去年“十一”長假前后開始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮已滿“周歲”。巧合的是，今年“十一”假期前全國多座城市接連升級樓市調(diào)控，再現(xiàn)“密集式”調(diào)控。一年時間過去，同樣的節(jié)點，調(diào)控重拳平復樓市持續(xù)多年的燥熱，樓市眾生相也各種各樣。贊者有之，嘆者有之；有人觀望，有人出手。

??“密集式”調(diào)控

??再度來襲

??目前，調(diào)控依舊是全國樓市的關鍵Z詞，全國推出限售措施的城市數(shù)量已超過40個，消費貸“悄悄”流入房地產(chǎn)市場也陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。

??自去年“十一”長假前后開始的一輪密集房地產(chǎn)調(diào)控潮以來，各線城市房價走勢明顯分化：熱點一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度降溫，房價過快上漲勢頭得以遏制，房價漲幅趨于平緩；另一方面，部分三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情。

??有鑒于此，調(diào)控依舊是全國樓市的關鍵詞。

??就在“十一”假期前一周，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等城市先后出臺樓市調(diào)控新政，重點都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動產(chǎn)權證滿2年后才能上市交易；南寧要求在主要市區(qū)購買第二套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權屬證書2年方可轉(zhuǎn)讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易；西安還發(fā)布了商品房價格調(diào)控通知。

??隨后，寧波、桂林、無錫等城市也紛紛升級樓市調(diào)控措施，其中寧波和桂林也出臺了相關限售措施。機構的統(tǒng)計顯示，截至目前全國推出限售措施的城市數(shù)量已超過40個，政策以流動性為切入點，立足于引導居民正確的住房消費行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預期引導機制。

??從政策內(nèi)容來看，從限購、限貸、限價、限售再到“限商”，熱點城市組合執(zhí)行了“五限”措施。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超過100個縣級以上城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控措施約150余次。今年前9個月，全國15個核心熱點城市發(fā)布調(diào)控政策均超過4次。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭形容，第四輪房地產(chǎn)調(diào)控來了。

??除了“五限”措施，消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。此前，消費貸違規(guī)流入樓市降低了樓市調(diào)控效果，由于消費貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，更進一步斷供會將風險引至銀行體系。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2017年3月以來全國短期消費貸款同比大幅攀升，新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，強化對消費貸的檢查和監(jiān)管，嚴控消費貸流向樓市。

??此外，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進一步加速樓市“降溫”。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù)，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。有多位購房者對證券時報記者表示，現(xiàn)在去銀行申請房貸的時間變長，有的甚至要排到年底。

??眾生相：市場各方

??心態(tài)發(fā)生變化

??今年“十一”假期多個熱點城市成交量大跌，無論是購房者、投資客還是房企，心態(tài)都發(fā)生了變化。房地產(chǎn)行業(yè)的整合潮也悄然升溫。

??一年的時間，樓市調(diào)控全面出擊，打法輕重并舉，緩急相間平復了樓市持續(xù)多年的燥熱，市場心態(tài)陡變。機構的最新數(shù)據(jù)顯示，9月各線城市樓市成交均同比下降，22個主要城市的樓市成交量同比下降44.4%。與此同時，從剛剛過去的“十一”假期也能感受到一絲變化。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”假期前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了八成。其中，上海前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比下降78%。

??深圳房價自2015年初后一直領跑全國，直到去年10月“深八條”出臺，深圳樓市的風向開始轉(zhuǎn)變。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，9月深圳全市一手住宅成交均價微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅價格的美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅價格為每平方米52612元，環(huán)比微跌0.7%。對于深圳房價出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌的現(xiàn)象，背后原因眾多，但對于這座經(jīng)歷房價暴漲后在一年時間里快速降溫的一線城市，可以說是本輪樓市密集式調(diào)控的獨特樣本。

??“十一”長假期間，深圳沒有跟隨其他城市再度升級樓市調(diào)控，但這并沒有讓購房者和一些投資者放下“懸著的心”。深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套數(shù)接近440套。不過，記者在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū)的多個新樓盤營銷中心調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場人氣并不旺，一些樓盤在長假期間還推出特別的折扣優(yōu)惠以吸引購房者，甚至還給業(yè)務員額外的成交獎勵。位于羅湖文錦渡片區(qū)的一處新樓盤項目，有業(yè)務經(jīng)理向記者透露，國慶長假期間來看房的訪客只有幾十人，一套房子也沒賣出去。與此同時，位于湖貝片區(qū)的另一住宅項目則在長假期間賣出了十幾套單位，算是“不錯”的成績。

??“其實整個9月深圳市場的表現(xiàn)還算可以，應該是由于推盤量加大的原因，長期來看我們自己也看不清楚政策的前景。”對于樓市調(diào)控，多位現(xiàn)場的銷售中介對記者表達出自己的疑慮。

??“現(xiàn)在銀行的房貸利率高了很多，審批也比以前嚴格，我都不知道是不是該出手買房?！弊鳛閯傂杩偷睦蠲鲗τ浾弑硎?，自己已經(jīng)看了好幾個月的房子，深圳房價并沒有出現(xiàn)明顯松動，身邊一些朋友也還是出手買房，自己卻始終拿不定主意，但覺得買房的“難度”似乎越來越大，這包括貸款和各種調(diào)控政策。

??這時，有投資客也開始選擇觀望。在羅湖區(qū)的萬科深南道68號營銷中心，記者遇到一位來自東莞的投資客，年近40歲的鄭先生是東莞一家商貿(mào)企業(yè)的負責人，對房產(chǎn)投資頗為熱衷。在多地的限售限購令下，他把目光投向了深圳不限貸不限購的商務公寓，但自己對炒樓的信心也有所動搖?！叭绻I新房，從簽訂合同到拿房產(chǎn)證大概需要兩年，假設從拿證開始限售兩年，意味著一套房子持有4年才能賣。一筆資金每年不增值12%，投資就算失敗，而且現(xiàn)在銀行還嚴查消費貸首付貸，資金壓力更大?！编嵪壬鷱娬{(diào)，“現(xiàn)在投資房產(chǎn)千萬別想著可以隨便躺著賺錢?！?/span>

??有這么一組數(shù)據(jù)可以看出深圳市場上投資客的心態(tài)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠低于2015年的30%和2016年超過20%的比例，自住需求達到73%。

??樓市調(diào)控趨嚴，也成為考驗開發(fā)商的一道難題，其中審批從嚴成為阻礙高價項目入市的重要因素。南山區(qū)一新盤營銷總監(jiān)張先生對記者表示，“近期等待預售證的時間實在太長了，政府價格卡得非常嚴，稍微超過預期就要重新修改。在拿到預售證后，相關部門還會時不時來檢查，看是否存在捂盤現(xiàn)象?！庇浾咴邶埲A區(qū)調(diào)查時，鴻榮源一處新項目的銷售人員對記者表示，“原本要賣每平方米7萬元的項目只能賣6.4萬元左右，我們周邊中海地王項目的二手房都已經(jīng)賣到每平方米7萬元左右?！?/span>

??盡管在調(diào)控高壓下房地產(chǎn)市場總體降溫，市場環(huán)境也更為復雜，但沒能阻擋房企們業(yè)績大幅增長的步伐。其中，部分規(guī)模增長較為迅速的房企甚至還大幅上調(diào)了年度銷售目標，碧桂園銷售目標就由原來的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元。

??值得注意的是，每到樓市調(diào)控趨嚴和市場調(diào)整時房地產(chǎn)行業(yè)就會掀起一陣整合潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在9月下旬就發(fā)生近20家房企并購案例，行業(yè)資源洗牌加劇，其中包括陽光城以32.35億元收購廈門晟集翔房地產(chǎn)100%股權，華夏幸福擬21億元收購秦皇島鼎興45%股權等。普華永道的報告指出，對于一線及二線熱點城市，由于土地供應量銳減，為抑制過熱的房地產(chǎn)市場，政府對于個人購房施行限購限貸政策；對企業(yè)提高了一手土地市場招拍掛的拿地門檻，對房企的規(guī)模及經(jīng)驗的要求越來越高。同時土地市場上出現(xiàn)了物業(yè)只租不售的地塊供應，因此越來越多的大中型房企開始通過收購項目公司或中小企業(yè)增加土地儲備，盤活存量。對于三四線城市，房地產(chǎn)市場的政策頻出，對房企資金及抗風險要求更高，有些房企為了增加抗風險能力，出售部分物業(yè)或股權。

??調(diào)控時間表：

??租賃成破局焦點

??樓市調(diào)控是否存在“時間表”？其實，“密集式”的樓市調(diào)控實質(zhì)是為了改變預期，而這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單地控制房價，而是由傳統(tǒng)“結果管理式”的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向基于長效機制的多維調(diào)控，構建“租售并舉”長效住房制度。

??在“密集式”的樓市調(diào)控背景下，市場參與各方或許都在考慮，調(diào)控是否存在“時間表”?

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，調(diào)控的出發(fā)點主要是為了穩(wěn)定市場，當然穩(wěn)定市場的一個很核心內(nèi)容就是穩(wěn)定房價。目前潛在的上漲態(tài)勢還是很明顯，需要積極進行管控。另外，宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)還不錯，對于房地產(chǎn)本身的依賴程度也會降低，預計調(diào)控政策會延續(xù)到明年上半年，即明年上半年政策思路不會變，到了明年下半年市場交易和價格如比較低迷，那么調(diào)控可能會放松。

??易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，觀察政策演變下的市場發(fā)展，從2006年以來全國樓市經(jīng)歷了兩輪政策刺激和三輪政策抑制，目前處于本輪政策抑制的第四波，今年以來房價增速已見頂回落。本輪房地產(chǎn)周期上半場，房地產(chǎn)調(diào)控是主導，而下半場貨幣、金融、信貸則成為主導。從走勢來看，本輪樓市上漲周期中華東和華南累計房價增幅領跑，而以北京和天津為首的城市二手房房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌，預計2018年將是樓市“尋底年”。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認為，調(diào)控政策出臺表面上是為了抑制成交，實質(zhì)是為改變預期，這一效果確實達到了，例如目前的深圳市場。對于本輪調(diào)控持續(xù)時間，徐楓預計將持續(xù)到2019年左右。

??對于房企而言，中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉認為，目前一線城市地價已經(jīng)被抬高，但房價卻有所“限制”，所以從房企發(fā)展的角度，需要不斷思考限價等措施到底什么時候會放開。不過，有一點值得肯定的是當前政策具有較強的持續(xù)性和穩(wěn)定性，可能部分政策在某些時間和階段會微調(diào)，但總體仍將保持穩(wěn)定。

??有觀點認為，與以前相比，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單地控制房價，而是由傳統(tǒng)“結果管理式”的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向基于長效機制的多維調(diào)控，構建“租售并舉”長效住房制度。其實，近幾個月來全國各地似乎將更多精力放在住房租賃政策帶來的影響上。相比調(diào)控，住房租賃市場發(fā)展的影響相對緩慢但持久，也有可能帶來住房體系質(zhì)的改變。徐楓認為，租賃市場處于初始化的階段，應該說在未來的2到3年之內(nèi)會有翻天覆地的變化，租賃市場應該是未來的一個紅海。