“十九大”報告給未來5-10年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，未來調(diào)控政策、市場走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開，在當前市場節(jié)點上，就未來房地產(chǎn)市場走勢判斷如下:

行業(yè)政策判斷：

1、政策調(diào)控周期

從全國歷年政策來看，時效期主要集中在5-7個月， 調(diào)控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調(diào)控 措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果，“十九大” 召開后，2018年上半年是“兩會”召開的時間 點。在這兩個關(guān)鍵時間點之間，調(diào)控政策不會放松，樓市要穩(wěn)定的基調(diào)不會變。另外，2018年兩會政府換屆在即，各地方政府需要為換屆穩(wěn)定市場，打造良好局面，國際環(huán)境上，2018年美聯(lián)儲大概率加息，通過傳導機制阻礙資金進入國內(nèi)實體經(jīng)濟，此時必然需要穩(wěn)定樓市，所以預計2018年年底前調(diào)控不會松動。

2、著力增加土地供應。供地結(jié)構(gòu)將會調(diào)整，重點保障租賃、保障性住房土地供應，尤其是租賃用地供應將大量增加。

3、金融政策保持穩(wěn)健中性，有序推進去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升，房企資金周轉(zhuǎn)壓力將會在年底進一步顯現(xiàn)。

4、房地產(chǎn)稅將加快推出步伐，房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。房地產(chǎn)稅作為長效調(diào)控機制的重要內(nèi)容之一，要經(jīng)過全國人大立法才有實施的根基，所以最快2018年兩會有可能對房地產(chǎn)稅立法，進而擇機出臺房地產(chǎn)稅。最重要的是目前已經(jīng)找到征收房地產(chǎn)稅的合理理由：每年征收的房地產(chǎn)稅，是為了未來土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期的預交費用。

5、租購并舉的住房制度。目前正在加速推進，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進一步出臺。

市場趨勢判斷：

1、將加強多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度藍圖

針對核心熱點城市和三四線城市房地產(chǎn)市場特征的不同，對商品住宅、公共租賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房等進 行供應主體的細分，尤其針對核心熱點城市常住人口基數(shù)大和基本住房需求不能滿足之間的矛盾，做出多渠道保障和購租 并舉的制度安排，全面覆蓋基本住房需求的同時，兼顧核心熱點城市中高收入人群的剛需、改善需求。

2、合作、收并購的比例將進一步增加

土地市場將更為理性，合作、收并購的比例將進一步增加，但土地市場再次出現(xiàn)“國進民退”，中海、華潤等在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購的案例也持續(xù)增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規(guī)模將持續(xù)高位運行，企業(yè)異常高漲的拿地熱情較難維系，三四線城市土地熱炒行情將進一步回落。

3、行業(yè)集中度持續(xù)上升

自2010年開始有房企全年累計銷售金額達到千億，2014年上半年開始有房企在半年度銷售金額超過千 億，2017年上半年千億房企有6家，預估2017年年底千億房企將達到20家，與此同時，行業(yè)集中度不斷上升。未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬億房企，TOP30房企市占率達到52%，甚至有可能會更多。“十九大”后到房地產(chǎn)長效機制落地期間，是房企轉(zhuǎn)型和布局的最后窗口期，未來房地產(chǎn)市場供過于求，購房人群更注重品質(zhì)，行業(yè)利潤水平長期維持較低水平為主要特征。

4、預計房價在2019年步入上升周期

結(jié)合周期模型判斷，城市房價穩(wěn)步回落趨勢會持續(xù)到年底，中國70城新建商品住宅房價將分別在2019年前3季度和2022年前3季度處于實質(zhì)上升周期通道。