持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策疊加，終于使市場出現(xiàn)質(zhì)變的端倪。

??10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%；商品房銷售額91904億元，同比增長14.6%。這兩組數(shù)據(jù)的增速已經(jīng)連續(xù)三個月下滑。

??其中，9月單月的商品房銷售面積為17467萬平方米，同比下降267萬平方米。這是自2015年3月以來，房地產(chǎn)單月銷售面積首次出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。

??有分析人士將其看做“拐點”。認為隨著樓市調(diào)控效果的進一步釋放，未來的銷售數(shù)據(jù)很難大幅攀高，加之去年年末的基數(shù)較大，預(yù)計今年四季度的銷售規(guī)模將繼續(xù)同比下滑。

??由于前三季度銷售較好，今年全年的銷售規(guī)模繼續(xù)攀高被普遍認為是大概率事件。但上述“拐點”的出現(xiàn)，可能意味著市場的下行已不可避免，這也將對投資、拿地、資金來源等指標(biāo)產(chǎn)生連帶影響。

??熱點城市量價齊跌

??根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算，今年9月單月，全國商品房銷售面積為17467萬平方米，與8月的12188萬平方米相比，增長43.3%，體現(xiàn)出“金九”的市場熱度。這也是僅次于6月的年內(nèi)第二高點。

??同比來看，9月的商品房銷售面積下降267萬平方米。雖然降幅僅為1.5%，但這是自2015年3月以來，房地產(chǎn)單月銷售面積首次出現(xiàn)同比下滑的現(xiàn)象。

??今年以來，全國房地產(chǎn)銷售面積一直維持在較高的水平，且明顯高于去年同期。但進入下半年以后，市場熱度明顯不及上半年。分析人士認為，這是由于樓市調(diào)控政策在二季度出現(xiàn)升級所致。

??這輪升級始于北京的“317新政”，該政策在限購、限價的基礎(chǔ)上，大幅提高購房杠桿，而且啟動了鎖定房屋持有年限的“限售”措施。此后，越來越多的城市加入調(diào)控“大軍”，到目前為止，啟動“限售令”的城市已經(jīng)超過40個，絕大部分為東部熱點城市。

??從9月下旬開始，今年第二輪調(diào)控加碼出現(xiàn)。限購、限貸、限售等措施被進一步強化，并向三四線城市和中西部地區(qū)擴圍。如今的調(diào)控力度，已是名副其實的“史上最嚴”。

??上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，9月單月的銷售數(shù)據(jù)下滑，具有一定的偶然性。但也應(yīng)該看到，調(diào)控政策已經(jīng)對市場產(chǎn)生疊加影響。其中，熱點一二線城市的銷售規(guī)模已經(jīng)明顯下降，目前主要靠三四線城市支撐。

??在價格方面，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏也在19日的新聞發(fā)布會上提到，今年8月，15個一線和二線熱點城市新房價格環(huán)比均下降和持平，同比漲幅多月回落；北上廣深四個一線城市的同比漲幅連續(xù)11個月回落；二線城市新房價格同比漲幅連續(xù)9個月回落。

??考慮到房企通常會在年末沖擊銷售業(yè)績，四季度的銷售數(shù)據(jù)存在提升的可能，但9月出現(xiàn)的這個變化，仍被視為“拐點”的跡象。

??嚴躍進認為，要警惕后續(xù)三四線城市需求遠不如前三季度規(guī)模的風(fēng)險，這個時候，全國銷售的同比數(shù)據(jù)可能會下降。中信建投也指出，考慮到去年10月的高基數(shù)，未來的銷售增速仍將持續(xù)下降，需要關(guān)注四季度預(yù)售證管理是否存在改善的空間。

??但就全年來看，由于前三季度的銷售規(guī)模龐大，即便四季度市場繼續(xù)降溫，也無礙全年正增長的現(xiàn)實。

??嚴躍進表示，最近幾個月，房地產(chǎn)銷售累計增幅曲線大體按照每月下滑兩個百分點的走勢下降。依照這一速度，到今年年末，全國房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積增速將分別維持在8%和4%的水平。中原地產(chǎn)也發(fā)表了相似的觀點，即“2017年刷新2016年全年的銷售記錄基本已成定局?！?/span>

??投資增速“逆市”上揚

??投資端的數(shù)據(jù)同樣出現(xiàn)了一個小小的“意外”。今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。最近5個月以來，增幅首次擴大。

??在此前的預(yù)測中，大部分機構(gòu)認為，前三季度的房地產(chǎn)投資增速會延續(xù)此前的下滑趨勢。

??邢志宏在發(fā)布會上如此解釋這一現(xiàn)象：“在調(diào)控方式上，不是一味地限制需求。特別是針對一線城市住房供求矛盾比較突出的問題，國家鼓勵在供求矛盾突出的地方，通過加大住宅土地的供應(yīng)來解決房地產(chǎn)的問題。所以，前三季度房地產(chǎn)投資增長是比較平穩(wěn)的，對經(jīng)濟的發(fā)展依然起到了積極的作用。”

??前三季度8.1%的房地產(chǎn)投資增速，雖低于前4月9.3%的階段性高點，但仍高于2015年的1.0%、2016年的6.9%，屬于最近三年來的相對高位。

??投資增速維持高位并“逆市”升溫，有一定的歷史原因可循。

??出于去庫存的政策目標(biāo)，過去幾年，政府部門主動收縮了土地供應(yīng)規(guī)模。加之市場預(yù)期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢。2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)的購置土地面積連續(xù)三年負增長，進入2017年才出現(xiàn)正增長。今年前三季度，房企購置土地面積增長12.2%，成交價款增長46.3%，增速均創(chuàng)最近四年來的新高。

??而在銷售端，經(jīng)過2016和2017兩個“大年”后，總體庫存規(guī)模明顯下降。到今年三季度末，全國商品房待售面積降至61140萬平方米，與2014年末的水平大致相當(dāng)。有機構(gòu)統(tǒng)計，很多熱點城市的去化周期已經(jīng)降至10個月左右的低水平。

??熱點城市的“供地潮”正是在此背景下出現(xiàn)，房企的拿地和開工節(jié)奏也隨之加快。中信建投指出，重點城市土地交易持續(xù)增長，說明土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將延續(xù)投資的生命力。按照這一邏輯，房地產(chǎn)投資增速直到年底都能得到支撐。

??統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，自3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個月維持在101以上的高位。9月該指數(shù)達到101.44，創(chuàng)最近三年來的新高。

??由于“先行指標(biāo)”銷售規(guī)模的下滑難以逆轉(zhuǎn)，受傳導(dǎo)效應(yīng)的影響，其他指標(biāo)也可能很快出現(xiàn)頹勢。大部分受訪者認為，未來數(shù)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖有支撐，但已無力大幅上揚。房企到位資金增速將繼續(xù)收窄，房企購置土地面積增速也將很快轉(zhuǎn)為下行。