2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期中，政策“刺激”不斷強(qiáng)化，使得市場(chǎng)在四季度取得階段性的止跌，傳遞出積極信號(hào)。受新房成交顯著下降的拖累，2024年20城“新房+二手房”成交總量有所下滑，但二手房市場(chǎng)卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。展望2025年，“穩(wěn)住樓市”仍將是政策核心，供需兩側(cè)的寬松政策“持續(xù)用力”，重在落實(shí)；房?jī)r(jià)下行壓力將有所減輕，房?jī)r(jià)總體或?qū)⑦M(jìn)入逐步止跌階段。

“新房+二手房”成交量：

總量或保持相對(duì)穩(wěn)定，二手房占比繼續(xù)抬升

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端經(jīng)歷2016~2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022~2024年進(jìn)入三年長(zhǎng)周期的下行階段。受新房成交顯著下降的拖累，2024年“新房+二手房”成交總量有所下滑，但不可忽視的是，二手房市場(chǎng)卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。

根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20城數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年“新房+二手房”大約總成交247.2萬(wàn)套，較2023年276.8萬(wàn)套下降10.7%；其中二手房成交量較上年增長(zhǎng)1.2%，占比升至62.1%，創(chuàng)自2019年以來(lái)占比新高。

預(yù)計(jì)在2025年穩(wěn)樓市政策持續(xù)推進(jìn)下，房貸利率也維持在歷史低位，居民住房需求仍有釋放空間，加上當(dāng)前住房租金回報(bào)率已經(jīng)跑贏十年期國(guó)債收益率水平，2025年“新房+二手房”成交總量有望止跌，保持與2024年整體水平相當(dāng)。從結(jié)構(gòu)上看，2025年二手房市場(chǎng)占比或進(jìn)一步有所抬升。

2025年或總體進(jìn)入逐步止跌階段

自2021年下半年起，無(wú)論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，2024年下行趨勢(shì)持續(xù)蔓延，價(jià)格端總體缺乏上漲動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，截止到2024年11月，新房同比連續(xù)32個(gè)月下滑，二手房連續(xù)34個(gè)月同比下滑；新房環(huán)比指數(shù)連續(xù)18個(gè)月下滑，二手房環(huán)比指數(shù)連續(xù)19個(gè)月下滑。從降幅上看，二手房下行壓力更大，降幅普遍大于新房降幅。

在政策的托底作用和市場(chǎng)需求的緩慢復(fù)蘇下，預(yù)計(jì)2025年房?jī)r(jià)下行壓力將有所減輕，房?jī)r(jià)總體或?qū)⑦M(jìn)入逐步止跌階段。但不同城市之間的表現(xiàn)將存在一定差異，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，由于購(gòu)房需求旺盛、政策支持力度較大等因素支撐，房?jī)r(jià)有望率先實(shí)現(xiàn)止跌回升；相比之下，大部分三四線城市面臨著人口外流、庫(kù)存壓力較大等問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力或仍不足。

土地市場(chǎng)：

供需規(guī)模低位企穩(wěn)，房企拿地持續(xù)聚集

2024年土地市場(chǎng)供需兩端延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，熱度持續(xù)不足，溢價(jià)率低位徘徊，流拍率雖有下降但仍處于較高位。2024年“以房定地”要求下住宅用地供應(yīng)收縮，同時(shí)房企資金承壓疊加商品房銷售依然相對(duì)低迷，住宅用地需求不足。而2025年有望在政策支持以及高品質(zhì)地塊的推動(dòng)下，土地出讓情況整體低位企穩(wěn)，溢價(jià)率回升至6.5%水平，但仍難趕超2021年及以前水平。

從土地出讓熱度及分布來(lái)看，2024年房企拿地持續(xù)聚焦，一線城市溢價(jià)熱度大于二線、三四線，同時(shí)拿地金額占比明顯擴(kuò)大，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)份額。展望2025年土地市場(chǎng)將堅(jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向，有望迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，房企拿地策略可能會(huì)有小幅調(diào)整，但聚焦高能級(jí)城市的趨勢(shì)不會(huì)改變。

（大眾新聞·半島新聞）