長沙市發(fā)改委日前在其官網(wǎng)發(fā)布《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。根據(jù)這一最新的樓市調(diào)控政策，限價(jià)商品住房價(jià)格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%至8%，辦法自公布之日起執(zhí)行。

記者注意到，2016年下半年以來，被稱為“房價(jià)洼地”的長沙樓市火爆。今年以來，長沙市政府多次升級樓市限購、限售、限價(jià)等調(diào)控政策。不過，對于限價(jià)商品房的利潤率作出明確管理和指導(dǎo)的情況，在各地的調(diào)控措施中并不多見。長沙此舉釋放出了什么樣的信號？

政策不含保障性住房

長沙市發(fā)改委明確，限價(jià)商品住房指的是指按合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政府限制銷售價(jià)格的商品住房，不含住保部門建設(shè)和提供的保障性住房。

此外，長沙市發(fā)改委還對限價(jià)商品房的成本構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，包括樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金等?！掇k法》指出，利潤的提取以前述成本項(xiàng)目前四項(xiàng)之和為基數(shù)，限價(jià)商品住房的平均利潤率為6%~8%。

此外，《辦法》規(guī)定，限價(jià)商品住房基準(zhǔn)價(jià)格的制定原則是：以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)、消費(fèi)者三方面利益。

記者注意到，長沙市已經(jīng)于2017年9月12日正式推出定向限價(jià)商品住房，第一批已（擬）開工20個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)11682套，預(yù)計(jì)其中2702套住房年內(nèi)即可上市供應(yīng)。第二批建設(shè)計(jì)劃也在抓緊制定中。

此后，長沙相繼推出過數(shù)宗限房價(jià)地塊。以[2017］長土網(wǎng)040號地塊為例，其總價(jià)為13.58億元（最高限價(jià)），出讓面積為131767.91平方米，樓面價(jià)約為3435元每平方米，要求精裝修，限定房屋限售價(jià)格為7700元每平方米（不含精裝修價(jià)格）。最終，在10月13日，湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司搖號獲得了這一地塊。同日，另一宗同樣限價(jià)的地塊，則被金地（集團(tuán)）湖南置業(yè)有限公司通過搖號奪得。

11月24日，長沙梅溪湖片區(qū)也掛出了三宗限價(jià)地，其中規(guī)定首宗住宅毛坯售價(jià)鎖定在每平方米9970元。而吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前梅溪湖片區(qū)的一手房均價(jià)為12716元/平方米。

值得一提的是，長沙的限價(jià)房有些帶有“職工福利”性質(zhì)。例如，[2017]長土網(wǎng)052號地塊，銷售均價(jià)應(yīng)不超過4500元/平方米，銷售對象限定為湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工。

專家：基本能保障房企盈利

對限價(jià)商品房利潤進(jìn)行指導(dǎo)，此前并非沒有先例。

2012年，海南?？谑邪l(fā)布《?？谑邢迌r(jià)商品住房管理暫行辦法》指出，限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，三亞發(fā)布《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，對限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定，并要求限價(jià)商品房利潤不超過建設(shè)成本的6%。

深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺在接受記者采訪時(shí)表示，對于限價(jià)商品房的利潤率作出指導(dǎo)一般出現(xiàn)在房價(jià)上漲得較為明顯的城市，這種作法意在減少房地產(chǎn)行業(yè)利潤過高的情況。像長沙這類城市，限價(jià)格、限利潤的做法顯示了官方將房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)的決心。

記者注意到，在強(qiáng)調(diào)控背景下，長沙今年的房價(jià)穩(wěn)中有升。12月17日，由國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，長沙新建住宅價(jià)格同比上漲5.9%。

多名業(yè)界人士告訴記者，對限價(jià)房進(jìn)行利潤率指導(dǎo)，實(shí)際也是在非市場價(jià)格體系中給予了開發(fā)商一定的利潤空間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，6%~8%的利潤空間對于開發(fā)商而言，已經(jīng)能夠基本保障資金回籠以及實(shí)現(xiàn)盈利的需求。如果是單純的保障房項(xiàng)目，利潤率可能還沒有這么高。

可供印證的事實(shí)是，2013年天津松江扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-3.53億元，同比下降1290%。其在年報(bào)中表示，2013年利潤變動較大的原因在于，結(jié)算項(xiàng)目毛利率水平偏低，特別是武臺松江城（限價(jià)房）毛利率為負(fù)，大幅降低了公司整體毛利率水平。此前全國首個(gè)限價(jià)房保利西子灣的相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，這個(gè)項(xiàng)目保利的利潤率僅為3%，大大低于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤水平。

有熟悉長沙市場的業(yè)界人士告訴記者，長沙近期推出的地塊有不少是對房價(jià)作出限制的。對于房企而言，相信都會有相應(yīng)的對策。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞