在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”市場(chǎng)定位下，政府發(fā)布多項(xiàng)利好政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，這無(wú)疑使長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了久違的春天，魔方、YOU＋、新派等互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)紛紛涌入這條賽道，相信隨著政策的逐步加持，各個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌也將在此賽道上大展拳腳，一決雌雄。

發(fā)展現(xiàn)狀：魔方公寓和新派公寓為主要品牌

從互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)長(zhǎng)租公寓來(lái)看，魔方公寓、YOU+公寓和新派公寓是發(fā)展規(guī)模較大的典型長(zhǎng)租公寓品牌。其中，魔方公寓是中國(guó)首家連鎖集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，成立于2010年，目前已經(jīng)覆蓋全國(guó)15個(gè)主要城市，主要通過(guò)“聚焦租住本質(zhì)”的產(chǎn)品及系列增值服務(wù)業(yè)務(wù)，打造以公寓為核心的生活服務(wù)平臺(tái)；YOU+公寓成立于2011年，目前已經(jīng)發(fā)展了20家門店；新派公寓成立于2012年，公司的目標(biāo)是用創(chuàng)新提出的Lifestyle, Home, Community的理念，在中國(guó)核心城市的交通便利地段為白領(lǐng)打造標(biāo)準(zhǔn)化，完善配套，特色管理的整棟社區(qū)化公寓。

布局：集中布局一二線，選址配套豐富

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)長(zhǎng)租公寓在城市布局上主要集中在全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市，在區(qū)位選址上注重周邊配套豐富，能夠滿足租客衣食住行的生活需求。本文以魔方公寓、YOU+公寓和新派公寓為研究對(duì)象。魔方公寓現(xiàn)布局全國(guó)11個(gè)一線城市及強(qiáng)二線城市，成功開業(yè)118家門店；YOU+公寓在城市布局上主要分布在一線城市北京、上海、廣州、深圳及強(qiáng)二線城市杭州、福州、成都等地，由于廣州是YOU+發(fā)源地，環(huán)廣州三四線城市佛山也有項(xiàng)目落地；新派公寓目前僅在北京成功開業(yè)了3家門店，預(yù)計(jì)未來(lái)將在上海、廣州、深圳等地發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

從區(qū)位選址上看，落地交通便利，周邊配套豐富。魔方公寓、YOU+公寓及新派公寓主要還是以集中式的營(yíng)運(yùn)模式為主，從公寓門店的區(qū)位選址上來(lái)分析。目前門店選址一般選擇在交通便利，周邊配套有大型商場(chǎng)、科技園、醫(yī)院、高校、旅游景點(diǎn)等區(qū)位。步行10分鐘內(nèi)可至地鐵站或公交車站，出門就有吃喝玩樂(lè)的去處，企業(yè)在選址上做到從衣食住行生活方面，滿足租客需求。

產(chǎn)品定位：根據(jù)支付能力，細(xì)化三類客群

目前典型互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)長(zhǎng)租公寓根據(jù)不同租客的需求，均打造了各自的產(chǎn)品線。如魔方生活服務(wù)集團(tuán)將客戶以綜合支付能力分為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工三類客群，分別提供安全、便捷、 舒適、友好的租住解決方案，并將產(chǎn)品線定位為輕奢型公寓、標(biāo)準(zhǔn)化公寓以及解決企業(yè)集體住宿需求公寓的三條產(chǎn)品系。YOU+公寓根據(jù)租客對(duì)于多功能社交空間需要的不同，打造了兩條產(chǎn)品線，主打社交的“YOU+國(guó)際青年社區(qū)”以及主打創(chuàng)業(yè)的“YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)”；而新派公寓目前公寓才成功開業(yè)3家門店，主要發(fā)展在中國(guó)核心城市的交通便利地段為白領(lǐng)打造標(biāo)準(zhǔn)化，完善配套，特色管理的整棟社區(qū)化公寓。

戶型設(shè)計(jì)：形式自由，以小取勝

長(zhǎng)租公寓一般以散租為主，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，單個(gè)房屋大小一般在10-60平米左右，再通過(guò)LOFT設(shè)計(jì)、復(fù)合型的收納家具、廚房等空間共享來(lái)實(shí)現(xiàn)完整的居住功能。18-25平米的建筑面積，即可滿足居住、獨(dú)立衛(wèi)浴、晾曬、收納等多個(gè)居住需求。

通過(guò)比較魔方公寓、YOU+公寓及新派公寓產(chǎn)品空間大小，可以看到新派公寓的產(chǎn)品面積偏大，一般在50-60平米左右，魔方公寓則根據(jù)城市能級(jí)的不同設(shè)計(jì)的戶型大小也有差別；例如上海的單間面積大小一般在20-80平米，杭州的則在20-40平米范圍內(nèi)；而 YOU+公寓面積范圍普遍在18-25平米左右。

獲取方式：基金收購(gòu)、租賃、品牌管理

目前互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓品牌的獲取方式主要是基金收購(gòu)或者租賃，企業(yè)進(jìn)行品牌管理。 

2013年3月，魔方公寓獲得德同資本、華平投資6000萬(wàn)美元A輪融資；2015年5月，獲得華平投資2億美元B輪融資，2016年4月，獲得華平投中航信托3億美元C輪融資，15年7月22日魔方公寓聯(lián)合“人人投”宣布開啟眾籌加盟模式進(jìn)一步拓展全國(guó)業(yè)務(wù)。

新派公寓在2013年8月，通過(guò)賽富不動(dòng)產(chǎn)一期基金以2.2萬(wàn)元每平米的低價(jià)，在北京CBD區(qū)域整棟買下?lián)碛?0年產(chǎn)權(quán)的住宅用地森德大廈，次年改造為新派公寓第一家門店CBD店。這種基金化的結(jié)構(gòu)，相當(dāng)于將新派公寓CBD店分拆份額，以基金的方式發(fā)行給32名LP投資人，目前公司在北京已經(jīng)成功開展了CBD店、紫禁城店、新國(guó)展店三個(gè)項(xiàng)目。

YOU+國(guó)際青年社區(qū)同樣通過(guò)基金收購(gòu)，品牌管理的方式獲取項(xiàng)目，2014年9月，YOU+獲得順為基金、聯(lián)創(chuàng)策源一億元的A輪融資；2015年5月，獲得3000萬(wàn)美元B輪融資，投資方包括順為資本、策源創(chuàng)投、歌斐資產(chǎn)、DST、時(shí)代地產(chǎn)、聯(lián)創(chuàng)永宣等，現(xiàn)以已擁有16個(gè)社區(qū)。

盈利方式：租金為主，外加適當(dāng)增值服務(wù)

目前長(zhǎng)租公寓的盈利模式仍在探索期，租金收入為主要來(lái)源，其次是服務(wù)費(fèi)，最后則是長(zhǎng)租公寓內(nèi)的增值服務(wù)費(fèi)，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)長(zhǎng)租公寓莫不如此。長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)來(lái)源則主要來(lái)源于租金差。這就要求企業(yè)在通過(guò)輕資產(chǎn)獲取項(xiàng)目時(shí)盡量控制成本，向外出租時(shí)在保證出租率的同時(shí)，也需想方設(shè)法提升租金來(lái)提高收益率。其他則是基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)，一般為月房租的10%，還有一些增值服務(wù)，如公共區(qū)域的干洗服務(wù)、游戲廳、餐飲等費(fèi)用。

不同于國(guó)外，目前我國(guó)熱點(diǎn)城市的租售比普遍偏低，因此導(dǎo)致了企業(yè)在拓展長(zhǎng)租公寓時(shí)，獲取項(xiàng)目的成本普遍較高，但在出租時(shí)租金收入難以達(dá)到期望。這些類似于輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，一般也需要3-5年才能回本。因此本土企業(yè)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的增值服務(wù)則顯得更有興趣，不甘于只做包租婆角色。通常會(huì)想獲得租戶的一部分生活消費(fèi)，因此在公共區(qū)域嵌入健身房、游戲室、餐廳、甚至配備小超市等等，但目前均在實(shí)驗(yàn)階段，未來(lái)成效如何仍未可知，但值得探索。

營(yíng)銷策略：內(nèi)外兼顧，全面推廣

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓的營(yíng)銷策略與房企長(zhǎng)租公寓營(yíng)銷策略十分相似，同樣根據(jù)年輕租戶生活習(xí)慣，內(nèi)外兼顧，全面推廣，并且積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)線上互動(dòng)開展?fàn)I銷活動(dòng)。

外部推廣：注重線上推廣，內(nèi)容創(chuàng)新形式多樣。從當(dāng)前企業(yè)的外部推廣來(lái)看，與互聯(lián)網(wǎng)緊密結(jié)合是所有長(zhǎng)租公寓的營(yíng)銷共性。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷主要有兩方面原因：一是把握端口，即租客尋找租賃房屋的平臺(tái)，典型的如豆瓣租房、58同城、微信朋友圈等等，這些平臺(tái)上有著大量的租房需求，在上面推廣房屋信息，能夠有效的提升招租效果。二是目前各類社交軟件及視頻播放平臺(tái)對(duì)于年輕人的使用滲透率較高，線上營(yíng)銷的影響力已經(jīng)與線下營(yíng)銷不相上下，企業(yè)通過(guò)事件營(yíng)銷等方式，可以在微博、朋友圈等平臺(tái)廣泛傳播，利于長(zhǎng)租公寓的品牌營(yíng)銷。 

內(nèi)部維護(hù)：運(yùn)營(yíng)注重社交，配套豐富增強(qiáng)產(chǎn)品粘性。在租客入駐后，后期的運(yùn)維也相當(dāng)重要。通過(guò)后期的服務(wù)，讓產(chǎn)品對(duì)客戶產(chǎn)生粘性，甚至讓客戶對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品產(chǎn)生依賴，此外出色的后期服務(wù)也能有效的提升企業(yè)的公寓品牌，長(zhǎng)期的理念輸出和活動(dòng)推廣所產(chǎn)生的效果是前期的短期營(yíng)銷不能比擬的。 

長(zhǎng)租公寓均在著力打造其社交功能，原因是社交類的產(chǎn)品能夠?qū)σ恍┠贻p人產(chǎn)生吸引，其次是租客在公共空間進(jìn)行社交活動(dòng)時(shí)，不免產(chǎn)生消費(fèi)，也能為企業(yè)帶來(lái)一定利潤(rùn)，最后就是租客在相互熟識(shí)之后，想挪動(dòng)住處的意愿下降，有助于提升長(zhǎng)租公寓出租率的穩(wěn)定性。如硬件設(shè)施上面，如魔方公寓、YOU+公寓、新派公寓均有較大的公共空間，配備健身場(chǎng)所、公共廚房、休息室等等。

總結(jié)：在長(zhǎng)租公寓風(fēng)起云涌的當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型公司若想在該市場(chǎng)穩(wěn)住腳跟, 就要及時(shí)解決投入大、周期長(zhǎng)、盈利途徑單一等問(wèn)題，所以如何有效取得更多租戶的生活消費(fèi)，成為企業(yè)當(dāng)下必須要考慮的事情之一，因此多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓公司會(huì)選擇在公共區(qū)域嵌入健身房、游戲室、餐廳、甚至配備小超市等等，雖然目前均在實(shí)驗(yàn)階段，未來(lái)成效如何仍未可知，但值得探索。

來(lái)源：克爾瑞