關于中國住房問題“最權(quán)威、最全面”的文章出現(xiàn)了！
 

12月27日出版的《學習時報》以頭版頭條、占據(jù)大半個版面的篇幅，刊登了題為《進一步深化住房制度改革》的文章，作者是“住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任、研究員”秦虹。

這篇文章，堪稱是“2017年中央經(jīng)濟工作會議”、“全國住房城鄉(xiāng)建設會議”之后，對未來樓市調(diào)控給出詳細解讀的最權(quán)威、最全面的文章。
 

《學習時報》是中央黨校的機關報，在上述兩次重要會議之后，在如此重要版面上對中國住房制度改革進行全面解讀，顯然大有深意。

如果你有時間，可以點擊本頁面左下角的“閱讀原文”，認真閱讀這篇文章，它值得你仔細看三遍。下面，我給出文章中的干貨，然后予以解讀：

1、文章給出關于當前住房問題的基本判斷：到目前，住房總量問題基本得到解決，戶均達到1套房，但住房的結(jié)構(gòu)性問題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足。

2、文章沒有否定1998年的房改，對它的貢獻予以了肯定。認為1998年到2017年，中國基本上建立了“兩分法”的住房制度，具體含義是：“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求”的住房供應體系基本建立。

3、文章認為中國即將進入住房制度的“三分法”時期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有產(chǎn)權(quán)住房”。

4、所謂的“二次房改”，目標是：最終形成政府（或單位）擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應體系。

5、未來住房制度的核心理念是：自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善優(yōu)先；抑投機、疏投資。

6、以首次置業(yè)家庭為重點，熱點城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應，重點解決“夾心層”（中等收入家庭中，既不符合住房保障條件又買不起商品住房）的住房問題。

7、大力發(fā)展租賃市場，關鍵解決三大問題：第一，增加機構(gòu)租賃住房的供給，培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè)；第二，在人口凈流入的地區(qū)，積極探索集體建設用地建設租賃住房；第三，出臺細化的規(guī)范租賃住房市場的法律法規(guī)，保護市場主體的合法權(quán)益，實施基本公共服務租售同權(quán)。此外，還要“歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負，減輕住房租賃企業(yè)稅負”。

8、文章提出：應根據(jù)人口流動情況安排建設用地指標，而不僅是財政需要。要深化供地制度改革，控制土地價格的非理性上漲。

9、文章建議（作者是住建部的，貸款政策由央行、銀監(jiān)會決定）：堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策，如購買首套房的貸款首付不低于30%、購買第二套房的貸款首付不低于50%、購買第三套房不貸款的政策要長期不變，穩(wěn)定市場預期。通過嚴格審查貸款人的貸款資格，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價波動的風險。

10、建議出臺房地產(chǎn)稅，健全整體關于住房稅收的體系。其中包括：

為鼓勵租賃市場發(fā)展，就應歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負，減輕住房租賃企業(yè)稅負，積極盤活閑置住房利用率；

為抑制炒房行為，就應增大反復交易的成本，設立按持有時間、住房套數(shù)實行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負；

為盤活存量抑制投資，就應整合優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負；

為適應城市分化的現(xiàn)實，就應賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。

11、其他重要的政策建議：

一方面，采取法律的、經(jīng)濟的甚至必要的行政措施對房地產(chǎn)市場進行管理，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如，限制不合理需求，嚴格管理違規(guī)銷售行為；提高開發(fā)準入門檻，清理“僵尸企業(yè)”，實施負面清單管理，鼓勵兼并重組，建立房企誠信經(jīng)營機制和評價懲戒體系，提高預售門檻；規(guī)范房地產(chǎn)中介等。

另一方面，通過發(fā)展有管理的直接融資渠道，疏通投資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導投資?！瓕⒎康禺a(chǎn)實物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲。

我的點評如下：

1、“2017年中央經(jīng)濟工作會議”定調(diào)，“全國住房城鄉(xiāng)建設會議”定策，這篇文章則相當于一篇“樓市政策白皮書”，因此非常重要，值得仔細研究。

2、所謂的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”過渡。至于1998年之前，則是“一分法”（政府、單位一條渠道提供住房）。所謂的“住房公有制”，是局部的。

3、“公有制住房”、“租賃住房”是住房新政的兩大發(fā)力點，政府會給予貸款、稅收、土地供應、發(fā)行金融衍生品等一系列的支持，由此會帶來大量的投資機會。

4、“將房地產(chǎn)實物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲”，這句話值得高度關注。也就是說，鼓勵你去炒“基于土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓勵你直接炒房子?？疵靼琢藛幔?/span>

如果鼓勵投資“房地產(chǎn)金融產(chǎn)品”，那么這些產(chǎn)品的基礎——房子的價格，能持續(xù)下降嗎？

5、未來的住房制度核心理念是：“自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善優(yōu)先；抑投機、疏投資”。“改善優(yōu)先”這四個字值得關注，二套房絕對是鼓勵的。最后6個字，細細品味吧。在剛需、改善型需求之外，不僅僅只有投機，還有投資。對于投資和投機，政府態(tài)度是不同的。

6、什么是投機？什么是投資？恐怕在不同的城市有不同的含義。在需要去庫存的三四線城市，第五套、第六套住房也算投資，因為你在幫政府；在大城市，恐怕第四套房子就算投機了吧（第一套剛需，第二套改善，第三套投資）。還有，就是交易頻繁。

7、房地產(chǎn)稅早晚是要來的，因為可以增加政府收入、盤活住宅存量，減少空置。對于投機者，尤其是“短期內(nèi)反復交易”的，會加重稅收，這是毫無疑問的。另外，會賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。原因很簡單，各地樓市狀況未來將千差萬別，而圍繞房地產(chǎn)的稅收，主要是地方稅。

8、這篇文章連續(xù)使用了8個“穩(wěn)定”，由此可以看出高層對樓市的期待。價格大幅波動，大漲、大跌，都是不允許的。樓市跟股市一樣，將進入“鳥籠行情”時期。

9、對于樓市來說，這篇文章傳遞的信息跟“全國住房城鄉(xiāng)建設會議”一樣，是偏利好的，對當前冰冷的市場是個“溫暖的大消息”。

延伸閱讀：為什么今年房地產(chǎn)商有錢拿不到地？

今天，中國房地產(chǎn)已進入一個“談地色變”的時代。

大房企拿地是生產(chǎn)問題，小房企拿地是生死問題；不拿地就會退出地產(chǎn)江湖，拿地又都算不過來賬。

當你下定決心繼續(xù)拿地后，你又發(fā)現(xiàn)拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本輪不到你拿”。

拿了高價地雖然可能會死，但沒拿到地，那是絕對會死。所以，今天的投資拿地，已成為房地產(chǎn)面向未來的戰(zhàn)略性能力。

未來，中國房企拿地會有哪些趨勢，老潘特別總結(jié)《2017年中國房企拿地十大趨勢》

趨勢1：錢重要，比錢更重要的是拿地的綜合能力。

沒錢，拿地免談。但有錢，也不一定拿得到地。這是2017年拿地最典型的現(xiàn)狀。

地產(chǎn)上半場，拿地即掙錢，沒什么附加條件，而下半場行業(yè)進入利潤低，地價高，門檻高，競爭兇的“白銀時代”，房企拿地，僅僅有錢，可能遠遠不夠。

其一，拿地逐漸成為綜合能力的較量。比如上海的“招標+拍賣”的打分后入圍再PK的機制，在對企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗等評選篩選后，基本“50強”之后的房企在上海拿地的機會就很少。

其二，北京的“限地價+競自持”機制，這其中的“競自持”，本質(zhì)就是比拼企業(yè)融資的金融實力。一些高負債、高周轉(zhuǎn)的房企就因為資金實力不夠而很難去做自持，自然它們就沒能力參加競標而提前退出。

其三，除了上述各種企業(yè)綜合實力和金融因素外，拿地不僅靠本身的專業(yè)，背后更是依賴所在企業(yè)背后一整套能力和體系支撐。土地變現(xiàn)預期收入、利潤會比對手更高，這樣你拿地出價就更高，就有實力“更高一手”拿到土地還能繼續(xù)賺錢。

趨勢2：過去營銷總重要，如今投資總也重要

過去拿地不難，房企取得業(yè)績核心依靠營銷的前期項目定位和后期的銷售，賣得快、賣得多、賣得高，賣得回款快，最終賣出好業(yè)績。所以房企多建立以營銷為龍頭的運營體系。而如今，投資拿地，逐漸成為房企進退與生死存亡的關鍵。

正如前陽光城聯(lián)席董事長陳凱表示：“今天投資越發(fā)重要，地價占房價比顯著上升，如果地價超過50%甚至100%的時候，房企老板應該自己或者花重金去聘請專業(yè)的投資總，實際拿地的能力，投資的專業(yè)性提升、投資拿地人員的薪酬，都應該在企業(yè)戰(zhàn)略層面給予更大的投入和重視?！?/span>

趨勢3：對手變伙伴，“聯(lián)合體”拿地成為潮流

對手變伙伴，合伙拿地，聯(lián)合體拿地，成為2017年拿地典型潮流。

一線城市動輒50億、100億甚至更高門檻的新地，基本是兩三家甚至更多家聯(lián)合體拿下，比如北京新地基本是前30強開發(fā)商內(nèi)部組合的聯(lián)合體。目前核心二線城市聯(lián)合體拿地也越來越普及。

為何聯(lián)合拿地？原因很簡單，一則高地價，聯(lián)合拿地快速減輕資金壓力；二則聯(lián)合拿地，對手變伙伴，不至于把土地價格廝殺過猛，合作拿地反而能有效分散市場風險，提升利潤率；三則不僅僅是拿地合作，也可以拓展到產(chǎn)品研發(fā)、銷售、融資的優(yōu)勢互補。

聯(lián)合拿地目前有三種合作模式：一線城市大房企“強強聯(lián)手”、本地房企傍“外來戶”和房企聯(lián)姻金融機構(gòu)。

趨勢4：拿地主渠道之變：從招牌掛到“并購”

過去招拍掛是拿地主渠道，今天并購成為拿地主渠道。

如今，很多房企招拍掛市場去20次成功兩次就不錯了（編者注，事實上比這更殘酷）。高地價、招拍掛激烈競爭下，2017年并購拿地，迅速成為房企拿地的主力方式。

不少房地產(chǎn)商老板笑談，自己的2017年“不是去并購，就是去并購的路上”。比如屢屢出手的融創(chuàng)孫宏斌不用說了，同樣“并購王”新秀陽光城總裁張海民，因為各地并購相關事宜，最近一年飛行就高達113次。

最近兩年，越來越多房企成立并購管理部。

趨勢5：賣方重就業(yè)和城市升級，買方轉(zhuǎn)型城市運營商

城市化不斷升級換代后，今天土地交易雙方對土地的用途，土地的價值普遍都有新的認知。

一方面城市土地越來越稀缺，寸土寸金，這就要求對土地價值盡可能最大化。

城市發(fā)展對住宅用地容積率不斷提升，從過去的1.0到如今的3.0，甚至5.0；地方政府不再是過去通過出售土地解決財政收入的思路，而是立足城市升級，立足土地的產(chǎn)業(yè)、酒店、寫字樓，購物中心等城市多功能配套更多去提升城市品質(zhì)，解決更多就業(yè)，創(chuàng)造更多稅收，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等新的出發(fā)點。

從這個角度來講，單純拿地蓋房子的思路開始不適合未來城市的發(fā)展訴求。

另一方面，作為土地另外一方開發(fā)商也在新時期紛紛提出城市運營商，城市配套服務商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

趨勢6：2017年拿地焦核心一二線城市和衛(wèi)星城

到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利潤拿地，是房企拿地的三個關鍵問題。

而這里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最嚴調(diào)控下，百強房企拿地都普遍核心聚焦一二線城市，這是主力布局所在，而少部分聚焦核心一線周邊的三四線衛(wèi)星城。

最新數(shù)據(jù)表明，2017年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交7392億元，同比增長27.5%；而從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企拿地投資的主戰(zhàn)場，部分三線城市土地市場繼續(xù)保持活躍。

事實上，房企城市布局拿地經(jīng)過幾輪的循環(huán)，早期沖向三四線，而后庫存過高回歸一二線，而后限購限貸后很多房企又沖向三四線……經(jīng)過幾輪的一二線和三四線的輪回，房企漸漸明白，無論任何時候，一二線蓋房子，安全性、收益性都相對有保證。而三四線對絕大多數(shù)房企而言一直是機會性存在。

同時，過去房地產(chǎn)商進入城市更多是看GDP，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口數(shù)量等，今天對城市進入指標更具落地性和深入性，比如城市人口凈流入，初中小學入學人口增長率，高凈值人群數(shù)量、有效庫存結(jié)構(gòu)等。

最后，無論拿地模式如何演變進化，一個城市也好，地產(chǎn)行業(yè)也罷，單純拿地蓋房子的思維已經(jīng)落伍，新時期土地的經(jīng)營要上升到城市運營，城市發(fā)展，更好的品質(zhì)生活，更好的城市服務上來，這才是政府、房地產(chǎn)商在土地買賣之上應有的初心。

來源:樓市參考