今年以來，土地市場延續(xù)了去年火熱行情，不少房企為補土儲繼續(xù)高杠桿拿地。但強監(jiān)管下的樓市將對這些高價拿地的房企運營帶來挑戰(zhàn)。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2月中旬，合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達147%、92%和75%。到了5月，房企開始聚焦熱點三四線城市，其平均土地溢價率刷新歷史記錄，高達46%。

第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月成交的80幅總價、單價兩個指標衡量的高價地來看，央企與大型房企為主力，其中保利、碧桂園各拿6幅，遠洋、首開、萬科均拿4幅，招商拿了3幅。

但2017年下半年，樓市降溫開始傳遞到土地市場，一些熱門城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2017年下半年一二線城市住宅土地流標達44宗，一線城市土地流拍宗數(shù)同比2016年上漲4成。

隨著樓市調(diào)控力度持續(xù)加大，房企資金壓力開始增大，在融資和信貸政策收緊背景下，房企貸款成本提高，拿地成本增加。隨著房地產(chǎn)行業(yè)將迎來還債高峰，而樓市調(diào)控政策仍將繼續(xù)，早期那些高價拿地的房企，現(xiàn)在資金流情況如何？

加杠桿拿地

基于大型房企的擴規(guī)模、補土儲需求及品牌等優(yōu)勢，這類房企在前三季度拿地普遍活躍。

據(jù)前述機構(gòu)統(tǒng)計，今年前十月，有4家房企拿地金額超1000億元，分別是碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)(11.730, 0.30, 2.62%)和中海地產(chǎn)。這四家房企在銷售排行榜中均進入了前十，其中碧桂園、萬科在銷售榜單中同樣位居第一、第二，保利地產(chǎn)排名第五，中海地產(chǎn)排名第六。

也有發(fā)展中的中型房企，出現(xiàn)拿地金額超過銷售額的現(xiàn)象，當然這并未考慮到銷售回款和推盤周期問題。如以729.67億元總價在拿地排行榜上排名第七的中國金茂，在銷售排行榜中僅排名二十，銷售金額為457.04億元。

首開在拿地榜單中排名第八，拿地資金共654.5億元；在銷售排行榜，其以576.96億元的銷售金額排名17，銷售額同比下降3%，前二十強中唯一出現(xiàn)負增長的房企。首開股份預(yù)計，1-6月其歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比預(yù)計減少66%左右，業(yè)績變動幅度-0.66%。

一度高杠桿拿地的融創(chuàng)，在今年的土地市場保持了低調(diào)姿態(tài)。今年前十月，融創(chuàng)在全國競得30宗土地，總計174.7億元，在房企中僅排名26位。其轉(zhuǎn)而通過并購獲取土地資源，上半年融創(chuàng)并購資金為777億元，幾乎相當于2016年全年并購額的2倍。

為此融創(chuàng)今年中也一度出現(xiàn)凈負債率高達260%的狀況。半年報中，融創(chuàng)解釋道，是并購增加和大量項目開工，導(dǎo)致公司凈負債率有所上升。截至6月30日，融創(chuàng)借貸資金1813億元，較上年底增長6成。

資金壓力隱現(xiàn)

積極獲取儲備的另一面是，房企短期內(nèi)資金壓力加大，加之樓市調(diào)控整體趨嚴的環(huán)境，也透露出一些隱憂。

據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計，2017年三季度末，房地產(chǎn)版塊凈負債率111%，較年初提升20個百分點，A股地產(chǎn)版塊的杠桿率已近2015年三季度末的近期高點。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負債達445億元。

前述拿地總額位于前列的房企如萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。又如首開，今年前三季度，其預(yù)付款項增長128%，主要就是預(yù)付北京市土地儲備中心等土地價款增加?？傌搨^1000億元以上的16家企業(yè)總負債為3.7萬億元，占136家房企總負債的比重約60%。

房企的融資規(guī)模也開始擴大，這其中不乏大中型房企身影。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2017年9月，30家A股上市房企融資1234億元，環(huán)比增長28%，同比增長173%。8-10月，房企融資規(guī)?？傮w處于上升態(tài)勢，且相比歷史數(shù)據(jù)處于中偏高水平。從累計值看，今年前9 月此類房企融資規(guī)模達7793億元，同比增幅32%。前期高調(diào)拿地也逐步影響到融資成本，財報顯示，今年上半年，金茂融資成本約為人民幣7.28億元，同比增加230%。

房企的銷售回款顯得十分重要，但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來源依靠項目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示，前三季度房地產(chǎn)板塊銷售回款14870.7億元，增速較上半年下降4.5個百分點。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，由于房地產(chǎn)周期在2017年下半年后處于低谷，去年下半年至今已經(jīng)出讓的高價地項目如果打算2017年入市，也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。也就是說，預(yù)計這樣運作的企業(yè)有可能因為高價地陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。

張宏偉指出，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間?！凹痈軛U”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付問題。這些房企一旦無法及時償還貸款，無法“降杠桿”，極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項目。

來源：21世紀經(jīng)濟報道