2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。據(jù)分析，隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長期化，租購并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。

12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)了房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向。

其中特別指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

未來五年調(diào)控不放松？

在對(duì)國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國內(nèi)外成熟市場經(jīng)濟(jì)模型，中國指數(shù)研究院設(shè)計(jì)了一套“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”。

根據(jù)模型，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，該機(jī)構(gòu)對(duì)2018年房地產(chǎn)市場提出四個(gè)假設(shè)：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）； 2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；因城施策，多策并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，經(jīng)測(cè)算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、房天下控股副總裁黃瑜稱，總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)9.3%-11.3%，其中一線城市銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%-6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%-7.1%之間。價(jià)格受銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，未來5年不要指望調(diào)控會(huì)放松?！胺績r(jià)繼續(xù)上漲明顯過快的城市會(huì)加大調(diào)控力度，而現(xiàn)在市場比較平穩(wěn)的城市未來可能會(huì)小幅放松。要控制資產(chǎn)泡沫，控制金融風(fēng)險(xiǎn)，有兩個(gè)目標(biāo)：一是房價(jià)不能上漲過快，這就要控制房價(jià)上漲的速度；二是保持資產(chǎn)泡沫縮小而不是擴(kuò)大，這就要保持房價(jià)上漲速度低于人均收入增長水平。因此未來房價(jià)有可能會(huì)上漲1%-2%，不能指望大幅放松?！?/span>

三個(gè)重要信號(hào)

經(jīng)過多輪不同方式調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

黃瑜認(rèn)為，對(duì)比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴(kuò)張末期，長期來看市場規(guī)模變化相對(duì)平穩(wěn)，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長期化，租購并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和十九大透露了三個(gè)重要的走勢(shì)信息。

“其一，‘長效機(jī)制’是未來更為重要的調(diào)控手段。無論是增長首付比例還是限購、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時(shí)的。‘長效機(jī)制’從更為長遠(yuǎn)角度解決供需雙方的需求，并指引樓市向著長期均衡的方向發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的比例，減少房地產(chǎn)投資行為。其二，2017年國內(nèi)住房租賃市場進(jìn)入全新發(fā)展階段，各級(jí)政府都積極推動(dòng)住房租賃政策的落實(shí)和發(fā)展，建立‘租購并舉’的長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)‘住有所居’的最終目標(biāo)?？梢灶A(yù)見，2017年12個(gè)城市住房租賃政策的試點(diǎn)僅是開端，2018年全國重點(diǎn)城市都將逐步落實(shí)，租購?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵也將逐步擴(kuò)大。其三，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性保持的基礎(chǔ)下，不同城市的差別化調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。一線城市由于土地供給的增加結(jié)合限購的不松綁，供求關(guān)系將回歸平抑，房價(jià)下行壓力較大；熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅將繼續(xù)放緩，但供不應(yīng)求的局面還將存在，房價(jià)的支撐力要明顯強(qiáng)于一線城市；三四線城市將會(huì)明顯分化，環(huán)一線房價(jià)快速上升的區(qū)域存在較大下降空間，而棚改集中的城市房價(jià)波動(dòng)情況則相反?！?/span>

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道