與往年相比，今年的樓市調控手段不僅越發(fā)嚴厲，呈現出環(huán)環(huán)相扣的局面。首先在需求端通過限購、限貸、限售來抑制投資投機性需求，其次在供給端加快土地供應節(jié)奏和力度，并且大力發(fā)展住房租賃市場，堅持“房子是用來住的”理念。與此同時，一輪又一輪的樓市整治更是劍指捂盤惜售、捆綁搭售等違規(guī)行為，為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步掃清障礙。

安居客房產研究院首席分析師張波在接受記者采訪時表示，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續(xù)推進，可以預料的到，長效機制的構建會更加完善?？偟膩碚f，今年以來的各項調控措施更多的是著眼于未來，將長效機制的建設落實。對于構建階梯型消費、解決高房價問題真正發(fā)揮了作用。

調控政策頻繁下發(fā)

扭轉房價看漲預期

今年以來，樓市調控政策的嚴厲程度與密集度超過了以往任何一年。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據，截至12月13日，全國有近110個城市與部門（縣級以上）發(fā)布有關房地產的調控政策超過250次。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，在今年的樓市調控中，最大的不同就是調控力度史無前例，同時調控手段開始涉及到長效機制，比如根據房價和銷售波動情況設置“預警函”，適時啟動問責；再者，調控目標不動搖且十分明確，并且呈現出不斷“打補丁”、補漏洞的情形。

從調控效果上看，也確實取得了較為喜人的變化。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據，在環(huán)比數據上，一線城市已經保持了連續(xù)三個月的環(huán)比下跌。

而從同比數據上看，一二三線城市總體出現增幅收窄的態(tài)勢。

事實上，自今年5月份開始，上海和北京房價就已呈現環(huán)比“零增長”，而同月的深圳房價則表現為環(huán)比下跌；到了8月份，15個熱點城市房價環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是出現33個月以來的房價集體停漲；隨后在9月份，上海房價出現同比下跌，10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平，重點城市房地產市場呈現集體降溫。

李宇嘉認為，當前樓市調控效果已十分明顯，除一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落外，三四線樓市的庫存也降至2012年以來的新低。預計在樓市調控目標不動搖、力度不放松，不能喘氣歇腳的背景下，以及金融去杠桿和樓市信貸資金持續(xù)緊縮的共同影響下，2018年商品房市場銷售規(guī)模將有所下滑，同時房價也會在現有的基本上再次微幅回調。

供給端調控發(fā)力

引入住房租賃市場

若說今年樓市調控中還有一個最大的不同，那一定是非住房租賃市場莫屬，因為以往總是被“忽略”的租賃市場在今年得到了明顯的政策青睞。

先是5月份住建部下發(fā)我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》；隨后，住建部等九部委在7月份印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租賃交易服務平臺；8月份，國土部、住建部聯合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點；此后，各地聞風而動，頻頻出臺鼓勵發(fā)展住房租賃市場的各項政策措施。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，與“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施相比，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。在當前情況下推進“租購并舉”不僅可以擴大住房供給、盤活閑置用地，還可以發(fā)揮長效機制的作用，可以說一舉兩得。

值得關注的是，12月8日召開的中共中央政治局會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，并強調要“力爭取得明顯成效”。

對此，嚴躍進分析認為，此次會議提到的加快住房制度改革，應該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的變革，而當下提出的房改，也許是意味著租賃市場發(fā)展將受到明顯重視，同時對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調整。

監(jiān)管措施頻頻入市

推長效機制加速落地

在過去很長一段時間，樓市長效機制的建設一直被廣泛議論。而在中信證券研究部研究員陳聰看來，今年政策的執(zhí)行過程就是樓市長效機制構建的過程。

陳聰認為，樓市長效機制建設的特點應符合以下幾個方面：一是不強調一時房價的漲跌，而是強調保障居民居住的權益；二是兼顧多類人群，精準解決問題；三是立足存量思維，聚焦市場運行機制問題；四是因城施策；五是與短期調控相結合，保證短期房地產市場各項指標都保持穩(wěn)定。

事實上，從近兩個月的市場表現來看，雖然房價和成交量趨于穩(wěn)定，并且購房者對于未來的房價上漲預期也發(fā)生改變，但監(jiān)管層的一系列監(jiān)管舉措無不彰顯出調控仍在深化。

一方面是國土資源部部署對70個大中城市和熱點城市蘇州市，開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，防止坐地生財，囤地倒地，拖欠地款；另一方面，國家發(fā)改委和住建部聯手對北京、佛山、嘉興等15個城市進行跨省交叉檢查，劍指商品房價格操縱；除此之外，國家發(fā)改委、國土資源部、環(huán)境保護部和住建部于12月5日聯合印發(fā)《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》，嚴控房地產化和債務化。

方正證券房地產業(yè)首席分析師夏磊在接受記者采訪時表示，總的來看，政府對房地產市場的調控政策可以分為兩種，即調控措施和監(jiān)管措施，這兩者之間有緊密聯系，但也有本質區(qū)別。具體來看，房地產調控是指在市場規(guī)律失靈時所采取的調控政策，直接目的在于引導市場預期，糾正市場失靈；而房地產監(jiān)管則是規(guī)范市場買賣雙方市場的主體政策，直接目的在于防止微觀主體的不正當行為，誘發(fā)市場失靈，進而引發(fā)市場風險。今年下半年以來，在房地產調控措施的基礎上，再輔以監(jiān)管措施，對穩(wěn)定房地產市場起到了較為積極的推動作用。

展望明年，夏磊認為在住房制度改革上或取得新突破。比如在產權房的探索方面，將重點發(fā)展北京共有產權房，滿足新市民的住房需求；在租賃房的探索上，政策支持可歸為幾類：一是供給方面：加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業(yè)務、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。二是金融方面：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業(yè)給予融資支持、推進REITs試點。三是財政方面：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補貼）。四是法律方面：立法，切實推進租購同權。

來源：證券日報