變化八：企業(yè)業(yè)績

??前三季度龍頭房企持續(xù)增長

??部分房企上調(diào)銷售目標

??伴隨2017年上半年熱點城市限購限貸政策進一步收緊、購地監(jiān)管力度加大，前三季度，房地產(chǎn)總體市場降溫、市場環(huán)境更為復雜。然而，雖然多數(shù)規(guī)模房企三季度業(yè)績低于全年平均水平，但銷售業(yè)績?nèi)匀谎永m(xù)了去年的增長勢頭，業(yè)績同比大幅增長。其中，部分規(guī)模增長較為迅速的房企于中期業(yè)績會上上調(diào)年度銷售目標，有望實現(xiàn)進一步擴容。

??龍頭房企中，碧桂園1-8月銷售金額為3806.7億元，同比上升112%。在實現(xiàn)翻番增長的同時，碧桂園銷售目標由原來的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元，但仍然完成了全年目標的76%。上半年銷售勢頭良好、銷售目標提升的房企還有龍湖、旭輝等。其中龍湖1-8月銷售金額已超調(diào)整前全年銷售目標，目標大幅上調(diào)36%后，其目標完成率仍達77%；旭輝在銷售目標較去年全年業(yè)績大幅增長51%的情況下，仍完成銷售目標的76%。

??在上調(diào)銷售目標的房企中，融創(chuàng)和遠洋業(yè)績完成率（調(diào)整后）最低，分別為54%、58%。這也從側(cè)面說明他們對下半年并不悲觀。其中，融創(chuàng)1-8月銷售金額已超去年全年業(yè)績。雖然目標上調(diào)至3000億元后目標完成率為54%，但其下半年計劃開盤、2017年上半年尚未出售及現(xiàn)有項目的二次開盤總貨值將達3879億元，因此目標完成可期。

??變化九：企業(yè)拿地

??長三角和熱點二線受青睞

??合作、收購比重繼續(xù)加大

??隨著行業(yè)集中度越來越高，大型房企為滿足銷售規(guī)模不斷增長的需要，積極擴充土地儲備，而部分中等規(guī)模房企，為從一個梯隊上升到更高的梯隊，在新增土地儲備上也較為積極，截至9月中旬，拿地規(guī)模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年總值。在此背景下，今年以來，房企拿地表現(xiàn)出4大特征。

??特征一：沖刺千億的企業(yè)拿地規(guī)模翻倍

??隨著行業(yè)集中度的不斷提高，為搶占市場份額，部分中等規(guī)模房企明確提出短期內(nèi)要實現(xiàn)千億銷售規(guī)模的目標，這些企業(yè)在沖刺千億目標的過程中對土地儲備獲取也更加積極。在中期業(yè)績發(fā)布期間，明確提出或預計可以在一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的企業(yè)，旭輝、富力、遠洋今年以來拿地就十分積極。截至9月中旬，遠洋地產(chǎn)、旭輝集團拿地總額均達到了去年全年拿地金額的2倍多，富力地產(chǎn)拿地建面為也達到去年全年拿地總建面的2倍多。

??特征二：積極布局熱點二線城市

??在城市布局方面，熱點二線城市仍然是房企投資布局的重點。今年以來，拿地規(guī)模最大的30家房企積極布局熱點二線城市，其對二線城市的投資額在各級城市中占比最高，達到50%左右。由此看來，企業(yè)對城市容量大，政策高壓下銷量不俗的二線城市更具信心。而在單城市方面，南京、杭州、天津、武漢、合肥、蘇州、鄭州、濟南、成都尤為受房企青睞，占到30家房企二線城市投資額的超7成。這些重點二線城市或為省會城市、或為區(qū)域中心城市，一直都是房企爭相布局的重點城市，市場去化普遍較好，具有較好的投資前景。

??特征三：長三角區(qū)域為投資熱點

??在區(qū)域布局方面，長三角區(qū)域最受房企青睞。今年以來，拿地規(guī)模最大的30家房企，在拿地金額區(qū)域分布上，長三角區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，超30%；而在新增土地建面上，長三角區(qū)域占比也上升最明顯。顯示出長三角區(qū)域仍然是房企最熱衷投資的區(qū)域。房企青睞長三角的主要原因：2017年以來，一二線城市受到政策打壓投資受限，核心城市周邊成為企業(yè)投資新熱點。長三角區(qū)域作為一個多核心發(fā)展都市圈，擁有上海、南京、杭州和合肥多點帶動，且交通路網(wǎng)發(fā)達、經(jīng)濟穩(wěn)定、配套設(shè)施相對完善，整體城市圈發(fā)展活躍，更受到企業(yè)投資青睞。

??特色四：愈加傾向于收并購和合作拿地

??今年土地市場火熱依舊，合作拿地現(xiàn)象開始增多，同時非公開市場上，房企通過收并購方式也取得了大量土儲，房企拿地方式愈加多元化，無論是合作方式還是收并購方式，都通過較少的資金撬動了大量資產(chǎn)，為企業(yè)獲得土儲的同時節(jié)省了資金成本，有效降低了風險。

??例如，在收并購方面，融創(chuàng)表現(xiàn)突出。融創(chuàng)今年在公開市場鮮有拿地，今年以來已完成七起并購，共獲得6642萬方土儲。從所得地塊質(zhì)量來看，企業(yè)收并購所得土儲8成以上位于合肥、無錫、青島等熱點二線城市，平均收購成本僅為約1000元/平方米，極大降低了拿地成本。在合作拿地方面，旭輝表現(xiàn)出色。旭輝截至9月中旬，通過合作方式獲取的土地，已高于去年全年合作拿地總數(shù)25幅，合作地塊占比達到60%左右，未來還有加大之勢。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究中心）