剛剛過去的2017年，萬科實現(xiàn)銷售額5300億，位居碧桂園之后。

2015-2017年，萬科銷售額已分別落后于綠地、恒大、碧桂園。屈居第二的萬科是否變慢了？萬科是否還在乎“老大”之位？這樣的疑問總是充斥在坊間。

“銷售規(guī)模和排行榜不再重要了?！痹谌ツ?2月8日廈門見面會上，萬科董事會主席郁亮公開表示，萬科的發(fā)展商時代結(jié)束了；在城市配套服務(wù)商時代，大家的經(jīng)驗都是零，所有房企站在了同一起跑線上。

城市配套服務(wù)商的核心能力是運營，對于多種房地產(chǎn)物業(yè)空間的運營，是當下的房企、未來的城市運營商們的新賽道。

5000億之后，在保持一定的銷售規(guī)?；A(chǔ)上，萬科的野心，便是繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，成為新賽道的王者。

“現(xiàn)在沒有哪家企業(yè)在運營方面具有壓倒性的優(yōu)勢，行業(yè)處在整體洗牌當中?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進1月4日對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

在2017年萬科股東大會上，郁亮提到，對于租賃、商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等細分物業(yè)運營，都要做到該領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二的位置。

2017年，運用資本手段，進行多次股權(quán)投資的萬科，聯(lián)合收購普洛斯成為其第一大股東，借此一躍成為國內(nèi)物流地產(chǎn)的老大；在最熱門的長租公寓領(lǐng)域，萬科泊寓是開發(fā)商品牌的階段性市場第一。

新角色與萬億夢

過去的30多年，萬科在創(chuàng)始人王石的帶領(lǐng)下，登頂全球最大住宅開發(fā)商，一眾房企如綠地、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等緊隨其后，將規(guī)模化開發(fā)演繹到極致。

CRIC、中原地產(chǎn)等多家機構(gòu)指出，2017年，全國商品房銷售額將歷史性突破12萬億，銷售面積也可能達到16億平米的歷史高位，但2018年盛況將不再，規(guī)模增長的天花板顯現(xiàn)。

嚴躍進認為，對大型房企來說，傳統(tǒng)開發(fā)模式下規(guī)?？梢宰龃?，但邊際收益在遞減。

對于2018年的房地產(chǎn)市場，萬科在去年11月做出判斷：2018年是個“小年”，調(diào)控政策放松的可能性很小，銷售面積和銷售金額雙降，一二線城市房價難以上升。

“我們預(yù)計2018年限價不會放松，會隨行就市推盤。”深圳萬科有關(guān)人士近日對21世紀經(jīng)濟報道記者說。

該人士透露，萬科內(nèi)部還提出了“找活干，賺小錢”，在開發(fā)之外去做更多的新業(yè)務(wù)，尋找利潤增長點。

早在2012年，萬科已提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，較早開始試水多種物業(yè)的運營，很多新業(yè)務(wù)從0到1、1到100，在各個城市公司和區(qū)域去探索。

目前，萬科已衍生的多元化運營包括長租公寓、商業(yè)、物流、教育、養(yǎng)老、滑雪度假等業(yè)務(wù)。

2017年，越來越多的房企認同房地產(chǎn)進入下半場，新的租賃時代、存量時代到來，“開發(fā)商”的身份已不完全適用，開發(fā)＋運營成為眾多房企的新選擇。

事實上，并不是萬科一家在淡化開發(fā)商的身份，恒大地產(chǎn)早已改名為中國恒大，華潤置地在2017年明確提出轉(zhuǎn)型城市運營商，招商蛇口定位為城市和園區(qū)運營服務(wù)商，中海地產(chǎn)希冀成為“卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運營集團”，保利地產(chǎn)近期內(nèi)部正式確立了開發(fā)+運營的模式。

宣稱“樓市還處于鉆石時代”的孫宏斌，其收購樂視、萬達文旅的部分業(yè)務(wù)，也有補足多元化和運營能力的訴求。

2017年，萬科在城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略上，又提出了“美好生活場景師”的概念，意圖強化運營和服務(wù)。

1月2日，萬科召開2018年目標與行動溝通會，郁亮最新提出，在城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略下萬科要扮演好四個角色：美好生活場景師、實體經(jīng)濟生力軍、和諧生態(tài)建設(shè)者、創(chuàng)新探索試驗田。

“萬科不是不在乎當‘老大’，而是當什么樣的‘老大’?！?月4日，一位接近萬科的人士表示，萬科對規(guī)模的訴求，是保持一個合適的水平，繼續(xù)在前三甚至第一的位置沒有問題；在運營方面，萬科不僅要繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，還要爭第一。畢竟每一個細分市場，比如商業(yè)、租賃、物流等，未來都可能是百億級的利潤。

值得注意的是，萬科是第一家提出萬億計劃的房企，但這個萬億不是銷售而是市值。2015年，郁亮便拋出了“萬億市值”計劃；創(chuàng)始人王石去年初又稱，萬科實現(xiàn)（開發(fā)+新業(yè)務(wù)）營收萬億只需6年。

擴張與盈利之辯

萬科的萬億市值夢，不能建立在沙堤之上，而是建立在多業(yè)務(wù)的擴張和運營夯實之上。

2017年8月的中期業(yè)績會上，郁亮最新提出了萬科業(yè)務(wù)的五大分類，核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理，優(yōu)勢業(yè)務(wù)為商業(yè)、物流倉儲；拓展業(yè)務(wù)包括長租公寓、冰雪度假，探索業(yè)務(wù)包括教育、養(yǎng)老，潛力業(yè)務(wù)則是軌道物業(yè)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬科新業(yè)務(wù)的擴張主要有兩種路徑，一種是股權(quán)投資進行“嫁接”，一種是內(nèi)部培育。

截至目前，萬科主要在商業(yè)和物流領(lǐng)域利用資本的力量去整合、嫁接資源，借此快速達到行業(yè)領(lǐng)先。

去年3月，萬科合作組建兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，并用以收購公司旗下42個商業(yè)地產(chǎn)項目，打包給印力集團統(tǒng)一管理。印力是萬科前年底聯(lián)合收購的商業(yè)運營平臺。借助印力，萬科商業(yè)運營排到了全國前三，萬科印力管理的資產(chǎn)總建筑面積超過850萬平方米。

同樣在2017年，出資170億元參與收購普洛斯后，萬科成為占股21.4%的第一大股東。萬科執(zhí)行副總裁張旭透露，若計入普洛斯，萬科物流版圖擴大到近6000萬平方米，占中國物流市場60%份額。

除了商業(yè)、物流之外，萬科還投資了鏈家、華人文化基金等。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，2017年萬科的對外股權(quán)投資在300億以上。

如果說利用資本進行“嫁接”，可以快速實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先，那么城市公司各自培育的“賽馬”機制下的長租公寓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，萬科正面臨多個強勁的競爭對手。

長租公寓是萬科大力發(fā)展的業(yè)務(wù)。截至2017年三季度末，萬科泊寓業(yè)務(wù)覆蓋24個一線及二線城市，累計開業(yè)82個項目，開業(yè)間數(shù)約2.4萬間；萬科內(nèi)部人士透露，到去年底，泊寓已進入27個城市，全國拓展儲備房源達10萬間。

這一領(lǐng)域的競爭日益激烈。龍湖、招商蛇口、保利地產(chǎn)、深業(yè)集團、碧桂園等房企也在積極發(fā)展長租公寓。

龍湖明確提出了未來三年要做到行業(yè)前三；碧桂園則提出了未來三年發(fā)展100萬套的計劃；招商蛇口、保利地產(chǎn)在租賃資產(chǎn)證券化上，也走在了萬科的前面。

嚴躍進指出，雖然較早開始做長租公寓，但萬科目前并未占據(jù)絕對優(yōu)勢。

從盈利的角度來看，萬科物業(yè)服務(wù)、商業(yè)、物流發(fā)展較為成熟，盈利模式也已建立；其他業(yè)務(wù)的盈利模式則仍在探索。郁亮坦言，教育、養(yǎng)老的盈利模式是個問題。

大力發(fā)展的長租公寓，從萬科各個城市公司的口徑來看，目前也只是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，盈利性并不強。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓坦言，不論輕重資產(chǎn)，長租公寓的前期改造投入都較重，基本要達到較高的出租率才有可能盈利。同時因為租賃的稅費等流通成本較高，目前計算回本的時間都較長，一般輕資產(chǎn)項目需要6到7年左右。

標普認為，萬科在非房地產(chǎn)領(lǐng)域的拿地和投資屬“激進”行為，預(yù)計公司的債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率在2017年底升至3倍左右。

不過在萬科看來，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售“收成”還不錯的時候，對新業(yè)務(wù)進行投資和培育是必要的，這是對未來的投資，也是獲取新核心競爭力、成為新時代王者的代價。

來源：21世紀經(jīng)濟報道