2017房地產(chǎn)大變局：租購(gòu)并舉下的產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)

2017年是房地產(chǎn)發(fā)展史上轉(zhuǎn)折性的一年。房住不炒，租購(gòu)并舉成為深入人心的政策和市場(chǎng)方向，房地產(chǎn)去金融化，一系列的住房長(zhǎng)效機(jī)制正在推進(jìn)。

本期專題著眼于與房地產(chǎn)相關(guān)的要素、產(chǎn)業(yè)鏈、商業(yè)模式的重構(gòu)，土地出讓規(guī)則、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式，乃至裝修家居、住房金融、資產(chǎn)證券化和居民資產(chǎn)配置，直到城市配套服務(wù)、居住生活方式，都在從銷售向出租、從開發(fā)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，整個(gè)社會(huì)的商業(yè)模式也在發(fā)生深刻變革。

正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所言，萬(wàn)科的發(fā)展商時(shí)代結(jié)束了。一個(gè)新的時(shí)代正在開啟，一些新的商業(yè)模式將逐步誕生。

導(dǎo)讀

嚴(yán)控高價(jià)地、土地供應(yīng)因城施策、鼓勵(lì)租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等共同構(gòu)成的土地供給側(cè)改革，被認(rèn)為是土地市場(chǎng)2017年諸多變化的主要驅(qū)動(dòng)力。這不僅影響未來(lái)的市場(chǎng)形態(tài)，還將影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。

2017年12月26日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)通過(guò)議案，擬以不超過(guò)8億元的價(jià)格競(jìng)拍北京僑禧投資有限公司51%的股權(quán)。此前的8月，泰禾曾以7.34億元的價(jià)格受讓該項(xiàng)目49%股權(quán)。

這一項(xiàng)目的前身，是于2015年初出讓的北京市豐臺(tái)區(qū)槐房A“地王”，華僑城聯(lián)合華潤(rùn)、招商斥資83億獲得。此后，華潤(rùn)、招商退出，華僑城獨(dú)自操盤，直至泰禾入股。幾經(jīng)周折后，項(xiàng)目終于要全部易主。

該案例折射出2017年土地市場(chǎng)的一些側(cè)面。一方面，經(jīng)過(guò)近兩年的去化，房企對(duì)土地的需求仍然強(qiáng)烈，優(yōu)質(zhì)地塊尤其受青睞。另一方面，地方政府雖大量供地，但介于內(nèi)外部因素，企業(yè)在公開市場(chǎng)已漸顯疲態(tài)。與此同時(shí)，各種因素影響下，2017年的市場(chǎng)已難覓“地王”身影。

這些變化既有歷史因素的積累，也跟2017年以來(lái)的政策變化密切相關(guān)。嚴(yán)控高價(jià)地、土地供應(yīng)因城施策、鼓勵(lì)租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等共同構(gòu)成的土地供給側(cè)改革，被認(rèn)為是土地市場(chǎng)這種變化的主要驅(qū)動(dòng)力。這不僅影響未來(lái)的市場(chǎng)形態(tài)，還將影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。

供給側(cè)變革

對(duì)2017年土地市場(chǎng)影響最大的政策文件，莫過(guò)于國(guó)土部、住建部于4月1日印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。

其中要求各地根據(jù)去化周期調(diào)整供地節(jié)奏。其中，商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的城市，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時(shí)要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，統(tǒng)籌安排中期（五年）和近三年的住房建設(shè)所需用地。

在控制土地價(jià)格方面，通知強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持面積等，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

通知還強(qiáng)調(diào)，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。這份文件得到了很好地執(zhí)行，也決定了此后市場(chǎng)的各項(xiàng)變化。

熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模加大，是最主要的變化。中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-11月，百城住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比上升15.1%，其中，一線城市的升幅達(dá)到63.8%。

以北京為例，隨著12月27日再次掛出5宗土地，2017年供應(yīng)住宅用地的建筑面積已達(dá)1168萬(wàn)平方米，同比上漲367%。而此前幾年，北京甚少完成土地供應(yīng)計(jì)劃。

“雖然很多地塊的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，但至少讓我們看到了在北京市場(chǎng)繼續(xù)深耕的可能。”某福建房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，過(guò)去幾年，北京供應(yīng)土地偏少，很容易引發(fā)爭(zhēng)搶。房企為保持在北京市場(chǎng)的存在感，多放緩開盤節(jié)奏，延長(zhǎng)開發(fā)周期，這也間接導(dǎo)致了北京市場(chǎng)的新房供應(yīng)相對(duì)不足。

另一個(gè)變化在于價(jià)格的控制。雖然平均拿地價(jià)格仍在上升，但由于設(shè)置最高限價(jià)的做法越來(lái)越普遍，2017年幾乎沒(méi)有高總價(jià)“地王”誕生，高單價(jià)地塊也很少出現(xiàn)。

這不僅是土地出讓規(guī)則變化導(dǎo)致，也有“限價(jià)令”因素的影響?！安还艹鲎岆A段還是銷售階段，總有一個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)實(shí)施限價(jià)。”上述房企人士坦陳，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估時(shí)，普遍比預(yù)期下調(diào)20%-30%，這就導(dǎo)致他們不敢花費(fèi)過(guò)高代價(jià)去拿地。

正如前述案例，過(guò)往“地王”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳，也導(dǎo)致企業(yè)在拿地時(shí)有所顧忌。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)了2016年的50個(gè)典型“地王”（包括高總價(jià)地塊及高單價(jià)地塊）。截至2017年11月中旬，有14宗尚未開工（其中2宗閑置超一年）、29宗已開工未開盤。已開盤的7個(gè)項(xiàng)目受困于限價(jià)政策，去化表現(xiàn)平平。

租賃用地供應(yīng)增加，也是一個(gè)重要特征，具體表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市推出“全自持地塊”。這些地塊并未受到冷遇，部分反而很受歡迎。按照中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2017年12月中旬，各城市出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，按照單套面積60平方米計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線城市。

未來(lái)五年，北京、上海、廣州三城租賃用地計(jì)劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。

“地王”謝幕、租賃崛起、熱點(diǎn)城市供應(yīng)放量……這些變化主要來(lái)自供應(yīng)端的政策驅(qū)動(dòng)。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這正是土地供給側(cè)改革的內(nèi)容，既體現(xiàn)了當(dāng)前的政策思路，也代表未來(lái)的一種趨勢(shì)。

從拿地到形成房屋供應(yīng)，往往需要至少1-2年，因此上述措施能起到多少效果，目前尚難預(yù)估。但大部分受訪人士認(rèn)為，2017年土地市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，至少可以穩(wěn)定預(yù)期?！案邇r(jià)地對(duì)心理預(yù)期的影響很大，容易造成市場(chǎng)情緒波動(dòng)，但今年這種情況幾乎沒(méi)有出現(xiàn)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

運(yùn)營(yíng)思路轉(zhuǎn)軌

供應(yīng)規(guī)模的增加，在需求端得到了很好回應(yīng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年前11月，房企土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)16.3%，增速比前10月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款增長(zhǎng)47.0%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。這是當(dāng)月各項(xiàng)指標(biāo)中，唯一一個(gè)增幅擴(kuò)大的。

從某種意義上說(shuō)，這其中有“歷史欠賬”的因素。

2014年至2016年，房企購(gòu)置土地面積增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷兩個(gè)銷售“大年”后，房企的補(bǔ)倉(cāng)需求仍然旺盛。

事實(shí)上，從2016年開始，就有房企在部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)無(wú)房可賣的情況。進(jìn)入2017年，大型房企的庫(kù)存（尤其是三四線城市）被大量消耗，部分中小房企更是庫(kù)存空虛。

房企對(duì)規(guī)模的追求也是一項(xiàng)動(dòng)力。今年以來(lái)，大型房企為保持領(lǐng)先地位，仍然維持著較大的拿地規(guī)模，部分中型房企則在謀求規(guī)模擴(kuò)張。旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬對(duì)這種心態(tài)進(jìn)行解讀，“隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營(yíng)的鏡頭里，才更有能力做其他事情?！?/span>

易居克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前11月，TOP100房企共新增貨值10.47萬(wàn)億元，為同期TOP100房企銷售額的1.7倍。

但從拿地貨值來(lái)看，行業(yè)集中度提高的趨勢(shì)恐難以改變。按照克而瑞的數(shù)據(jù)，十強(qiáng)房企的拿地貨值5.7萬(wàn)億元，已超過(guò)TOP11-100房企的總和。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，大中型房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、融資能力以及現(xiàn)金流狀況都有較大優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)政策持續(xù)收緊的情況下，小型房企更容易被拒之門外。特別在拿地金額和拿地面積TOP10這個(gè)梯隊(duì)上，集中度還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

而隨著銷售規(guī)模下降、融資政策收緊，房企的資金情況開始變化，其拿地心態(tài)也趨于保守。到2017年第四季度，雖然土地交易規(guī)模仍較大，但溢價(jià)率已明顯下降，很多土地以底價(jià)成交，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)流拍、流標(biāo)等現(xiàn)象。

光大證券引用wind數(shù)據(jù)稱，2017年11月，一二三線城市成交的住宅用地溢價(jià)率分別為5%、27%、32%。相比之下，2016年中高點(diǎn)時(shí)的水平為147%、124%、86%。

大部分受訪者認(rèn)為，低溢價(jià)率將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的常態(tài)，但這并不意味著土地市場(chǎng)會(huì)迅速降溫，相反，“房企的拿地總量仍將保持較高水平”。

一方面，補(bǔ)倉(cāng)需求仍然存在。中信建投就認(rèn)為，明年依舊會(huì)在補(bǔ)庫(kù)存的周期內(nèi)。另一方面，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)選擇并購(gòu)方式拿地，相比招拍掛，這種方式成本更低。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，隨著地價(jià)提高和出讓條件改變，運(yùn)營(yíng)邏輯也將發(fā)生變化。

綠城中國(guó)總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，土地款投入與銷售貨值之間產(chǎn)生的配比關(guān)系是1：3。如果是好地，配比關(guān)系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關(guān)系已經(jīng)降至1：1.3或者1：1.4。

他表示，這意味著在地產(chǎn)黃金時(shí)代，10億元買來(lái)的土地可產(chǎn)生30億元銷售貨值的量，10億元買來(lái)的優(yōu)質(zhì)土地可以產(chǎn)生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地只能產(chǎn)生13億元左右的銷售貨值，“土地紅利已經(jīng)消失”。

曹舟南認(rèn)為，在這種情況下，依托以往的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)行不通，企業(yè)只能依靠產(chǎn)品力來(lái)獲取溢價(jià)。

前述房企人士則指出，這將對(duì)房企的綜合實(shí)力帶來(lái)考驗(yàn)，融資能力、成本控制能力、區(qū)域布局合理性、產(chǎn)品打造能力等，缺一不可。“考驗(yàn)短板的‘木桶理論’將逐漸生效。”

易居克而瑞還認(rèn)為，2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企不可避免要面對(duì)租賃地塊的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。  

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道