10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)。

保利租賃住房REITs由中國保利集團(tuán)公司控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同實(shí)施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。本單產(chǎn)品的成功落地，驗(yàn)證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。

助力租賃住房市場發(fā)展

近年來，鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房市場的政策密集落地。保利集團(tuán)董事長徐念沙表示，保利集團(tuán)積極貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性，深入促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，本項(xiàng)目是保利集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，“REITs”將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開拓租賃住房市場的金融創(chuàng)新。

近年來，住建部積極推動(dòng)租賃住房市場發(fā)展，在12個(gè)大中城市開展租賃住房試點(diǎn)，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖赓U住房企業(yè)，鼓勵(lì)國有企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù)。同時(shí)，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐，積極盤活存量房屋，增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動(dòng)租賃住房企業(yè)拓寬直接融資渠道，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，推進(jìn)租賃住房市場發(fā)展。

推進(jìn)租賃住房資產(chǎn)證券化是發(fā)展租賃住房市場的重要內(nèi)容。證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。他認(rèn)為，本單產(chǎn)品的推出既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

上海證券交易所相關(guān)人士表示，本單產(chǎn)品是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，為解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”，通過資本市場資金實(shí)現(xiàn)租賃住房市場輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力。租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點(diǎn)將有力助推租賃住房市場健康、快速、規(guī)模化和可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也將為資本市場投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來源的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。希望能夠通過本單產(chǎn)品的試點(diǎn)，對國內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動(dòng)作用。

實(shí)現(xiàn)REITs的“擴(kuò)募功能”

在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運(yùn)營并舉”的轉(zhuǎn)型。

保利集團(tuán)布局轉(zhuǎn)型較早，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營。

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，REITs是與持有運(yùn)營商業(yè)模式最佳匹配的金融工具。保利集團(tuán)已搭建了專門的RETIs運(yùn)作平臺(tái)——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人，其優(yōu)秀的資本運(yùn)作能力為本單產(chǎn)品的順利實(shí)施提供了有力保障。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示，上海證券交易所專業(yè)、高質(zhì)、高效的審議工作以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?chuàng)新理念，是本單產(chǎn)品得以順利落地的關(guān)鍵所在。

他認(rèn)為，與國際成熟市場相比，除了在投資門檻、流動(dòng)性方面的差異之外，國內(nèi)REITs缺乏“擴(kuò)募機(jī)制”，一定程度上制約了國內(nèi)REITs“金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”效用的發(fā)揮。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動(dòng)性問題尚無可行路徑，有待于公募REITs的出臺(tái)，而“擴(kuò)募機(jī)制”問題一定程度上可通過借鑒資產(chǎn)證券化制度現(xiàn)有“儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制”實(shí)現(xiàn)。保利租賃住房REITs的“儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制”，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，是我國REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品。

來源：中國證券報(bào)