9月22日、23日接連兩天，南寧、重慶、南昌、長(zhǎng)沙、西安、貴陽(yáng)、石家莊共七城升級(jí)樓市調(diào)控。除西安樓市調(diào)控新政著眼于強(qiáng)調(diào)“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)”外，其余六城劍指“限售”。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，各地調(diào)控措施因地制宜，如長(zhǎng)沙、石家莊還延長(zhǎng)了外地人在當(dāng)?shù)爻鞘匈?gòu)房的社?；騻€(gè)稅繳納期限；貴陽(yáng)針對(duì)有過(guò)兩次或兩次以上住房貸款記錄的職工家庭將停止辦理公積金貸款。此外，“限售”成為本輪調(diào)控的一大亮點(diǎn)。南寧、重慶、南昌要求商品住宅房源在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙要求商品住宅房源在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿三年后方可轉(zhuǎn)讓；石家莊要求自9月23日起新購(gòu)住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易。

與往輪全國(guó)城市樓市的調(diào)控政策重點(diǎn)落在限購(gòu)、限貸上有所不同，此輪調(diào)控政策在實(shí)施限購(gòu)、限貸的常規(guī)性措施基礎(chǔ)上，首次全國(guó)大范圍內(nèi)啟用限售政策，通過(guò)限制二手房市場(chǎng)交易來(lái)穩(wěn)定樓市。

早在2017年3月起，北京在全國(guó)范圍內(nèi)率先實(shí)施限售，截至5月，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，加入限售的城市隊(duì)伍迅速擴(kuò)大至近30城；而9月22日和23日這兩天，這支城市隊(duì)伍又“收編”新成員，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿時(shí)，全國(guó)執(zhí)行限售政策的城市數(shù)量已達(dá)44個(gè)。

房?jī)r(jià)難抑七城聯(lián)動(dòng)加碼調(diào)控

記者通過(guò)梳理2017年的政策及市場(chǎng)變化路徑發(fā)現(xiàn)，其中重慶和貴陽(yáng)此前的調(diào)控力度相比其他城市較寬松，因此這一輪調(diào)控加碼是“提緊”，縮小了與其他城市，尤其是一二線城市調(diào)控嚴(yán)苛度的差距；而南寧、南昌和長(zhǎng)沙盡管此前已經(jīng)歷多輪調(diào)控，但仍拴不住房?jī)r(jià)跳漲的步伐。

從房?jī)r(jià)上漲的數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪調(diào)控中七個(gè)城市的商品住宅價(jià)格曲線式上揚(yáng)，或許是調(diào)控再度加碼的最根本原因。

記者注意到，9月22日之前，貴陽(yáng)的樓市調(diào)控內(nèi)容只有一項(xiàng)，即二套住房公積金貸款最低首付比例從20%上調(diào)為30%，并不執(zhí)行限購(gòu)。在此背景下，前8個(gè)月貴陽(yáng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月都出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)和同比增長(zhǎng)，8月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅0.7%，同比漲幅9.2%?；赝^(guò)去8個(gè)月中每個(gè)月的漲幅情況，環(huán)比漲幅值最高為4月的1.5%，最低為2月的0.4%；同比漲幅值最高為8月的9.2%，最低為1月和2月的5.4%。

重慶在9月22日之前針對(duì)樓市買(mǎi)賣(mài)行為的調(diào)控政策也只停留在對(duì)外地炒房客不予辦理信貸的層面，政策環(huán)境相對(duì)寬松。從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市成交量經(jīng)歷了先漲后跌的變化，成交價(jià)格卻持續(xù)一路攀升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年重慶商品住宅成交面積1258.87萬(wàn)平方米，排全國(guó)第一，同比增長(zhǎng)30%；上半年成交均價(jià)8735元/平方米，同比增長(zhǎng)29%。從下半年開(kāi)始，成交量持續(xù)回落，房?jī)r(jià)仍保持高位穩(wěn)定，重慶8月的住宅成交均價(jià)為9875元/平方米，環(huán)比7月僅微跌0.8%。

長(zhǎng)沙在迎接此輪調(diào)控前，已經(jīng)歷4輪加碼，戴上了“限購(gòu)”、“限貸”、“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”的“鐐銬”。

然而面對(duì)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，這些措施似乎“火力不足”。據(jù)長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)孛襟w和地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)消息，幾次政策收緊，樓市熱度不減，年初時(shí)曾出現(xiàn)賣(mài)斷貨的現(xiàn)象，如今依然維持著逢開(kāi)盤(pán)必售罄的火爆銷售態(tài)勢(shì)。因此房?jī)r(jià)如脫韁的野馬，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅均價(jià)從2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8個(gè)月間漲幅近15%。

無(wú)獨(dú)有偶，調(diào)控已較嚴(yán)格的南昌，其房?jī)r(jià)依然“高調(diào)”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格漲幅趨降，而8月出現(xiàn)停漲的情況時(shí)，南昌“逆勢(shì)而行”，連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，8月的環(huán)比漲幅為0.9%，相比7月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞華東區(qū)域研究經(jīng)理沈?qū)庍h(yuǎn)告訴記者，由于全國(guó)樓市的熱度正從沿海地區(qū)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，所以迫使中西部城市密集出臺(tái)調(diào)控政策。

“限售”或打擊樓市短期投資客

此輪新“收編”的六個(gè)城市，采取“限售”措施來(lái)維持樓市穩(wěn)定，調(diào)控方向并非盲目。據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析，部分城市樓市持續(xù)高燒，與投資客的涌入不無(wú)關(guān)系。

比如前文提到重慶商品住宅在2017年上半年成交面積1258.87萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第一?？硕鹧芯颗袛啵骸爸貞c上半年成交量大幅增長(zhǎng)，一方面由于投資客群增加，消耗部分市場(chǎng)容量，另一方面由于改善需求釋放，以及購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期看好，加快出手速度。”

由此看來(lái)，實(shí)施“限售”或?qū)D出一部分投資性購(gòu)房需求，從而更好地維護(hù)樓市穩(wěn)定。

資深房地產(chǎn)專家馬英樞接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，“限售”政策的“維穩(wěn)”效果需要與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的投資客情況結(jié)合起來(lái)考慮。

“限售其實(shí)是限制了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，對(duì)樓市里的短線投資客是一個(gè)沉重的打擊。不過(guò)南寧、貴州等城市的投資購(gòu)房需求中，屬于做兩三年短線投資的可能不多，這些城市的投資客看中的應(yīng)該是未來(lái)更長(zhǎng)年限中的投資獲益情況?！瘪R英樞告訴記者。

他判斷，這一波調(diào)控潮的來(lái)襲，從中可看出政府進(jìn)一步打擊樓市投資投機(jī)氛圍的決心，其中對(duì)房地產(chǎn)短線投資的打擊限制會(huì)更嚴(yán)厲，若未來(lái)幾個(gè)月樓市熱度繼續(xù)上行，不排除會(huì)再出臺(tái)調(diào)控措施。