變化四：供應(yīng)下滑

限價(jià)致一二線供應(yīng)低迷

三四線供應(yīng)持續(xù)走高

三季度，新增供應(yīng)依舊低位徘徊，無(wú)論是從同比還是與2季度月均水平相比，都呈微幅下跌之勢(shì)。一線城市供應(yīng)繼續(xù)低迷；二線城市政策持續(xù)收緊，城市表現(xiàn)分化；三四線城市市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高。我們預(yù)計(jì)隨著項(xiàng)目資金壓力逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步適應(yīng)新政策并重回自身運(yùn)行軌道，更多企業(yè)將放棄觀望而接受限價(jià)，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將較前三季度顯著增加。

1、一線城市同比銳減33%，預(yù)計(jì)四季度仍持續(xù)低位

一線城市三季度商品住宅供應(yīng)面積除深圳上漲外，其余城市回落明顯。具體來(lái)看，北京、上海受限價(jià)政策影響嚴(yán)重，供應(yīng)量均不足60萬(wàn)平方米，尤其是北京，供應(yīng)面積僅40萬(wàn)平方米，同比大幅下降70%。廣州政策較為寬松、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，同比下降36%。深圳三季度供應(yīng)面積達(dá)137萬(wàn)平方米，同比上漲明顯。

與二季度相比，三季度商品住宅月均供應(yīng)量同樣低迷，月均不足176萬(wàn)平方米，較上季度月均減少23平萬(wàn)方米。除深圳月均值較上季度提升29萬(wàn)平方米外，其余城市均大幅減少，其中上海、廣州下降最為明顯，均超25萬(wàn)平方米。

我們預(yù)計(jì)，四季度一線城市新增供應(yīng)仍舊低迷，短期內(nèi)受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制購(gòu)房需求，而且土地市場(chǎng)難有新項(xiàng)目補(bǔ)充，企業(yè)普遍惜售心態(tài)短期難改，并不急于出貨。另外，限制高價(jià)盤預(yù)售證審批等措施并未有松動(dòng)跡象，供應(yīng)量難有突破；長(zhǎng)期來(lái)看，租賃住宅用地占據(jù)主流，改變供求結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)預(yù)期，銷售類住宅用地成交愈加稀少，未來(lái)供應(yīng)持續(xù)減少。

2、二線同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應(yīng)將迎來(lái)高點(diǎn)

三季度，雖然26個(gè)二線城市商品住宅供應(yīng)總量同比上漲18%，但城市供應(yīng)量同比跌多漲少，僅個(gè)別城市漲幅明顯。其中政策相對(duì)寬松的重慶、鄭州、西安等市新增供應(yīng)量激增，同比漲幅超50%。福州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等市供應(yīng)量同比腰斬，福州同比跌幅達(dá)87%。

從與二季度月均供應(yīng)相比，同樣分化明顯，漲跌各半。武漢、寧波等市有明顯回落，分別下降60萬(wàn)平方米和49萬(wàn)平方米；鄭州、合肥等市供應(yīng)量持續(xù)高位運(yùn)行，顯著增加。

整體來(lái)看，二線城市調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛，非熱點(diǎn)城市也相繼出臺(tái)新政。而且近期開(kāi)盤項(xiàng)目去化率顯著下降，項(xiàng)目分化加劇，說(shuō)明購(gòu)房需求端支撐逐漸乏力。更多企業(yè)將放棄觀望而接受“限價(jià)”，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將較前三季度顯著增加。

3、三四線供應(yīng)量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

三季度，三四線城市商品住宅供應(yīng)量同比上升16%，重點(diǎn)城市中同比增多跌少。具體來(lái)看，汕頭、臺(tái)州、晉江等供應(yīng)量大幅攀升，同比上漲一倍有余。洛陽(yáng)，岳陽(yáng)、泉州、肇慶等城市同比跌幅達(dá)六成以上。

相比二季度而言，三季度月均供應(yīng)量增加8%。其中，溫州、無(wú)錫、徐州、東莞、汕頭、中山、漳州等月均供應(yīng)量較二季度月均增長(zhǎng)50%以上。而鹽城、肇慶、洛陽(yáng)、岳陽(yáng)等熱點(diǎn)三四線城市供應(yīng)量顯著下滑，幅度均超50%。

四季度，熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)活躍度仍將短期內(nèi)慣性維持，一、二線持續(xù)緊縮政策給三四線城市帶來(lái)“外溢”和“機(jī)遇”，在供求兩旺的市場(chǎng)格局下，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將仍保持高位。

變化五：成交走低

政策趨緊、供應(yīng)不濟(jì)、需求顯疲態(tài)

成交仍低位徘徊

三季度，緊縮政策環(huán)境沒(méi)有絲毫轉(zhuǎn)變跡象，政策效果逐漸顯現(xiàn)，加上新增供應(yīng)普遍減少，且諸多城市投資投機(jī)需求受到嚴(yán)厲政策抑制、縮小了套利空間而提高了投資風(fēng)險(xiǎn)，需求端開(kāi)始出現(xiàn)支撐乏力的跡象，新開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)盤去化顯著分化而不再是普遍“日光”。各線城市成交量同、環(huán)比均有不同程度下滑，一線和三四線城市跌幅領(lǐng)先，二線城市間分化顯著。基于四季度二線城市供應(yīng)增加和三四線供應(yīng)走高的判斷，預(yù)計(jì)成交量將環(huán)比小幅回升但仍處低位。

1、各線同環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

三季度，全國(guó)商品住宅成交量全線下滑，從CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)46個(gè)主要城市成交情況看，商品住宅成交面積約6667萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑15%，較2016年同期下跌34%。

一線城市在各線城市中整體表現(xiàn)最差，成交面積僅458萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因一方面是新增供應(yīng)有限，同比減少33%，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三季度下滑，三季度成交面積僅79萬(wàn)平方米，同比下降80%。上海案場(chǎng)到訪量連續(xù)七個(gè)月下滑，客戶觀望情緒嚴(yán)重，環(huán)比跌幅25%。深圳則一直保持低位運(yùn)行，同、環(huán)比受此影響跌幅不大，分別下降14%和17%。另一方面是“限購(gòu)”和“限貸”政策并無(wú)放松，購(gòu)房者觀望情緒加重，新項(xiàng)目開(kāi)盤去化情況十分一般。

二線城市整體表現(xiàn)差強(qiáng)人意，同、環(huán)分別回落25%和9%，城市之間分化顯著。具體表現(xiàn)可以概括為以下幾點(diǎn)：其一，部分城市如成都、武漢、杭州、重慶等市場(chǎng)熱度依然不減，環(huán)比雖有下滑，但成交量仍處高位；其二，廈門、南京等市同比降幅均超50%，主要是因?yàn)槿径仁袌?chǎng)供應(yīng)持續(xù)下滑，少量供應(yīng)大多集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，去化壓力大。其三，蘇州、長(zhǎng)春、合肥等市逆勢(shì)上行，同、環(huán)比均有上升，其中，合肥成交量雖處低位，但環(huán)比攀升明顯。其四，個(gè)別城市政策持續(xù)收緊或出臺(tái)緊縮措施如沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、西安等市，市場(chǎng)快速降溫。

CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)三四線城市成交萎縮，同、環(huán)比跌幅分別達(dá)45%和31%。經(jīng)歷市場(chǎng)量?jī)r(jià)快速上升后，三四線城市市場(chǎng)在三季度疲態(tài)盡顯，前期熱點(diǎn)城市后續(xù)支撐普遍乏力。監(jiān)測(cè)城市中，東莞、惠州、肇慶、江門、溫州、常州、廊坊、固安等核心一線城市周邊三四線城市銅環(huán)比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四線城市同、環(huán)比也均有不同程度的回落。

2、一二線小幅回升三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

一線城市成交量將繼續(xù)低位維穩(wěn)。一方面受供應(yīng)持續(xù)低迷影響，另一方面，一線城市市場(chǎng)觀望情緒愈加顯著，新開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)盤去化顯著分化，而“日光盤”更是鳳毛麟角，只有一些因“限價(jià)”所造成的“高價(jià)差”的高性價(jià)比項(xiàng)目成交火熱，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化特征明顯。綜合多方面，預(yù)計(jì)四季度一線市場(chǎng)的成交量低位運(yùn)行仍是大概率事件。

二線城市在新增供應(yīng)增加后整體成交量將迎來(lái)小幅回升。首先，部分非熱點(diǎn)二線城市后來(lái)居上，加緊出臺(tái)限制政策，至此幾乎所有二線城市都出臺(tái)緊縮調(diào)控政策，且力度未見(jiàn)有絲毫放松。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)融資渠道受阻，回款壓力逐漸增加，更多企業(yè)將放棄觀望而接受“限價(jià)”，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，四季度新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將較前三季度顯著增加，市場(chǎng)依然高熱的城市成交量顯著放大，多數(shù)城市成交水平將保持穩(wěn)定，整體小幅回升。

三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)重透支市場(chǎng)需求，隨著市場(chǎng)逐漸降溫，恐慌購(gòu)房難以為繼，購(gòu)房者逐漸回歸理性，加之本地后繼需求基數(shù)不足以支撐市場(chǎng)繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，從三季度的成交情況來(lái)看，三四線城市的市場(chǎng)大熱情況已逐漸趨于平穩(wěn)。除此之外，前期市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀導(dǎo)致供應(yīng)加大，隨著成交量的持續(xù)走低，部分三四線城市已出現(xiàn)庫(kù)存高企，供過(guò)于求的局面，未來(lái)抓緊去庫(kù)存仍是此類城市樓市的主旋律。

變化六：房?jī)r(jià)回落

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降

三四線變盤風(fēng)險(xiǎn)積聚

三季度，政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到有效控制。與此同時(shí)，更多三四線城市成為市場(chǎng)爭(zhēng)搶的對(duì)象，房?jī)r(jià)隨之快速拉升。正所謂盛極而衰，三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，或多或少過(guò)度透支市場(chǎng)，調(diào)整腳步似乎越來(lái)越近。

1、熱點(diǎn)一二線房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。環(huán)比來(lái)看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，除北京、上海和廈門環(huán)比基本持平之外，其余城市房?jī)r(jià)環(huán)比已步入下行通道，廣州暫以0.7%環(huán)比跌幅居首。同比來(lái)看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅全部回落，深圳、成都兩市更是掉頭向下，同比分別下跌2%和0.3%。

2、四成城市房?jī)r(jià)較二季度末小幅下滑，近半三四線房?jī)r(jià)同比漲20%以上

3季度，各線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯分化。一方面，熱點(diǎn)一二線城市預(yù)售證審批趨嚴(yán)，預(yù)售價(jià)格管控更是愈加嚴(yán)苛，房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情。環(huán)比來(lái)看，將近4成城市8月份房?jī)r(jià)較6月份有所回落。同比來(lái)看，9成以上的城市房?jī)r(jià)仍處上行通道，但熱點(diǎn)一、二線城市同比漲幅趨緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，深圳、廣州、蘇州等市房?jī)r(jià)更是掉頭向下，步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

一線城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，廣州、深圳同比小幅下跌。一線城市限價(jià)政策執(zhí)行層面異常嚴(yán)苛，8月一線城市房?jī)r(jià)較6月漲多跌少，但漲幅全部回落至5%以內(nèi)，廣州更是下跌5%。同比來(lái)看，北京房?jī)r(jià)同比大漲43%，上海房?jī)r(jià)接近4.9萬(wàn)/平方米，創(chuàng)歷史新高，但前期房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)之勢(shì)難以再現(xiàn)，同比漲幅降至15%。廣州、深圳市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)高位盤整，同比雙雙步入下降通道。

二線城市房?jī)r(jià)明顯分化，福州、西安加速上漲。到8月份，二線城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，包括南京、武漢、濟(jì)南在內(nèi)的多個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅較6月均控制在5%以內(nèi)。唯獨(dú)西安、福州房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，漲幅接近30%。重慶、天津等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)小幅回落，寧波暫以13%跌幅居首。同比來(lái)看，西安同比漲幅高達(dá)82%，遙遙領(lǐng)先。其次分別為海口、重慶，也是2017年新晉“黑馬”城市，同比漲幅超40%。不過(guò)，?？凇⒅貞c房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭減退，8月房?jī)r(jià)較6月小幅回落，預(yù)計(jì)4季度同比漲幅將進(jìn)一步收窄。值得關(guān)注的是，合肥、蘇州是僅有的房?jī)r(jià)同比下降的二線城市，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可不察。

三四線城市房?jī)r(jià)同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮(zhèn)江、九江、石嘴山等城市房?jī)r(jià)較6月房?jī)r(jià)漲幅皆超20%。與此同時(shí)，無(wú)錫、中山、惠州等熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)漲幅逐級(jí)回落，佛山、東莞更是步入下行通道。值得關(guān)注的是，隨著北京外溢投資、投機(jī)性需求被迅速“凍結(jié)”，北三縣房?jī)r(jià)劇烈調(diào)整，8月份大廠房?jī)r(jià)較6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房?jī)r(jià)下降的三四線城市。同比來(lái)看，常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力著實(shí)強(qiáng)勁。佛山、東莞、珠海等城市同比漲幅持續(xù)回落，基本維持在10%左右。

3、一二線房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房?jī)r(jià)顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)累積

一線城市預(yù)售價(jià)格管控仍將從緊執(zhí)行，在市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求的大背景下，一線城市房?jī)r(jià)走平的可能性更高。

二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)分化，那些成都、武漢、杭州等市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的二線城市可以參照于一線城市，房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。而諸如西安、海口、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等這類新晉熱點(diǎn)二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)將面臨回調(diào)。蘇州、合肥等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，短期內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處盛宴下最后的狂歡，諸如鹽城、泰州這類新晉熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)上漲尤為迅速，或多或少透支未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，尤其是這類熱點(diǎn)城市面臨政策調(diào)控的幾率大大上升，一旦政策基調(diào)生變，投資、投機(jī)性需求難以為繼，房?jī)r(jià)必將面臨顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。另外一些諸如無(wú)錫、佛山在核心城市輻射范圍內(nèi)的三四線城市，市場(chǎng)需求支撐依舊堅(jiān)挺，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)猶存上漲壓力，限價(jià)政策暫無(wú)松綁的可能性，房?jī)r(jià)漲幅也將緩步回落。

變化七：庫(kù)存上升

半數(shù)城市庫(kù)存、消化周期較6月末顯著上升

三季度，雖然很多城市商品住宅成交下滑，但重點(diǎn)城市供求比依然小于1，表明供不應(yīng)求矛盾仍然顯著，市場(chǎng)存量同比持續(xù)減少。但隨著多數(shù)一二線城市市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，庫(kù)存開(kāi)始積壓，8月末較二季度末庫(kù)存上升城市數(shù)量占48%，消化周期上升的城市占比達(dá)55%。

1、9成城市庫(kù)存較去年同期下降，但半數(shù)庫(kù)存、消化周期較二季末上升

從CRIC監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品住宅庫(kù)存變化看：一、二線城市中九成庫(kù)存同比下降，有五成城市消化周期同比上升。8月末，除合肥、寧波和鄭州庫(kù)存量同比略有上升外，其余九成城市同比全線回落，尤其是重慶、杭州、武漢等市降至歷史低位，同比跌幅超過(guò)50%。受成交持續(xù)低迷影響一、二線城市消化周期明顯上升，北京、深圳、福州、廈門超18個(gè)月警戒線，沈陽(yáng)、大連也高于15個(gè)月，與之相對(duì)的是武漢、杭州消化周期降至3個(gè)月以內(nèi)。

但與二季度末相較而言：8成三四線城市庫(kù)存顯著上升，半數(shù)城市消化周期拉長(zhǎng)。到8月末，雖然同比來(lái)看，除惠州、無(wú)錫和東莞庫(kù)存量同比有所上升之外，其余城市均有不同程度的回落，尤其是南通、常州同比跌幅超60%，但相比二季度末有75%的城市庫(kù)存量顯著上升。就消化周期而言，南通、常州不足三個(gè)月，無(wú)錫、晉江等超過(guò)19個(gè)月，其變化也非常明顯，近半數(shù)城市消化周期較6月末顯著拉長(zhǎng)，其中惠州、晉江和九江最明顯。

2、城市分化愈加顯著，四季度庫(kù)存繼續(xù)減少的幅度將收窄

四季度，各線城市市場(chǎng)分化會(huì)愈發(fā)明顯，強(qiáng)/弱二線和三四線會(huì)呈現(xiàn)“一城一景”的顯著差異。預(yù)計(jì)成都、武漢、杭州、佛山、東莞、常州、南通等熱點(diǎn)城市庫(kù)存仍將繼續(xù)下探，但降幅將會(huì)放緩。隨著四季度新增供應(yīng)放量，一、二線城市成交將會(huì)小幅回升，而多數(shù)三四線城市去庫(kù)存的調(diào)控基調(diào)總體不變，三四線市場(chǎng)熱度仍能慣性維持，庫(kù)存將會(huì)繼續(xù)被消耗，整體庫(kù)存仍將維持下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，城市間的分化現(xiàn)象將會(huì)愈發(fā)顯著，除了個(gè)別一二線城市市場(chǎng)仍能供求兩旺、庫(kù)存大幅降低、消化周期持續(xù)縮短外，多數(shù)城市市場(chǎng)逐漸回歸理性，部分被熱炒的三四線城市也面臨調(diào)整。整體來(lái)說(shuō)，四季度庫(kù)存的降幅將會(huì)收窄，消化周期上升城市也將增多。

（來(lái)源：克而瑞研究中心）