狂飆突進(jìn)的中國樓市，終于在2017年被調(diào)控之手有效平抑。站在2017年年末回眸，調(diào)控措施的層巒疊嶂，房企的加速分野，庫存的全面消化，租賃市場的迅速走紅，交匯如畫，歷歷分明。

??調(diào)控層層加碼意在降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)，因城施策旨在精準(zhǔn)去庫存，行業(yè)分化顯著提升集中度，租購并舉則開啟了中國住房制度第二次改革。概而言之，2017年的樓市，是降杠桿之年、去庫存之年、集中度提升之年、租購并舉之年。

??2018年房地產(chǎn)市場將有哪些看點(diǎn)？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)。會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

??住建部部長王蒙徽12月23日在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2018年將針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

??降杠桿之年

??2017年樓市的一大特征是降低杠桿率。

??地王頻出的2016年，從開發(fā)商到買房者，都動(dòng)用各種手段加杠桿買地買房，房地產(chǎn)的金融屬性遠(yuǎn)超民生屬性。到了2017年，國家從多個(gè)維度有層次地給樓市降杠桿。

??首先，多渠道嚴(yán)控房企再融資行為，比如房企發(fā)行公司債被嚴(yán)格控制，截至目前，2017年房企公司債規(guī)模已從去年的8000億降至709億元，開發(fā)貸更成為監(jiān)管部門重點(diǎn)排查對象。其次，在限購基礎(chǔ)上，熱點(diǎn)城市全面上調(diào)房貸利率，且放款速度明顯放緩，隨著限貸擴(kuò)容升級，首付的比例不斷上調(diào)，一些樓盤甚至要求“全部現(xiàn)金付款”，至于“首付貸”，更是被監(jiān)管部門嚴(yán)打。

??克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉表示，房地產(chǎn)市場去杠桿加快推進(jìn)，首付貸成為重點(diǎn)監(jiān)管對象，廣州更是全面叫停金額超過100萬元或者期限超過10年的消費(fèi)貸。

??有機(jī)構(gòu)總結(jié)了最近一些樓盤在貸款方面的幾個(gè)共同點(diǎn)：兩個(gè)自然人合伙買房的不批貸款，征信報(bào)告上顯示有消費(fèi)類貸款的、有信用逾期的未必能貸款，個(gè)體戶辦理貸款需要提供營業(yè)執(zhí)照，首付可能會(huì)提高，銀行統(tǒng)一貸款利率上浮15%，所有這些限制都指向去杠桿。

??易居研究院研究員王夢雯指出，全國居民表內(nèi)購房杠桿率從2015年三季度開始快速上升，2016年四季度達(dá)到44.1%，是近6年來最高位。2017年一季度，該指標(biāo)開始小幅回落，至今年三季度已降至37.8%，個(gè)人購房杠桿步入下行通道。

??鏈家最新發(fā)布的報(bào)告則表示，2017 年在大范圍提高購房首付比例的情況下，全國交易杠桿率預(yù)計(jì)降至31.8%，比去年下降約5 個(gè)百分點(diǎn)。北京居民購房交易杠桿率降至23%。

??去庫存之年

??2017年樓市去杠桿是由核心城市逐步往外擴(kuò)容的，這就產(chǎn)生了外溢效應(yīng)，客觀上有利于推動(dòng)外圍城市迅速去庫存。

??2017年貫徹的是“分類調(diào)控、因城施策”，在熱點(diǎn)一二線城市開啟限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等“五限”，而在大部分三四線城市仍舊采取各類措施加快去庫存。從去庫存實(shí)施效果看，全國除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。

??記者今年實(shí)地調(diào)研了嘉興、蕪湖、溧陽等城市。整體而言，上述城市的一手房銷售火爆程度遠(yuǎn)超二手房，土拍市場也較為紅火。其中，溧陽市區(qū)商品房庫存去化周期已低于6個(gè)月。

??去庫存之年，讓那些在三四線乃至五線城市有大量樓盤的房企大為受益。碧桂園是典型案例，這家巨頭2017年全年銷售額突破5000億元，超越恒大與萬科。

??鏈家最新發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，2017年新建商品住宅銷售面積將達(dá)13.9 億平方米，略高于去年水平。新房成交主要來自眾多三四線城市銷售的增長。比如，汕頭今年前10月新房銷售量同比增長109%。該報(bào)告認(rèn)為，目前全國商品住房待售面積已經(jīng)降到合理水平，一些城市庫存開始短缺，房地產(chǎn)庫存不再是主要問題。

??安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場去庫存已經(jīng)取得顯著進(jìn)展。

??集中度提升之年

??整體而言，2017年全年新房成交金額將比去年略有增長，但房企分化非常明顯，行業(yè)集中度在迅速提升。

??首先是銷售層面的集中度提升。2016年，房企頂級俱樂部的門檻是3000億元，今年則已升至5000億元，碧桂園、萬科、恒大將晉身其間。此外，千億俱樂部大幅擴(kuò)容。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國已有14家房企銷售突破千億元，2017年全年銷售超過千億元的房企有望達(dá)到16至18家。另一個(gè)極端則是，越來越多小房企陷入“揭不開鍋”的困境。記者11月調(diào)研溧陽樓市時(shí)，當(dāng)?shù)匾患倚》科缶蜏?zhǔn)備關(guān)門轉(zhuǎn)行。

??新城控股(28.670, 0.14, 0.49%)高級副總裁歐陽捷表示，2016年，全國前23強(qiáng)房企銷售額合計(jì)為3.15萬億元，占市場份額的26.8%。今年上半年其市場占有率上升到36.3%，預(yù)計(jì)到2020年全國前23強(qiáng)房企的市場份額會(huì)達(dá)到50%，百強(qiáng)房企則可能占據(jù)80%的市場份額。

??其次，拿地也集中在大中型房企手中。東北證券(8.600, -0.15, -1.71%)的研報(bào)顯示，今年前三季度，全國前30強(qiáng)房企新增土地價(jià)值總額達(dá)到21653億元，新增土地總建面達(dá)到52307萬平方米，均已超過去年全年水平。前三強(qiáng)房企新增土地價(jià)值占前30強(qiáng)房企的30%，前五強(qiáng)達(dá)到前30強(qiáng)房企的44%。由于對開發(fā)商的融資渠道收緊以及嚴(yán)控開發(fā)貸，那些缺乏資金實(shí)力的小房企已經(jīng)被擋在土拍市場大門之外。這既抑制了土地市場炒作，也有利于提升住房品質(zhì)。

??第三，房企融資能力也出現(xiàn)分化。資金更多流向優(yōu)勢龍頭房企。比如，恒大地產(chǎn)2017年合計(jì)股權(quán)融資達(dá)1300億元。

??租購并舉之年

??2017年樓市還有個(gè)繞不開的關(guān)鍵詞，那就是“租購并舉”。從頂層設(shè)計(jì)發(fā)布到各地陸續(xù)出臺(tái)文件，再到各大房企紛紛試水租賃市場，住房租賃熱度急劇升溫。

??先看政策層面。5月19日，住建部下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》；7月20日，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》；8月28日，國土部、住建部決定，在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

??再看地方的態(tài)度與行動(dòng)。目前，全國已有超過50個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施，開始搭建統(tǒng)一的住房租賃平臺(tái)，并加速租賃土地供應(yīng)。比如，上海計(jì)劃在“十三五”期間供應(yīng)租賃住房約70萬套。廣州未來五年計(jì)劃供應(yīng)15萬套租賃住房。杭州則提出未來三年新增租賃住房總量占新增商品房總量的30%。

??“租購并舉在今年被重點(diǎn)提及，有著深刻的背景。自1998年開啟住房制度改革以來，全國共銷售了153億平方米的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)超過84萬億元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36平方米。有了足夠的存量，才有相當(dāng)體量的商品房可供租賃，從而實(shí)現(xiàn)租購并舉的目標(biāo)?！敝谐峭顿Y董事長路林對記者說。在他看來，租購并舉，是房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，是又一次住房制度改革。

來源：上海證券報(bào)