在競爭激烈、集中度高企的房地產(chǎn)市場，土地儲備是開發(fā)商至關(guān)重要的“彈藥”。對于中小型房企而言，想要獲得一席之地，進(jìn)軍千億俱樂部，就需要開發(fā)出一套獨特的拿地模式，正確進(jìn)行全國布局。

今年9月，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞公布了2017年前八個月房企新增土地貨值排名，福晟集團(tuán)與融創(chuàng)、恒大、碧桂園、萬科等一批龍頭房企共列榜單，憑借1358.8萬平方米的新增土地儲備排名第七。

在競爭激烈、集中度高企的房地產(chǎn)市場，土地儲備是開發(fā)商至關(guān)重要的“彈藥”。對于中小型房企而言，想要獲得一席之地，進(jìn)軍千億俱樂部，就需要開發(fā)出一套獨特的拿地模式，正確進(jìn)行全國布局。

大政方針決策前置

福晟集團(tuán)是一家成立于2003年的閩系房企。福晟集團(tuán)一名高管向記者表示，從2015年以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地的方式在發(fā)生較大變化，通過招拍掛拿地的難度越來越大。為了擴(kuò)大土地儲備，福晟集團(tuán)決定成立飛虎隊，以并購作為主要的拿地方式。

從2015年9月飛虎隊成立至今，福晟總共拿下72個項目，其中90%都是依靠并購，總土地面積達(dá)1680萬平方米，總建筑面積3800萬平方米，總貨值高達(dá)6500億元。

飛虎隊成立了10個大隊，其中8個為區(qū)域大隊，如深圳大隊、福州大隊等，還有兩個是支援大隊和機(jī)動大隊。福晟集團(tuán)董事長潘偉明擔(dān)任飛虎隊大隊長。支援大隊的核心是決策，涉及市場判斷、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計和法務(wù)風(fēng)險控制?！斑@等于把董事會的決策放在了最前面，決策很快，這是為什么兩年我們可以取得重大成績的原因?！睋?jù)介紹，機(jī)動大隊同屬于決策體系當(dāng)中，如果區(qū)域大隊與支援大隊的意見產(chǎn)生沖突，機(jī)動大隊就需要介入判斷。

飛虎隊還擁有一套獨立的獎勵機(jī)制。飛虎隊成員分為正派飛虎隊和兼職飛虎隊兩類。兼職飛虎隊根據(jù)每年的拿地項目給予獎金，如果一年當(dāng)中未拿到地，第二年自動取消兼職飛虎隊資格。正派飛虎隊采取“年薪+拿地獎勵+跟投”的考核機(jī)制，是一套完全獨立的經(jīng)營班子，由董事長親自審批。飛虎隊的大隊長和副大隊長強(qiáng)制跟投。目前，飛虎隊總計擁有超過300名隊員。

福晟集團(tuán)主要面向兩種并購項目。第一類是鄭州和深圳的大型舊改項目，運營周期相對較長；第二類是二級開發(fā)項目，大部分滿足3-4個月內(nèi)就能開工的條件。

據(jù)福晟一名高管介紹，公司未來的全國布局以粵港澳大灣區(qū)為重中之重，其中9個中心城市是今后會布局的城市圈。除了抓好總部所在的海西板塊之外，福晟還計劃年底之前在長三角有所突破。福晟在華中板塊布局已較為成熟，深耕鄭州、武漢、長沙三個單核省會城市，不做城市圈布局。未來，天津也將成為其聚焦的一個城市。

并購使福晟可以拿到均價低于公開市場價30%-50%的項目，這讓福晟獲得了高回報率。“從內(nèi)部看利潤非常高?！备ｊ梢幻吖苷f。

今年，福晟銷售目標(biāo)為300億元，并計劃未來十年的房地產(chǎn)銷售收入累計達(dá)到8800億元，力爭3年內(nèi)邁入千億俱樂部。

高周轉(zhuǎn)多元融資

由于熱點一二線城市正受到嚴(yán)格的樓市調(diào)控，集中布局三四線城市的中梁地產(chǎn)實現(xiàn)彎道超車，在克而瑞公布的《2017年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》中，其流量銷售規(guī)模達(dá)到409億元，排名26位。

中梁地產(chǎn)成立于1993年，由溫州商人楊劍創(chuàng)辦。2016年把總部搬到上海，開始在全國擴(kuò)張。當(dāng)年其銷售業(yè)績337億元，同比增長101%。中梁的擴(kuò)張速度很快，據(jù)統(tǒng)計其去年平均五天拿一塊地，共耗資246億元，拿下共68塊土地，除了在江浙滬深耕之外，還首進(jìn)福建、江西、云南。今年中梁的拿地速度超越去年，截至2017年9月，中梁約獲取土地85幅，平均三天拿一塊地，每周有四五十塊土地上報集團(tuán)。

除了都市圈三四線城市之外，對于非熱點的三四線城市，中梁地產(chǎn)往往選擇屬于全國百強(qiáng)縣、當(dāng)?shù)貥潜P均價在7000元以上的小地塊項目。

在擴(kuò)張如此高速的情況下，維持資金鏈的正常運轉(zhuǎn)十分關(guān)鍵。據(jù)介紹，中梁地產(chǎn)主要采用“456”的高周轉(zhuǎn)運營模式，4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月資金進(jìn)行第二次投入。

融資方面，中梁地產(chǎn)先后和民生銀行、安信信托、浦發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，從多家金融機(jī)構(gòu)至少獲得200億元資金支持。

拿地同樣較為激進(jìn)的陽光城集團(tuán)，則在融資渠道上多元探索。

今年9月28日，陽光城集團(tuán)發(fā)行2017年度第三期中期票據(jù)（永續(xù)中票）10億元，募集資金于9月29日到賬，這也是國內(nèi)首單成功發(fā)行的民營地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)中票。此前在3月和6月，陽光城已通過發(fā)行中期票據(jù)，分別獲得了第一期20億元和第二期12億元融資。

2016年以來，陽光城還開展了CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、住房尾款A(yù)BS、物業(yè)費ABS等創(chuàng)新融資方式。

陽光城集團(tuán)也在以并購方式增加土地儲備。去年其通過并購獲得約850萬平方米土地，一年內(nèi)拿地近百幅，土儲計容建筑面積達(dá)977.8萬平方米。和福晟集團(tuán)主張的“二八原則”相同，陽光城集團(tuán)的土地儲備中20%來自于公開招拍掛市場，80%來自于并購。

2017年6月，陽光城集團(tuán)發(fā)布公告稱其全資子公司北京臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將受讓北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，作價約64.5億元，收購項目位于密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)，包含“北京·臥龍國際山莊-君山別墅”項目及“君山高爾夫球場”，這是陽光城并購歷史上規(guī)模最大的一宗宅地。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道