日前,東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局、東莞市房產管理局聯合發(fā)布《關于加強商業(yè)辦公類建筑項目管理的通知(試行)》?!锻ㄖ穼Α吧谈淖 钡慕ㄖO計、施工、驗收、銷售、宣傳等層面,提出限制性的調控政策。
這是繼北京、上海、成都、廣州、深圳之后,又一個出臺政策管控“商改住”的城市,東莞此次的政策,被認為是當前“因城施策”的背景下, 根據自身房地產市場發(fā)展情況進行調控的又一大案例。
嚴禁“商改住”
東莞發(fā)布的《通知》指出,開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照批準的規(guī)劃用途進行開發(fā)、建設、銷售和使用,不得改變?yōu)榫幼∮猛?。商業(yè)、辦公類建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式設計。
《通知》還對套內建筑面積作出明確規(guī)定,帶獨立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的套內建筑面積不得超過所有商業(yè)、辦公總套內建筑面積的30%。確需設置套內帶獨立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元,每一分隔單元的套內建筑面積不得小于250平方米。
此外,在宣傳、銷售方面,《通知》指出,開發(fā)企業(yè)和中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對虛假宣傳的開發(fā)企業(yè),停止辦理后續(xù)手續(xù)。
一直關注東莞房地產市場的合富研究院高級分析師李興旺認為,此次東莞政策相對比較溫和,主要針對在建和未建商業(yè)用地項目,對已售項目沒有更多條款限制。
李光旺表示,受多輪調控影響,東莞住宅市場熱度較低,一些購房者和投資者開始將目光轉向“商改住”市場,使得東莞商業(yè)用地市場開發(fā)熱度在2017年達到高峰,商業(yè)用地出讓量大且價格上漲,此次文件主要是為了預防商業(yè)地產項目大量上市后,對當地市場造成不良沖擊,所以沒有更多地對已售出的項目作出限制。
暨南大學公共管理學院教授胡剛則認為,近年來,隨著東莞產業(yè)“騰籠換鳥”,高新技術產業(yè)發(fā)展迅速,外來人口結構發(fā)生迅速變化,對租賃住房、商業(yè)公寓包括商改住的需求進一步提升,因此,如何使東莞房地產市場發(fā)展與產業(yè)發(fā)展相適應,應當是下一階段政策關注的焦點。
“商改租”還待探索
實際上,不僅是東莞,今年以來,多個城市均已對“商改住”發(fā)布政策,主要集中在一二線熱點城市。
今年3月,北京市率先發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目,不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?月,北京連續(xù)出臺《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》和《關于進一步加強產業(yè)項目管理的通知》,明確監(jiān)管實施細則。隨后廣州、上海、成都、深圳也出臺政策限制“商改住”現象。
其中,對于政策最嚴厲、調控層次最完整的北京,21世紀經濟報道記者注意到,從規(guī)劃到持有,再到交易環(huán)節(jié),北京已經形成了一整套閉環(huán)政策體系,對以商住房為代表的所謂“類住宅”市場進行全面“封堵”。
項目規(guī)劃層面,北京要求政策實施前未辦理施工許可證的項目均需按照“單層套內建筑面積核算、最小分割單元不得低于500平方米”的要求進行設計;商業(yè)、辦公、科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂類項目均不得轉為居住。
銷售層面,北京市要求開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目不得出售給個人,已售項目則只能銷售給符合條件的個人,包括在京無住房和商辦類房產記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險等等。
此外,廣州方面規(guī)定,相關通知施行前已購買的商服類物業(yè)可轉讓給法人單位,也可轉讓給個人;個人取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。而成都與深圳的相關規(guī)定則與東莞類似,文件主要針對“商改住”的規(guī)劃設計層面。
政策制定的力度差異,與當地房地產市場發(fā)展程度相關。中原地產首席分析師張大偉認為,過去多年發(fā)展過程中,一二線城市住宅價格高,且限購比較嚴格,導致“商改住”比例很高。因此“商改住”相關政策主要在一二線城市,北京上海的政策尤其嚴格。
他進一步指出,去年國務院發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,允許申請將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,目前地方實施積極性不大,這主要是因為轉為租賃住房后,企業(yè)回報率較低的問題尚未解決。