自去年9月30日開啟調(diào)控以來，北京樓市交易逐漸降溫，到目前維持在50萬平方米以下的水平，體現(xiàn)出投資投機(jī)需求得到了有效抑制。傳統(tǒng)的“金九銀十”并未出現(xiàn)，而價(jià)格漲幅也受到了明顯管控。

上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年9月，北京新建商品住宅成交面積為37萬平方米，環(huán)比增長3%，同比減少60%。北京9月份住宅成交繼續(xù)處于低位，充分說明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商住房交易管制等政策框架下，投資投機(jī)需求得到了有效地抑制。觀察北京房價(jià)的歷史走勢，2015 年下半年開始，成交均價(jià)總體呈現(xiàn)出逐月攀升態(tài)勢。去年9月份開啟的新一輪政策收緊周期，房價(jià)上漲態(tài)勢明顯受抑制。部分月份雖繼續(xù)上漲，但總體上沒有突破五萬元的水平線。最近兩個(gè)月甚至出現(xiàn)了小幅的降價(jià)現(xiàn)象。

從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國數(shù)據(jù)看，2017年9月單月銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)同比最近3年首次下調(diào)。

成交下滑市場降溫

上海易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，觀察近一年北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，從過去90萬平方米左右的中高位水平總體下滑，近幾個(gè)月月度成交總體上位于50萬平方米以下的低位。調(diào)控一周年住房市場的交易縮水，源于兩個(gè)原因：第一，供應(yīng)端持續(xù)收緊，很多項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放受嚴(yán)厲管控；第二，需求端受購房政策的影響很大，尤其是改善型購房需求受信貸政策的影響很大。

作為傳統(tǒng)的銷售旺季，從市場具體走勢看，樓市供應(yīng)在上漲，但成交環(huán)比仍在下滑。2017年的樓市“金九”，北京共有14個(gè)項(xiàng)目相繼入市，住建委新下25個(gè)商品房預(yù)售證，住宅供應(yīng)量新增3706套。但數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅市場成交1446套，環(huán)比下降2.0%；成交面積20.81萬平方米，環(huán)比下降3.7%；成交均價(jià)52077元/平方米，環(huán)比上漲6.3%；成交金額108.384億元，環(huán)比上漲2.4%。

其中豪宅下跌明顯。數(shù)據(jù)顯示，9月北京10萬元均價(jià)及以上的豪宅項(xiàng)目成交10套，環(huán)比減少47%，同比減少88%，正處于快速降溫態(tài)勢。

商住樓成交更為慘淡。9月份，北京商住房項(xiàng)目成交量為2套。從2010年1月有觀察數(shù)據(jù)以來，今年8月份首次出現(xiàn)月度零成交現(xiàn)象。到了9月份新增兩套，但總體說明此類市場降溫的徹底性和政策的有效性。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，與北京二手住宅交易量觸底并持續(xù)回升的市場情況相比，北京新房市場持續(xù)降溫的趨勢仍在延續(xù)。2016年9·30新政、2017年3·17新政，以及之后信貸政策的持續(xù)收緊，使得購房需求大幅萎縮，市場交易量持續(xù)回落。雖然隨著房價(jià)的回落，購房需求，尤其是首次置業(yè)的剛性購房需求逐步復(fù)蘇，理性回歸，但由于目前新房市場在售項(xiàng)目或新增供應(yīng)的項(xiàng)目受過往兩三年地價(jià)高企影響，大都為適合改善購房需求的高總價(jià)、大戶型房源，使得更多首次置業(yè)需求流向了二手房市場低總價(jià)的中小戶型房源。

房價(jià)預(yù)期獲有效控制

樓市庫存是判斷樓市未來發(fā)展的重要因素。在北京市督促新建商品房開工、入市等力度下，近一年北京住宅市場的庫存規(guī)模經(jīng)歷了“下跌、筑底、反彈”的三部曲。當(dāng)前庫存規(guī)模略有增加，得益于近期在途商品房開工節(jié)奏的加快。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品住宅庫存面積為645萬平方米，環(huán)比增長7%，同比減少21%。該研究院以住宅存銷比=當(dāng)月底住宅庫存面積/最近6個(gè)月住宅成交面積平均值，計(jì)算庫存去化周期。9月份，北京新建商品住宅存銷比為15.1個(gè)月，比 8月份有所增加。自2016年12月份開始，北京存銷比總體上處于攀升階段，這和市場交易相對疲軟的因素有很大關(guān)聯(lián)。

我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，截至9月底，北京全市新建純商品住宅可售存量為36024套、654.31萬平方米，雖然與去年同期相比有所減少，但庫存套數(shù)環(huán)比增長6.6%，庫存面積環(huán)比增加6.2%。5月份以來，北京新建純商品住宅庫存量持續(xù)增加。

胡景暉表示，3·17新政開始，北京政府主管部門在樓市調(diào)控方面雙管齊下，在限購、限貸的同時(shí)，不斷加大住房供應(yīng)力度。一方面加大土地供應(yīng)，另一方面督促全市“拿地未開工”項(xiàng)目盡快入市形成有效供應(yīng)。3月以來北京住宅新增供應(yīng)保持了整體持續(xù)上升勢頭，可售庫存也持續(xù)增加。隨著未來可售庫存量進(jìn)一步增多，這對平抑房價(jià)，引導(dǎo)房價(jià)穩(wěn)中有降將起到積極作用。

從歷史走勢來看，2015年下半年開始，北京樓市成交均價(jià)總體呈現(xiàn)逐月攀升態(tài)勢。但2016年9月開啟調(diào)控后，房價(jià)上漲態(tài)勢明顯受抑制。9月北京新建商品住宅成交均價(jià)為43492元/平方米，環(huán)比減少3%，同比增長20%。9月份房價(jià)管控政策繼續(xù)嚴(yán)厲，價(jià)格出現(xiàn)下跌符合預(yù)期。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)體現(xiàn)了調(diào)整的導(dǎo)向，市場交易偏低位，價(jià)格泡沫等不斷受擠壓。預(yù)計(jì)四季度北京樓市將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)定市場的導(dǎo)向。對于北京市場來說，在樓盤預(yù)售證的嚴(yán)格管理、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房的供地等方面，會(huì)有較大動(dòng)作。供給端的發(fā)力，將有助于進(jìn)一步鞏固過去一年的調(diào)控效果。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道