近日，上市房企陸續(xù)公布2017年銷售業(yè)績。受整體市場向好影響，大部分企業(yè)的銷售規(guī)模錄得大幅增長。根據(jù)中原地產統(tǒng)計，41家上市房企合計銷售額高達43782億，同比上漲50%。這一漲幅明顯高于全國平均水平，顯示出大中型房企的優(yōu)勢明顯。

很多企業(yè)在前三季度就已達成年度銷售目標，并在四季度進一步沖高。也有一些企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)在四季度出現(xiàn)“剎車”，這一方面源于調控政策帶來的市場降溫；另一個因素則是企業(yè)主動為2018年儲備業(yè)績。

在中國房地產發(fā)展史上，類似的情況曾出現(xiàn)過。但連續(xù)兩年都維持相對高速增長的情況，此前僅有2009年和2010年的先例。有機構認為，今年的樓市將在大概率上進入“小年”，市場整體銷售規(guī)模很難進一步擴大，但大型房企的優(yōu)勢仍然突出，并有可能繼續(xù)維持上佳表現(xiàn)。

大型房企優(yōu)勢凸顯

在房地產銷售的“大年”里，“普漲”成為上市房企業(yè)績的主要特征。中原地產統(tǒng)計的41家上市房企中，僅有瑞安房地產一家企業(yè)的銷售額出現(xiàn)下滑，降幅為7%，其余40家房企均出現(xiàn)上漲。

其中，融創(chuàng)、融信、眾安房產三家公司的銷售額增幅超過100%。由于在并購市場獲取大量貨值，2017年融創(chuàng)的銷售規(guī)模達到3652億元，上漲了143%。

碧桂園、萬科、恒大三家房企的銷售業(yè)績均邁過5000億大關，這一紀錄前所未有。其中碧桂園銷售額增長73.4%，達到5508億元，超過萬科的5299億元，奪得年度“銷冠”。恒大實現(xiàn)銷售額5009億元。

在第二梯隊房企中，龍湖、旭輝、世茂的銷售規(guī)模均首度突破千億。

由于市場向好，大部分房企在前三季度就完成了年度銷售計劃，并在四季度放緩腳步。有房企人士向21世紀經濟報道表示，這一方面是因為調控效果累加，導致整體市場降溫；另一方面則是企業(yè)主動剎車的結果，其目的是為2018年儲備業(yè)績。

但也有部分房企將重心放在年末。如世茂在12月實現(xiàn)銷售規(guī)模120.7億元，成為全年銷售最高的月份。較11月環(huán)比上升19%，也比83億的月度平均銷售規(guī)模高出44.5%。

與全國平均水平相比，上市房企的銷售增速明顯更高。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017年前11月全國商品房銷售額增長12.7%。這與全年的銷售水平十分接近，但明顯低于41家上市房企50%的銷售增幅。

中原地產首席分析師張大偉認為，在拿地、融資、品牌溢價等方面的優(yōu)勢疊加，使得大型房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于中小企業(yè)。尤其在2017年下半年調控政策進一步加碼之后，這種優(yōu)勢更為凸顯。

這種優(yōu)勢還體現(xiàn)為市場集中度提高。根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，2017年TOP100房企的集中度達到55.5%，比2016年提升10.7個百分點。其中，TOP10房企的市場占有率更是達到24.1%。

并購仍是規(guī)?！巴剖帧?/span>

由于三四線樓市的超預期火熱，2017年的銷售規(guī)模超過2016年創(chuàng)歷史新高，幾乎成為定局。因此，房企銷售規(guī)模水漲船高，也并不出人意料。

除大型房企外，一些小型上市房企的業(yè)績也出現(xiàn)改善。曾因業(yè)績連續(xù)兩年虧損而被戴上“*ST”帽子的鐵嶺新城，前三季度的利潤規(guī)模上漲了132%，其余多項指標都有明顯改善。部分曾深陷三四線城市的小型非上市房企，也隨著這輪去庫存而得以喘息。

多數(shù)機構認為，2017年大部分房企的業(yè)績都能錄得較好增長，虧損現(xiàn)象雖然存在，但應是少數(shù)。

在中國房地產發(fā)展史上，類似的情況曾出現(xiàn)過。但連續(xù)兩年都維持相對高速的增長，此前僅有2009年和2010年的先例。按照歷史經驗，2018年市場再度維持高速增長的可能性微乎其微。

大部分券商在發(fā)布2018年房地產市場策略報告時，均將銷售面積預期設定為零增長或負增長（個位數(shù)）。這也說明，今年房地產市場迎來“小年”，已是大概率事件。

但平安證券仍然認為，主流房企的銷售規(guī)模有望延續(xù)較佳表現(xiàn)。其理由在于，“2018年龍頭貨值充足、樓市景氣度仍維持在高位?！鼻以诂F(xiàn)階段，房地產行業(yè)市場集中度提高的趨勢不可逆轉。

事實上，隨著住建部將2018年的棚改目標定在580萬套，高于此前500套的預期。大多數(shù)機構認為，庫存已大量消化的三四線樓市，可能借此得到一定的支撐，全國整體銷售情況也不會過于悲觀。

平安證券表示，收購兼并、合作拿地仍將是房企規(guī)?？焖偬嵘闹匾剖?。在自身強大的銷售能力和產品能力基礎上，并購及品牌輸出、小股操盤成為大中型房企快速提升規(guī)模的強大助推器。據(jù)該機構統(tǒng)計，2017年傳統(tǒng)四強“招保萬金”的銷售額權益占比平均只有70%左右。

但無論大中型房企還是小型企業(yè)，未來的銷售利潤都將難以保證。張大偉表示，雖然2017年企業(yè)拿地溢價率普遍不高，但由于土地底價明顯上升，土地價格仍然有所上漲。加之融資成本的提高，以及“限價令”等政策的存在，房企的利潤空間將繼續(xù)被壓縮。

來源：21世紀經濟報道