中國社會科學院12月5日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》顯示，2018年房地產市場將迎來盤整期，住房價格增幅或將繼續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降?！秷蟾妗吠瑫r指出，近兩年全國住房市場總體穩(wěn)中有升，為更好建設長效機制，建議明年將房產稅納入立法議程。

2017年一二線熱點城市在嚴厲的調控措施下，樓市趨于凍結，大量房地產企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市，投機空間再度轉移。同時房企與個人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此，未來房地產市場將面臨不確定性，一方面，堅持調控措施，防止出現(xiàn)報復性反彈，另一方面，應警惕房企融資隱患和杠桿風險。

多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)

報告指出，通過限制性政策與長效機制相結合，多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)。

中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴厲調控的作用下，房地產總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，一二線城市增幅分化下調，三四線城市分化上升。

與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差，三四線城市房價領漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%，遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風險有所下降，但從一線城市看來，部分風險依然存在，其不確定性需高度警惕。"若房價收入比過高，存在一定泡沫風險。"

具體來看，一線城市房價收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5，總體房價收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨看來，其房價收入比依然高達31.3，其中，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首。

"還應警惕房價報復性反彈。"倪鵬飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結束，總體預期沒有改變，若調控政策轉向或變化，可能導致反彈。

倪鵬飛認為，目前一二線部分城市房價增幅下降是調控重拳下行政限制性措施的結果，非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財稅等制度性政策未建立的背景下，調控若放松，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機復燃，以致一二線熱點城市房價出現(xiàn)報復性增長。

此外，倪鵬飛指出，應積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。改革金融制度體系，擴大宏觀審慎監(jiān)管的實施范圍。增加熱點居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應機制。

房企融資風險凸顯

雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產負債率高達92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

而帶來高負債的主要原因，中國住房報告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購，激進擴張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內房地產企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達1.17萬億元。

"我國經濟進入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進做大企業(yè)規(guī)模。"劉偉認為，這樣急于擴大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險積聚。

事實上，2018年房企迎來集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發(fā)資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比。

建議明年啟動房產稅立法

此外，《報告》還提出，建議相關部門將房產稅納入明年的立法議程，實行住房租金抵扣個人所得稅政策。同時將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調整等權限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調整。中國社科院學部委員余永定表示，穩(wěn)定房價是當前政策的既定目標，但除了貨幣政策，相關部門還應更多運用財政政策及其他手段進行調控，例如盡快推出房產稅以穩(wěn)定房價。

早在1986年9月，國務院就發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，不過直到2011年，為配合地產調控"國八條"實施，上海和重慶兩地才發(fā)布對個人住房征收房產稅試點方案，并開始施行。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松表示，目前支持房產稅出臺的內部和外部條件越來越充分，例如全國房產系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網；存量房市場的到來使得房地產市場的流通更為充分，價格更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源等，"可以說，房產稅出臺是必然趨勢"。

"當前相關部門已具備解決技術條件的能力，但房產稅真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經濟、社會等各方面因素"，國家行政學院經濟學教研部教授馮俏彬分析，房產稅征收對象是千萬個的家庭和個人，不僅是一項稅制改革，更是我國稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國家治理層面的大問題。

馮俏彬進一步指出，作為房產稅的直接征收對象，不少普通百姓需要對此表達意見，不同群體觀點可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個意見整合機制加以整合梳理，但目前我國相關機制的建設尚不完善，這意味著未來房產稅方案的一審、二審、三審在公開征求意見階段會遇到阻礙。"房產稅的立法問題，其實深刻、生動地反映了走向現(xiàn)代化的中國所面臨的陣痛。"

來源：經濟參考報、北京商報，中房網綜合整理