日前，襄陽市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)商品住房交易管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》自2017年10月30日起實(shí)施。從內(nèi)容上來看，《通知》將對新買住房再交易、變更或者撤銷網(wǎng)簽備案、申報(bào)房價(jià)過高、捂盤惜售等不規(guī)范的房地產(chǎn)市場操作行為重拳出擊，通過一系列規(guī)范市場秩序的措施，嚴(yán)格遏制炒房，建立良好的市場秩序，保障襄陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從全國的房地產(chǎn)調(diào)控形勢來看，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中提出“房子是用來住的，不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”，這清晰地展現(xiàn)了中國未來房地產(chǎn)發(fā)展方向?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”這一定位，從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出之后，已經(jīng)成為今年房地產(chǎn)調(diào)控舉措的熱點(diǎn)。圍繞“房住不炒”的定位，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷多輪升級，已步入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。從目前多地的房地產(chǎn)市場形勢看，多地樓市明顯降溫，調(diào)控取得明顯成效。

眼下，襄陽市政府下發(fā)《通知》，正是緊緊圍繞落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，進(jìn)一步遏制炒房，促進(jìn)襄陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加強(qiáng)市區(qū)商品住房交易管理，可以說是從政策法規(guī)層面出發(fā)，對老百姓放心購房、購放心房的有力之舉。

從《通知》上來看，這一次的商品住房交易管理措施不多，但是從遏制炒房的角度來看，這對炒房客、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不規(guī)范市場行為，舉措切中要害，而且招招都是重拳。

《通知》第一條：限制新購買住房再交易，嚴(yán)打炒房投機(jī)心理

炒房的根本目的是為了從房地產(chǎn)投資中獲取盡可能多的利益，如果回歸住房的居住屬性，那么一戶一房或者一戶兩房即可滿足居住需求。炒房客購買住房卻呈現(xiàn)一人多房的態(tài)勢，其需求顯然不是居住，而是投機(jī)性的投資。目前的襄陽房地產(chǎn)市場上，因居住或者改善居住的群體比較大，炒房難成氣候，而市政府下發(fā)的《通知》第一條又規(guī)定：“凡在市區(qū)范圍內(nèi)（含襄州區(qū)）新購買的新建商品住房和二手住房，須滿兩年后才能上市交易”，這就從政策源頭上限制新購買住房的再交易活動(dòng)。拿到房產(chǎn)證后，不能立即交易，使得新購買住房無法短期內(nèi)轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，只能持有兩年以上后才能賣出，這意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，從而有利于打擊炒房客的投機(jī)心理與舉措。

《通知》第二條：讓房產(chǎn)交易嚴(yán)格透明化，防止一房多賣。

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房源市場供應(yīng)、銷售的重要經(jīng)濟(jì)主體，它們在房地產(chǎn)市場上占據(jù)著有利地位。個(gè)別企業(yè)為了攫取高額利潤，不惜變動(dòng)網(wǎng)簽備案、樓房模糊標(biāo)價(jià)、捂盤惜售以伺機(jī)抬高房價(jià)等，進(jìn)行不規(guī)范甚至違法的市場投機(jī)交易，變相侵害購房消費(fèi)者的權(quán)益。而《通知》的第二條規(guī)定：“嚴(yán)格規(guī)范市區(qū)新建商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案的變更、撤銷”，讓房產(chǎn)交易更加透明化，防止一房多賣。當(dāng)然我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實(shí)現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。網(wǎng)簽備案對購房而言至關(guān)重要，不要以為簽訂了《商品房買賣合同》《物業(yè)服務(wù)合同》之后，就代表房子是自己的了。事實(shí)上，沒有通過網(wǎng)簽的合同，房管部門不予辦理合同備案和房屋確權(quán)手續(xù)。商品房買賣合同之所以需要登記備案，原因是當(dāng)合同文本簽訂后，必須要到房地產(chǎn)交易中心登記備案才能生效。開發(fā)商為了提高效率，不會(huì)逐戶辦理，而會(huì)采取分批辦理的形式，這樣就致使買賣合同的備案時(shí)日會(huì)相應(yīng)延后。想知道自己的住房是否已經(jīng)網(wǎng)簽，可登錄襄陽市房管局官網(wǎng)www.fgj.xiangyang.gov.cn查詢。

《通知》第三條：一證一售，杜絕投機(jī)抬價(jià)。

一證一售，即一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》只辦理一次商品預(yù)售許可。看起來十分合理的舉措，在個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)那里卻異化成投機(jī)抬價(jià)的手段。樓盤項(xiàng)目中有不少是分期開發(fā)的，個(gè)別企業(yè)于是有意延遲工期，拉大前后兩期的開發(fā)時(shí)間差。向主管部門申報(bào)預(yù)售的時(shí)候，這些項(xiàng)目就可以分期申報(bào)價(jià)格，借機(jī)在下一期申報(bào)中抬高價(jià)格。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，在地塊分兩期開發(fā)，一期申報(bào)的住房每平米均價(jià)5000元，一段時(shí)間過去后，在申報(bào)二期的時(shí)候，住房均價(jià)變成每平米6000元，前后兩期折合起來，價(jià)格就變相提高了500元。當(dāng)然實(shí)際上，如果一期開發(fā)地塊小，二期開發(fā)地塊大，那么實(shí)際變相抬高的均價(jià)就不止500元。對此，《通知》第三條明文規(guī)定：“新建商品住房項(xiàng)目在申請《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，須將符合預(yù)售條件的樓幢一次性申報(bào)，一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》只辦理一次商品預(yù)售許可?！本驮俅螐恼咴搭^上，杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借分期開發(fā)的時(shí)間差，來投機(jī)抬高住房市場均價(jià)的行為，既能穩(wěn)定住房的市場價(jià)格，也更是給老百姓降低購房成本，減輕購房負(fù)擔(dān)。

《通知》第四條：政府合理評審價(jià)格，堅(jiān)持過高價(jià)者不許預(yù)售。

作為房源市場供應(yīng)、銷售的重要經(jīng)濟(jì)主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在價(jià)格操控上往往具備上下其手的時(shí)機(jī)。個(gè)別企業(yè)在預(yù)售申報(bào)的時(shí)候，借開發(fā)成本過高暗中抬高預(yù)售申報(bào)均價(jià)。對此，《通知》的第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”等要求進(jìn)行商品房預(yù)售許可申報(bào)并接受合理的價(jià)格指導(dǎo)。對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受指導(dǎo)的項(xiàng)目，可暫不受理商品房預(yù)售方案?！笔聦?shí)上，政府主管部門對這種市場行為早就出重拳予以打擊。日前，襄陽市房管局副局長孔令波組織市國土局、市統(tǒng)計(jì)局、市調(diào)查隊(duì)、市規(guī)劃局、市房管局監(jiān)管科、市房協(xié)等召開11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格評審會(huì)，以合理做好項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格審核，保持房價(jià)平穩(wěn)。政府主管部門自上而下地落實(shí)穩(wěn)房價(jià)方針，再次通過強(qiáng)有力的措施證明，堅(jiān)持房住不炒定位，是各級政府矢志不渝的住房制度方向。

《通知》第五條：準(zhǔn)售房源不能捂盤，10日內(nèi)必須全公開

一些開發(fā)商，故意捂盤以制造房源緊俏的緊張局面，借以抬高房屋價(jià)格。他們對準(zhǔn)售房源不公開或者部分公開，標(biāo)價(jià)不按照“一套一標(biāo)”要求，方便伺機(jī)哄抬房價(jià)，而相當(dāng)一部分購房者對此卻毫不知情。對此，《通知》的第五條明文規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。”事實(shí)上，對于這種情況，早在2016年11月，國家發(fā)展改革委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查，嚴(yán)厲查處未明碼標(biāo)價(jià)、未按規(guī)定“一套一標(biāo)”等價(jià)格違法行為，并于今年5月公開曝光了一批典型案例，社會(huì)反響較好。10月16日，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)了要在10月30日至11月30日，按照“雙隨機(jī)”的要求，開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查。

交易環(huán)節(jié)是商品住房銷售的中心，同樣也是房地產(chǎn)開發(fā)商牟取利潤最大化的關(guān)鍵，更是老百姓購房資金花銷的重要節(jié)點(diǎn)。襄陽市政府發(fā)布了這一通知，是從政策法規(guī)的角度為襄陽住房市場交易建立政策依據(jù)，規(guī)范襄陽房地產(chǎn)市場住房交易行為，也是為廣大襄陽百姓放心購房提供政策保障。讓任何企圖炒房的個(gè)體頭上，懸起嚴(yán)遏炒房的達(dá)摩克利斯之劍，保障襄陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。