今年以來(lái)，在國(guó)家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國(guó)家收緊外資購(gòu)房政策的雙重影響下，中資海外購(gòu)房一度潮歇；然而，從8月開(kāi)始，再次潮起。從記者最新采訪了解的情況來(lái)看，由于中國(guó)買家需求依然強(qiáng)烈，包括地產(chǎn)商、貸款機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介、律師等多方正努力填補(bǔ)當(dāng)前資金空缺的商機(jī)，積極為中國(guó)買家提供海外購(gòu)房的一條龍服務(wù)，交易正逐漸回暖。

來(lái)自四大洲、16個(gè)國(guó)家的60名房產(chǎn)中介，多個(gè)專長(zhǎng)于海外投資移民的律師和移民留學(xué)中介，幾乎構(gòu)成了一條完整的海外置業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，這是記者在9月舉行的一場(chǎng)海外房產(chǎn)峰會(huì)上見(jiàn)到的景象。記者在現(xiàn)場(chǎng)遇到了一家特別的公司，這是一家來(lái)自澳大利亞的貸款中介機(jī)構(gòu)，主營(yíng)業(yè)務(wù)是對(duì)接放貸機(jī)構(gòu)和借貸者，這家公司來(lái)中國(guó)尋找商機(jī)，源于澳大利亞當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)房產(chǎn)調(diào)控政策。

“自從澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行停止對(duì)海外買家的貸款業(yè)務(wù)后，我們?cè)谄渲邪l(fā)現(xiàn)了填補(bǔ)資金空缺的商機(jī)。我們和多家有能力、有產(chǎn)品但缺乏銷售渠道的貸款機(jī)構(gòu)合作，成立了一個(gè)中英雙語(yǔ)的團(tuán)隊(duì)接待海外客戶。我們和多個(gè)國(guó)家的客戶和介紹人合作，但中國(guó)客戶是主要的，因?yàn)樗麄儗?duì)澳大利亞房產(chǎn)興趣濃厚。我們?yōu)楹Ｍ饪蛻籼峁┮粭l龍服務(wù)，包括尋找資金、保險(xiǎn)和房產(chǎn)管理?！边@家公司的海外業(yè)務(wù)主管對(duì)記者透露。

加拿大、澳大利亞多地出臺(tái)政策打擊外來(lái)需求

據(jù)悉，自去年上半年起，澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行陸續(xù)開(kāi)始收緊對(duì)外國(guó)人的購(gòu)房貸款政策，海外收入的購(gòu)房者幾乎無(wú)法在當(dāng)?shù)劂y行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來(lái)投資申請(qǐng)都是期房投資，據(jù)了解，上述政策讓許多海外收入的購(gòu)房者措手不及，他們無(wú)法按時(shí)交割，甚至出現(xiàn)了中國(guó)買家被迫違約放棄首付的案例。

“我們有一個(gè)客戶受到這個(gè)政策的影響，在政策出臺(tái)之前，這個(gè)客戶順利地在當(dāng)?shù)劂y行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購(gòu)買第二套房子時(shí)遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對(duì)方突然就說(shuō)不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了?？蛻舢?dāng)時(shí)非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介?！?月13日，中文國(guó)際房源平臺(tái)居外網(wǎng)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)吳光慧對(duì)記者表示。

據(jù)了解，在澳大利亞當(dāng)?shù)劂y行停止貸款后，當(dāng)?shù)胤倾y行金融機(jī)構(gòu)和外資銀行以及當(dāng)?shù)匾徊糠珠_(kāi)發(fā)商，試圖填補(bǔ)資金的空缺。

以澳大利亞最大公寓開(kāi)發(fā)商Meriton為例，據(jù)該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體采訪時(shí)稱，截至目前已累計(jì)向中國(guó)購(gòu)房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個(gè)銀行家，但我不得不做，因?yàn)槲覀兊你y行停止貸款了?！彼麑?duì)媒體表示。

記者向Meriton發(fā)送了采訪申請(qǐng)，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了采訪。根據(jù)該公司官網(wǎng)信息顯示，無(wú)論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達(dá)房款的八成，不可展期，不同項(xiàng)目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請(qǐng)貸款時(shí)需要繳納一筆1500澳元的申請(qǐng)費(fèi)。

“確實(shí)有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商可以為購(gòu)房者提供貸款，但形式不同，比如說(shuō)，我之前一個(gè)別墅客戶就是由開(kāi)發(fā)商提供了半年期的無(wú)息貸款?！?0月11日，上海一家澳大利亞房產(chǎn)中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，但她補(bǔ)充道，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商大多數(shù)還是較為謹(jǐn)慎的。

除了當(dāng)?shù)劂y行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調(diào)了針對(duì)海外購(gòu)房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對(duì)海外購(gòu)房者的轉(zhuǎn)讓稅，聯(lián)邦政府層面也推出了一些針對(duì)非澳居民的調(diào)控政策。

除了澳大利亞外，過(guò)去幾年受到中國(guó)買家青睞的國(guó)家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區(qū)針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者推出了15%的轉(zhuǎn)讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區(qū)，推出了包括外國(guó)購(gòu)房者15%轉(zhuǎn)讓稅等系列政策。據(jù)渥太華省政府9月公布的數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施后，外國(guó)買家的交易有所下降。

泰國(guó)、馬來(lái)西亞等東南亞房產(chǎn)走熱

居外網(wǎng)CEO羅雪欣向記者表示，和去年上半年相比，該平臺(tái)上的海外房源詢盤量同比增長(zhǎng)了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價(jià)從2016年的35.55萬(wàn)美元下降到了28.9萬(wàn)美元。澳大利亞的詢問(wèn)量同比下降9.7了%，美國(guó)下降了18.4%，泰國(guó)增長(zhǎng)了154.9%，馬來(lái)西亞增長(zhǎng)了132.8%。

與此同時(shí)，中國(guó)購(gòu)房者關(guān)注的目的地也發(fā)生了變化。2015年和2016年，最受中國(guó)人歡迎的目的地為美國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)，而今年排名前四的國(guó)家依次為美國(guó)、澳大利亞、泰國(guó)和加拿大，泰國(guó)在2015年和2016年排名第六。

“2012年開(kāi)始，中國(guó)人開(kāi)始去泰國(guó)買房，越來(lái)越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價(jià)格區(qū)間為100-500萬(wàn)泰銖（約合人民幣20-100萬(wàn)）。不過(guò)去年外匯管制收緊后，確實(shí)下降了?！碧﹪?guó)芭提雅一家開(kāi)發(fā)商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

對(duì)于資金問(wèn)題，該人士透露，中國(guó)人去泰國(guó)買房刷銀聯(lián)卡付首付，“但收款方不能是開(kāi)發(fā)商。有香港賬戶的人，會(huì)從香港賬戶轉(zhuǎn)賬?！?/span>

“相對(duì)于之前的冷門，中國(guó)購(gòu)房者對(duì)于東南亞國(guó)家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進(jìn)，另一方面是這些地方的房?jī)r(jià)較低，還擁有很多旅游資源。但同時(shí)也存在政治、經(jīng)濟(jì)、匯率波動(dòng)等不確定性因素，預(yù)計(jì)看不到大規(guī)模的需求增長(zhǎng)。主要需求還是會(huì)集中在那些發(fā)達(dá)市場(chǎng)的‘超級(jí)明星城市’，因?yàn)槟抢飺碛袃?yōu)質(zhì)的求學(xué)、就業(yè)、生活、文化等環(huán)境。但鑒于目前的對(duì)外投資政策，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)放緩。”胡一帆說(shuō)。

在胡一帆看來(lái)，鑒于目前的市場(chǎng)情況，投資海外房產(chǎn)，面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)，投資者需保持警覺(jué)?！盎诨久?，也就是房?jī)r(jià)、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數(shù)據(jù)，我們制定了這個(gè)指數(shù)，其中四分之三的城市已處于泡沫或估值過(guò)高的狀態(tài)，還面臨著多個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)是利率水平正常化是個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)；我們的研究還顯示，就房?jī)r(jià)收入比而言，在全球九大城市（中國(guó)香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購(gòu)買60平方米住房所需的工作年限都超過(guò)了10年，這是第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是情緒的變化；另外來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的需求由于資本管制政策相對(duì)放緩，這對(duì)于那些目的地來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。建議投資者保持冷靜、謹(jǐn)慎的態(tài)度。”胡一帆說(shuō)。