每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變局之時(shí)，正是市場(chǎng)格局重塑之際。其中，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備，是房企謀求規(guī)模擴(kuò)張的重要方式。

易居克而瑞近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，TOP100房企共新增貨值10.47萬(wàn)億元，為同期銷(xiāo)售金額TOP100房企銷(xiāo)售額的1.7倍。其中，十強(qiáng)房企的拿地貨值5.7萬(wàn)億元，已超過(guò)TOP11-100房企的總和。上述數(shù)據(jù)并未經(jīng)過(guò)企業(yè)的確認(rèn)，但被業(yè)界認(rèn)為頗能反應(yīng)現(xiàn)實(shí)。

這種變化說(shuō)明，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的邏輯正在持續(xù)發(fā)生。分析人士認(rèn)為，隨著首家5000億規(guī)模房企的誕生，行業(yè)巨頭與其他企業(yè)之間的差距正在拉大。即便保持同等的擴(kuò)張速度，這種差距仍然難以彌合。

然而，“第一梯隊(duì)”雖難以追趕，追求規(guī)模仍是中小房企的主要選擇。有房企人士表示，規(guī)模并非評(píng)判房企價(jià)值的唯一標(biāo)準(zhǔn)，但已成為企業(yè)進(jìn)入下一階段的“敲門(mén)磚”。若無(wú)法在規(guī)模上繼續(xù)擴(kuò)張，即使是2000億規(guī)模的房企，仍有掉隊(duì)的可能。

融創(chuàng)或躋身第一梯隊(duì)

按照易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)成為今年補(bǔ)倉(cāng)規(guī)模最大的企業(yè)。雖然甚少在招拍掛市場(chǎng)拿地，但融創(chuàng)通過(guò)并購(gòu)重組的方式，共獲取1.44萬(wàn)億元的新增土地貨值。而今年前11月，融創(chuàng)的銷(xiāo)售規(guī)模突破3000億。

剛剛突破5000億規(guī)模的碧桂園，則在前11月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值達(dá)到8412億元，萬(wàn)科達(dá)到5637億元。

上述四家房企中，恒大、萬(wàn)科、碧桂園均在去年完成了3000億的銷(xiāo)售規(guī)模，為公認(rèn)的“第一梯隊(duì)”。分析人士認(rèn)為，按照融創(chuàng)的貨值儲(chǔ)備，也很有可能迅速躋身這一行列。且融創(chuàng)的大部分貨值是在并購(gòu)市場(chǎng)獲得，成本相對(duì)較低，這有利于其通過(guò)價(jià)格策略來(lái)完成銷(xiāo)售，也更容易獲得利潤(rùn)。

老牌房企中，保利新增貨值4843億，中海新增3320億，均表現(xiàn)出發(fā)力的態(tài)勢(shì)。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億和2200億。

另有兩家“新銳”房企也躋身前十，分別是新增2685億貨值的新城控股，以及新增2981億貨值的福晟集團(tuán)。

新城控股起家于江蘇常州，項(xiàng)目主要布局在“長(zhǎng)三角”區(qū)域，2015年登陸A股市場(chǎng)。今年前11月已完成1000億的銷(xiāo)售規(guī)模。今年年初，新城董事長(zhǎng)王振華還曾提出“5年沖擊3000億”的目標(biāo)。

福晟集團(tuán)總部位于福州，剛剛通過(guò)借殼在港上市。按照易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，其前11月銷(xiāo)售接近300億。按照福晟的規(guī)劃，在2016-2025年十年發(fā)展期間，總收入達(dá)1.68萬(wàn)億元。其中地產(chǎn)板塊8800億，2020年計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)1000億元。

按照易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)口徑，上述十家房企新增土地貨值為5.7萬(wàn)億元，而百?gòu)?qiáng)房企中的剩余90家，新增的總貨值還不足5萬(wàn)億?！霸绞翘幱诎駟吻傲械姆科?，拿地強(qiáng)度越來(lái)越大?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)百?gòu)?qiáng)內(nèi)的銷(xiāo)售集中度也將繼續(xù)提升。

大型房企強(qiáng)化土地儲(chǔ)備，既是戰(zhàn)略眼光的一種體現(xiàn)，也有一定的慣性因素。“理論上講，當(dāng)你的規(guī)模做到3000億的時(shí)候，每年必須補(bǔ)充同等規(guī)模或者更多的貨值，否則就沒(méi)法維持現(xiàn)有的銷(xiāo)售規(guī)模。如果想要保持增長(zhǎng)，就要補(bǔ)充更多的貨值?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

據(jù)悉，上述十家房企的新增貨值規(guī)模，均大于同期的銷(xiāo)售規(guī)模。融創(chuàng)的新增貨值規(guī)模，甚至相當(dāng)于銷(xiāo)售規(guī)模的4倍以上。

該人士認(rèn)為，大型房企需要補(bǔ)充的貨值規(guī)模本身就偏大，即使按照同等的銷(xiāo)售增速，他們與中小型企業(yè)之間的差距也會(huì)越拉越大。

“當(dāng)?shù)谝惶蓐?duì)的規(guī)模達(dá)到5000億時(shí)，后面的企業(yè)就很難追趕了?！痹撊耸空f(shuō)，當(dāng)規(guī)模小的時(shí)候，差距最多在百億的量級(jí)上；當(dāng)規(guī)模做大時(shí)，差距就變成了千億量級(jí)，堪稱(chēng)“鴻溝”。他認(rèn)為，在融創(chuàng)之后，未來(lái)很難有其他企業(yè)躋身第一梯隊(duì)。

中型房企欲集體發(fā)力

在上述十家房企之外，其余房企也在加快土地儲(chǔ)備。

近兩年來(lái)，陽(yáng)光城不斷通過(guò)并購(gòu)的方式補(bǔ)充貨值。今年前11月，陽(yáng)光城新增土地貨值1525億元，明顯高出其同期的銷(xiāo)售規(guī)模。由于花費(fèi)大量資金補(bǔ)倉(cāng)，陽(yáng)光城的凈負(fù)債率一度超過(guò)250%。

這種“手筆”源于陽(yáng)光城在規(guī)模上的野心。今年以來(lái)，陽(yáng)光城先后從碧桂園挖來(lái)朱榮斌和吳建斌，從中海挖來(lái)闞乃桂，實(shí)現(xiàn)管理層的換血。在很多區(qū)域公司也通過(guò)招兵買(mǎi)馬，更換了“一把手”。同時(shí)陽(yáng)光城還效仿碧桂園，啟動(dòng)跟投機(jī)制。

根據(jù)一份未經(jīng)證實(shí)的數(shù)據(jù)，陽(yáng)光城計(jì)劃在2018年實(shí)現(xiàn)1500億的銷(xiāo)售規(guī)模，2019年實(shí)現(xiàn)2500億，2020年完成3500億。

中型房企謀求突圍，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的一個(gè)重要變化。近期，旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬解讀了上述變化，“隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營(yíng)的鏡頭里，才更有能力做其他的事情?！苯衲昴瓿酰褫x也提出“5年業(yè)績(jī)達(dá)到3000億”的目標(biāo)。

規(guī)模并不是衡量房企的唯一指標(biāo)，但近年來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不斷惡化，中小房企遭遇并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)上升，加之融資環(huán)境收緊，中小房企的資金成本也在提升。因此，追求規(guī)模再度成為行業(yè)的主題。

據(jù)悉，很多中小型房企在近些年大幅提升了銷(xiāo)售目標(biāo)，并將中遠(yuǎn)期的銷(xiāo)售規(guī)模設(shè)定在2000億、3000億的水平上。這在以往很難想象。

某閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致行業(yè)的門(mén)檻水漲船高?！艾F(xiàn)在的2000億，也就相當(dāng)于前幾年的500億。”他說(shuō)，即使是2000億規(guī)模的企業(yè)，如果不繼續(xù)做大做強(qiáng)，也有可能掉隊(duì)。

致力于“2020年沖擊2000億”的A股上市房企金科，今年以來(lái)便遭遇“野蠻人”融創(chuàng)的舉牌。截至目前，融創(chuàng)系已成為金科的第二大股東。

除在規(guī)模上的追求之外，庫(kù)存大量消耗的現(xiàn)實(shí)，也促使企業(yè)補(bǔ)充貨值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年至2016年，房企購(gòu)置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%，連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)。再加上經(jīng)歷了兩個(gè)銷(xiāo)售“大年”，房企的對(duì)補(bǔ)庫(kù)存的需求十分強(qiáng)烈。

易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，TOP100房企共新增貨值10.47萬(wàn)億元，為同期銷(xiāo)售金額TOP100房企銷(xiāo)售額的1.7倍?？紤]到這些項(xiàng)目未來(lái)的增值溢價(jià)，未來(lái)其實(shí)際貨值將更大。

臨近年末，土地交易規(guī)模仍然龐大，說(shuō)明企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)的熱情仍在。但分析人士普遍認(rèn)為，顧慮到融資環(huán)境收緊的現(xiàn)實(shí)，近期的土地溢價(jià)率明顯下降。出于對(duì)成本的考慮，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)將更多采取并購(gòu)的方式補(bǔ)充貨值。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道