新年伊始，眾多貸款購房者收到“大禮包”。對于參考LPR報(bào)價(jià)浮動(dòng)利率的商業(yè)住房貸款借款人，如果把房貸利率的重定價(jià)日選在了1月1日，將迎來房貸利率的大幅下調(diào)。不僅是商業(yè)房貸，住房公積金存量個(gè)人住房貸款，也從1月1日起執(zhí)行新的利率。

不少購房者收到政策“大禮包”

1月10日，武漢市民蘭女士打開手機(jī)銀行APP，查看自己房貸的年化利率。“房貸利率確實(shí)自動(dòng)調(diào)整了，我查看后發(fā)現(xiàn)已經(jīng)是3.3%?！彼吲d地說。

“和去年年初相比，我的房貸利率下調(diào)了0.9%；和2020年剛買房時(shí)5.4%的房貸利率相比，下降了2.1%。”蘭女士告訴記者，2024年年初時(shí)她的房貸利率為4.2%，去年10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時(shí)降為了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%。

也有不少網(wǎng)友在微博上發(fā)文秀“紅包”。一名網(wǎng)友稱，自己房貸利率從5.88%降到了3.3%，月供少了不少錢。還有網(wǎng)友稱，查到月供少了近1000元。

一家股份制銀行客戶經(jīng)理說，2024年，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR全年累計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)。以貸款額100萬元、等額本息、30年期限為例，在房貸利率從3.9%下調(diào)至3.3%后，每月利息支出可節(jié)省300多元。

除了商業(yè)貸款利率調(diào)整外，公積金貸款利率也進(jìn)行了調(diào)整。2024年5月，中國人民銀行發(fā)布通知，宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，將自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率。以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，總利息支出將減少4.85萬元。

上述客戶經(jīng)理提醒稱，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，此次利率調(diào)整均為自動(dòng)調(diào)整，無需借款人自行申請，符合條件的購房者都能夠直接享受降息帶來的紅利。

還款金額什么時(shí)候變？

也有購房者發(fā)出疑問，為什么利率下降了，自己的月供依然沒變化？

據(jù)了解，房貸還款金額變化通常發(fā)生在每個(gè)重定價(jià)日的當(dāng)月或次月。銀行按日計(jì)息，自重定價(jià)日當(dāng)天起按新的利率計(jì)算，還款日扣的，是還款日前一個(gè)月的本息。

中國建設(shè)銀行一名客戶經(jīng)理舉例稱，假如小張的貸款是1月1日重定價(jià)日，每月1日扣款。那么他1月1日歸還的是12月1日-12月31日的錢，利率按照舊的計(jì)算，自然還款金額不變。到2月1日扣款時(shí)，歸還的是1月1日-1月31日的錢，全月按照新利率計(jì)息，還款金額就會(huì)發(fā)生變化了。而對于同樣重定價(jià)日為1月1日的小李來說，如果他的貸款是每月15日扣款，那么他1月15日歸還的是12月15日-1月14日的錢，12月15日-12月31日利率按舊的計(jì)算，1月1日-1月14日利率按新的計(jì)算，還款金額在1月就會(huì)發(fā)生變化了。

是否需要調(diào)整重定價(jià)周期？

據(jù)了解，從去年11月起，商業(yè)個(gè)人住房貸款借款人可自主與銀行協(xié)商調(diào)整利率重定價(jià)周期。原來的房貸利率大多根據(jù)LPR的變化一年一調(diào)，而現(xiàn)在根據(jù)銀行政策，借款人可選3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月作為重定價(jià)周期。若選擇變更為6個(gè)月的重定價(jià)周期，每6個(gè)月房貸利率就會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)而調(diào)整。

“我正在考慮調(diào)整貸款的定價(jià)周期，從1年1次調(diào)整為1年2次。因?yàn)橛袑＜翌A(yù)計(jì)2025年LPR報(bào)價(jià)還會(huì)持續(xù)下降，增加1次重定價(jià)日能盡快享受LPR下降帶來的利好?！辟彿空咔叵壬硎?，“以前每年僅有1次重定價(jià)日，如果LPR報(bào)價(jià)持續(xù)下行只能到第二年才能享受新的利率，這會(huì)多支付不少利息。”

不過，一名業(yè)內(nèi)人士提醒稱，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。而在利率下行階段，重定價(jià)周期“越短越劃算”，利率上行周期則相反。也就是說，如果房貸利率下行，那么短周期更為劃算。但反過來，如果房貸利率處于上行趨勢，那么也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)。