財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。 

房地產(chǎn)稅征收原則確立

肖捷在上述文章中，首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。

房地產(chǎn)稅概念

房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。簡單一點(diǎn)說：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。十九大報告中提到要“深化稅收制度改革，健全地方稅體系?？梢姡康禺a(chǎn)稅是“地方稅”。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入“白銀時代”，未來大多數(shù)城市通過“一次收取幾十年土地使用費(fèi)”的方式來獲取建設(shè)資金，空間將越來越小。因此，增加“房地產(chǎn)持有階段的稅收”，給地方政府尋找“長期飯票”，就成為當(dāng)務(wù)之急。所以，房地產(chǎn)稅開征的首要原因，是解決地方財政收入的問題。

立法先行

在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。 

充分授權(quán)

“所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。” 

肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。 

分步推進(jìn) 

“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施?！敝袊悇?wù)學(xué)會學(xué)術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進(jìn)認(rèn)為。 

“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。

第一，這告訴我們未來的房地產(chǎn)稅將按照“評估值”征收，不會采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來征收。后者帶有計劃經(jīng)濟(jì)年代的濃厚痕跡，沒有考慮到房價劇烈的變動因素。事實上，目前幾乎所有的城市，在二手房交易環(huán)節(jié)，都已經(jīng)按照“評估值”征收了。而且“評估值”是每年都調(diào)整的。

第二，在開征“房地產(chǎn)稅”的同時，國家會“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。所以，開征房地產(chǎn)稅不是一個單項行動，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。其中，“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，是為了換取“房地產(chǎn)稅”的開征，降低在全國人大通過時的難度，帶有策略性。但整體而言，征收重點(diǎn)將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。

房地產(chǎn)稅能不能抑制房價上漲？

在人口流失的中西部小城市，房地產(chǎn)稅一定可以打壓房價，最終讓人民用腳投票，加速離開，地方經(jīng)濟(jì)徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級別城市，房地產(chǎn)稅打壓房價只能是癡人說夢。即便是出臺累進(jìn)制、懲罰性（懲罰擁有多套房的家庭）的房地產(chǎn)稅，也只能讓擁有多套房的人改變資產(chǎn)配置方式，出手拋售房產(chǎn)。但由于這些城市人口增量大，接盤俠多，只要你的房子別總價上億，或者是只能私家車進(jìn)出的郊區(qū)別墅，都可以安然脫手。經(jīng)過一段時間的換手之后，房地產(chǎn)稅最終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。

房地產(chǎn)稅的開征，將加劇地方政府“財政能力”的分化，進(jìn)一步讓中國的城市化失衡。最終，大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮(zhèn)將加速消亡，淪為野獸出沒的廢墟。

房屋的評估值如何確定？

此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識的按評估值征稅首次明確。

業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價值，而非房產(chǎn)原值（即購房時價格），但由于近些年房價上漲較快，因此最終評估值應(yīng)該會有折扣。

現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，是對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。 

如果房地產(chǎn)稅來了，誰受影響最大？ 

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★ 

從目前民意來看，在中心城市實施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。擁有多套房產(chǎn)的人壓力會非常大，到時候會出現(xiàn)集中拋盤，對中心城市短期房價構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。 

盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

如果不是頂級旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。 

盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。 

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)★★★★  

如果房地產(chǎn)稅的開征，會讓房價進(jìn)入一個平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。 

在三四線城市囤積了大量住宅的

傷害指數(shù)★★★★★★

相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)成本也將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到“接盤俠”。 

手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★ 

房地產(chǎn)稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現(xiàn)價格會更低。