2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房才從經(jīng)適房概念中獨(dú)立出來，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。

2014年初，金師傅帶著老伴從虹口區(qū)四平路旁的老房子里搬到了上海近郊浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，在那里他以每平方米6000多元的價(jià)格購買了瑞雅苑一套65平米的共有產(chǎn)權(quán)保障房，總花費(fèi)百萬元拿到了該房的7成產(chǎn)權(quán)，心滿意足。

金師傅告訴記者，他3年前搬到瑞雅苑時，那時候都跟家里的親戚介紹自己買的是經(jīng)濟(jì)適用房，家里人都知道這種有限產(chǎn)權(quán)的房子，直到最近兩年才聽說共有產(chǎn)權(quán)房的說法。

金師傅的說法體現(xiàn)了上海共有產(chǎn)權(quán)房的蛻變。實(shí)際上，上海最初開始試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房時，是以經(jīng)適房的面目出現(xiàn)的，從經(jīng)適房發(fā)展為共有產(chǎn)權(quán)房，其間經(jīng)歷了一個曲折的發(fā)展過程。

近年來，在高房價(jià)地區(qū)如何解決“夾心層”群體的住房難題，共有產(chǎn)權(quán)保障住房開始被廣泛討論，并被寄予厚望。今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持兩市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作，為共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)工作吹響了進(jìn)軍號角。

事實(shí)上，上海推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)過7年試點(diǎn)，從經(jīng)適房管理體系中獨(dú)立出來，先后5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，年均增加2萬戶簽約家庭，房源主要偏向中心城區(qū)的居民，“十三五”期間計(jì)劃新增8萬套。在此基礎(chǔ)上，2016年2月上海出臺了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（下稱《管理辦法》）將試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行文件總結(jié)。

長期來看，盡管《管理辦法》在建筑標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入人群和市場投機(jī)空間等方面尚存繼續(xù)深化規(guī)范的空間，但上海多年的經(jīng)驗(yàn)無疑能夠?yàn)槿珖渌鞘型茝V共有產(chǎn)權(quán)保障住房提供借鑒。

共有產(chǎn)權(quán)房蛻變

公開資料顯示，2002年上海曾撤銷經(jīng)適房發(fā)展中心，經(jīng)適房隨即退出市場供應(yīng)，在上海出現(xiàn)了“斷檔期”，直到2008年經(jīng)適房才在上海重新推出。2009年上海出臺了《上海經(jīng)適房管理試行辦法》文件，首次明確提出了“有限產(chǎn)權(quán)”的概念，即購買經(jīng)適房的居住困難家庭與政府分別承擔(dān)房屋的有限產(chǎn)權(quán)。

兩年后，上海“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房制度在全市范圍內(nèi)推廣，2011年上海的相關(guān)公開文件中，名稱統(tǒng)一變革為“共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用房）”。至此，共有產(chǎn)權(quán)房的概念得以明確，與之相關(guān)的配套政策也在此后陸續(xù)出臺。

事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的概念之間存在一定的差別。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時指出，共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)的持有比例，共有產(chǎn)權(quán)房是家庭與政府共同持有（市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)）；而經(jīng)適房5年內(nèi)是有限產(chǎn)權(quán)，5年后是完全產(chǎn)權(quán)。

隨著5年期限的逼近，部分共有產(chǎn)權(quán)房脫離經(jīng)適房管理體系產(chǎn)生的問題也隨之需要解決。其中最核心的問題便是，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后怎樣“贖回”產(chǎn)權(quán)，如何進(jìn)入市場？這與經(jīng)適房到期后自然成為完全產(chǎn)權(quán)截然不同。

因此，上海共有產(chǎn)權(quán)房的管理細(xì)則適時出臺。2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。

《辦法》規(guī)定，購房人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)房可上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額；上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。政府指定的機(jī)構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；放棄優(yōu)先購買權(quán)的，方可向他人轉(zhuǎn)讓。共有產(chǎn)權(quán)保障住房被上市轉(zhuǎn)讓或者優(yōu)先購買的，購房人按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。

至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房才從經(jīng)適房概念中獨(dú)立出來，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。

5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

在上海，從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的幾年間，曾經(jīng)先后五次放寬“雙困”家庭的申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

記者發(fā)現(xiàn)，上海從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程中，重點(diǎn)調(diào)整了收入限額從人均月可支配收入2300元放寬至2900元、3300元和5000元到目前的6000元，個人財(cái)產(chǎn)限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元和15萬元，調(diào)整到目前執(zhí)行的18萬元，且2人及以下家庭再放寬20%。

隨著共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)逐漸放寬，意味著市場需要更多的房源提供給不斷涌入的需求人群。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會網(wǎng)站上的公開資料發(fā)現(xiàn)，2011年至2014年（2015年至今的房源數(shù)據(jù)尚未公布），上海共有產(chǎn)權(quán)房共推出90652套房源，供應(yīng)房源總體呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢。

其中，2011年上海共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)9587套，占比10.6%；2012年供應(yīng)15331套，占比16.9%；2013年供應(yīng)33386套，占比36.8%；2014年供應(yīng)32348套，占比35.7%。

據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年9月底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的累計(jì)簽約家庭約9.2萬戶，而2016年四季度啟動新一批次申請受理工作后，累計(jì)受益的家庭可達(dá)3.9萬余戶。

在中心城區(qū)寸土寸金的上海，共有產(chǎn)權(quán)房無疑成為中心城區(qū)居民居住難題的一個有效解決途徑。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)公開的90652套房源的分配情況發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)共有產(chǎn)權(quán)房源是供應(yīng)給中心城區(qū)的居民。其中，浦東新區(qū)、楊浦區(qū)和普陀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量位居前三；松江區(qū)、金山區(qū)和崇明區(qū)的供應(yīng)量位居后三位。

其中，超過一半的共有產(chǎn)權(quán)房分配給了中心城區(qū)、近郊區(qū)的住房困難家庭。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會表示，目前上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房已經(jīng)形成年均新增2萬戶家庭的趨穩(wěn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)至第六批次供應(yīng)工作基本結(jié)束，可累計(jì)簽約近13萬戶。

共有產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢就在于其價(jià)格親民。資料顯示，2009年上海共有產(chǎn)權(quán)房率先在徐匯和閔行兩區(qū)試點(diǎn)時，彼時的共有產(chǎn)權(quán)房房源基準(zhǔn)價(jià)在4800-5200元/平方米，相當(dāng)于同期市場普通商品房價(jià)格的四至五成。

記者梳理2011年上海市共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)數(shù)據(jù)，當(dāng)年上海共有產(chǎn)權(quán)房的平均基準(zhǔn)價(jià)格為6854元/平方米，而其周邊的普通商品房平均價(jià)格則為12976元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房的均價(jià)僅為商品房均價(jià)的53%。

“十三五”期間目標(biāo)新增8萬套

對于金師傅來說，不久前住建部下發(fā)的《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》無疑是個好消息。

他告訴記者，家里至今還有親戚在虹口區(qū)四平路邊上的那一片老舊房屋里，幾代同堂擠在面積很小的空間里，希望以后能有更多的共有產(chǎn)權(quán)房可以提供給他們。

住建部的文件中明確鼓勵北京、上海制度創(chuàng)新，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際在建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，并形成可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，無疑為上海未來的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展注入強(qiáng)心劑。

但記者對比京滬兩地的政策發(fā)現(xiàn)，盡管共有產(chǎn)權(quán)房在上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)走在北京的前面，但北京在共有產(chǎn)權(quán)住房方面同樣發(fā)展迅猛。

今年9月30日，北京市首個共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目——朝陽區(qū)錦都家園項(xiàng)目舉行了公開搖號，這被媒體稱之為“標(biāo)志著中國正式迎來共有產(chǎn)權(quán)住房時代”。同一天里，北京集中掛牌出讓了4宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，這是不久前正式實(shí)施的《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》發(fā)布后，北京供應(yīng)的第一批共有產(chǎn)權(quán)住房用地，出讓土地總面積達(dá)到了36公頃，項(xiàng)目建成后將新增共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模約69萬平方米。

反觀“走在前面”的上海，對共有產(chǎn)權(quán)住房保障體系已有相應(yīng)的規(guī)劃與舉措。

上海市的共有產(chǎn)權(quán)住房保障措施早已在幾年前便有序開展，目前正在按照計(jì)劃有序推進(jìn)之中。按照不久前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），未來五年內(nèi)上海在保障房體系建設(shè)中的重點(diǎn)是大力推動租賃住房的供應(yīng)。

《規(guī)劃》提出，“十三五”期間，上海住房用地供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套，共計(jì)12750萬平方米，其中租賃住房供應(yīng)套數(shù)約70萬套，租賃住房供應(yīng)總套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

上海市規(guī)劃國土資源管理局副局長岑富康在接受記者采訪時表示，近階段上海發(fā)布了“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，商品住房和保障性住房繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的供地態(tài)勢。同時，上海正在大力推動租賃住房用地的市場供應(yīng)。

那么，未來上海會像北京那樣推出共有產(chǎn)權(quán)住房用地嗎？

岑富康表示，上海在2009年就規(guī)劃了22個大型居住社區(qū)，在這些大型居住社區(qū)當(dāng)中，除普通商品房外，更多的是包括公租房、廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，這一輪“上海2040”總體規(guī)劃中有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃和土地供應(yīng)都予以明確，將確保保障房用地的供應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)房包括在內(nèi)。

記者翻閱“上海2040”總體規(guī)劃與上?！笆濉弊》堪l(fā)展規(guī)劃后發(fā)現(xiàn)，后者在文件中提及“預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類保障性住房4500萬平方米，約55萬套”。

對此，記者采訪了上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上海“十三五”期間將計(jì)劃新增供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8萬套。

這對金師傅的親戚來說，或許會是個好消息。

不斷完善的細(xì)則

浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)，成為繼商品房、廉租房之后，適合于絕大多數(shù)人群和城市的最佳住房保障制度。

共有產(chǎn)權(quán)住房被外界普遍看好的情況下，北京與上海兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)便成為各地重點(diǎn)關(guān)注的對象。記者通過對比兩城之間的政策發(fā)現(xiàn)，上海豐富的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得北京參考，與此同時，北京最新出臺的政策細(xì)則也值得上海借鑒。

其中值得一提的是，不久前北京市發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中明確規(guī)定了30%的房源應(yīng)該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”。

這項(xiàng)政策為非戶籍常住居民敞開了共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入的大門，而這方面上海目前還沒有相關(guān)政策出臺，目前上海共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入人群并不涉及外地來滬人員。

對此，上海住房與城鄉(xiāng)管理委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海在構(gòu)建“四位一體”、購租并舉的住房保障體系中明確了，對城鎮(zhèn)戶籍的低收入和中低收入住房困難家庭，分別實(shí)施廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度；對存在階段性居住困難的青年職工、引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員等有穩(wěn)定工作的來滬常住人口，主要實(shí)施公共租賃住房制度。

除此之外，在人們近期比較關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)房未來可能會流入市場獲利方面，上海目前實(shí)施《管理辦法》中只對房源滿足條件入市后的產(chǎn)權(quán)“贖回”進(jìn)行了細(xì)致規(guī)定，但總體還是允許滿足條件的共有產(chǎn)權(quán)房入市交易。

在浦東恒福家園小區(qū)門口做房產(chǎn)中介的王杰，不久前就遇到了一位前來掛牌出售共有產(chǎn)權(quán)房的客戶，2居室掛牌價(jià)210萬元。王杰給記者算了一筆賬說，起初購買恒福家園兩居室的7成產(chǎn)權(quán)花費(fèi)不到40萬元，如今就算是按照3萬/平方米的市場均價(jià)向政府購買剩余的3成產(chǎn)權(quán)，需要60萬元左右，但現(xiàn)在市場總價(jià)已經(jīng)近210萬元，中間差價(jià)有100萬元左右。

對于這筆賬，金師傅在聽完后，立馬反問道：“雖然房子升值了100多萬，但誰會去賣呢？房子賣了，我們住哪去？”

最近，對于這筆理論上可能存在的升值，北京市則出臺了相關(guān)應(yīng)對措施。報(bào)道稱，北京共有產(chǎn)權(quán)住房將真正實(shí)現(xiàn)“封閉管理、內(nèi)部循環(huán)”，即共有產(chǎn)權(quán)房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建部門提交申請，由代持機(jī)構(gòu)回購，回購房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)房使用。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海共有產(chǎn)權(quán)房是在前端的準(zhǔn)入條件與審核機(jī)制方面，制定了嚴(yán)格的制度從源頭來限制市場投機(jī)，而北京市最新的政策是將房源徹底“封閉”在內(nèi)部循環(huán)中，直接從房源入市的末端來掐斷共有產(chǎn)權(quán)房流向市場套利的通道。