導(dǎo)讀

有房企認為，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點之一。目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部，但業(yè)界共識在于，當(dāng)本輪市場到達低點之后，部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。

一二線城市土地出讓規(guī)則的趨嚴，正促使三四線城市的土地市場升溫。

中原地產(chǎn)近日通過對283個三四線城市的統(tǒng)計得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價率達到50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。

與住宅市場的情形類似，這種情況同樣被視為資金的“溢出效應(yīng)”。即隨著一二線城市調(diào)控趨嚴，土地出讓規(guī)則也趨于苛刻，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。

另一個被人忽略的原因則在于，經(jīng)過長期的去庫存，部分三四線城市的去化周期已經(jīng)大幅下降。在這些城市拿地補倉，也體現(xiàn)出房企為下一個周期布局的思路。

盈利難致轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，283個三四線城市共出讓住宅用地9810宗，累計規(guī)劃建筑面積5.9億平方米。對比歷史同期水平，并不算高。

這部分土地的出讓金合計為8930億元，接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高。與去年全年的973元/平方米相比，漲幅超過50%。

溢價率方面，前8月三四線城市的平均溢價率為50.25%，同樣創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年，溢價率僅為6.61%和7.68%。

與熱點一二線城市相比，三四線城市的溢價率明顯偏高。

上述機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，今年前8月，京滬穗深四個城市的住宅用地溢價率均不足30%，深圳更是低至個位數(shù)。熱點二線城市中，除合肥、寧波、南昌、杭州等少數(shù)外，甚少有溢價率超過50%者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一二線城市的供地規(guī)模并不小，但因為在土地出讓中設(shè)置了較為苛刻的交易條款，使得房企的拿地?zé)崆槭艿接绊?，并向三四線城市轉(zhuǎn)移。

今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此后，熱點城市便開始大量供地，土地供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。

但與此同時，為防范高價地出現(xiàn)，上海從4月開始就祭出招標掛牌復(fù)合的出讓規(guī)則，長沙則在8月出臺“熔斷+搖號”規(guī)則。還有越來越多城市加大了配建保障房的規(guī)模，并對自持提出了更多要求。

有房企反映，一二線城市的拿地難度在加大，且項目面臨較大的盈利難題。

相比之下，三四線城市甚少在土地出讓中設(shè)限，盈利前景相對良好，因此頗受企業(yè)青睞。前8月，珠海的住宅用地平均溢價率達到146.9%，佛山、嘉興、滄州、衢州、臺州等地的土地溢價率都在85%以上，且佛山和嘉興的土地出讓金已經(jīng)突破400億。

或開啟下一市場周期

三四線城市內(nèi)部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場仍然火熱，但中西部、東北等區(qū)域的一些城市，土地市場仍然冷淡。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前8月，寧夏中衛(wèi)僅在公開市場成交一宗土地，溢價率為零，土地總價為1140萬元；陜西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價成交；東北地區(qū)的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價成交。

有分析人士指出，這種情況的背后，反映出三四線城市庫存狀況的巨大差別。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國商品房庫存規(guī)模在2016年2月達到頂點，此后隨著供地節(jié)奏放緩，以及市場升溫，總庫存逐漸下降。到今年7月末，全國商品房待售面積為6.3億平方米，比高點下降了約1億平方米，降幅約14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

這其中，部分三四線城市的庫存下滑明顯，但仍有部分城市，庫存規(guī)模幾乎沒有變化。

庫存規(guī)模下降的城市，正是房企此輪布局的重點，也是承接熱點城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說法，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點之一。

目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部，但業(yè)界共識在于，當(dāng)本輪市場到達低點之后，部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。部分機構(gòu)對此十分樂觀。

平安證券此前曾發(fā)布報告指出，2016年，三四線城市新開工面積和去化周期均低于全國平均水平。且從購買力來看，三四線城市人均可支配收入與房價比為6.4，遠大于全國（4.7）和40個大中城市（3.9）。加之三四線樓市的庫存過剩局面已經(jīng)大為改善，因此將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

華泰證券更為樂觀，認為三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經(jīng)被證偽。在供需關(guān)系相對合理的基礎(chǔ)上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。按照該機構(gòu)的觀點，這個趨勢將可能持續(xù)3-5年。

若上述機構(gòu)的觀點被證實，那么三四線城市的土地市場熱度還將持續(xù)。至少到9月，這種熱度尚未有降溫跡象。

9月7日，安徽阜陽公開出讓經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、潁東區(qū)2宗商住用地，分別以49%和75%的溢價率競出，樓面價分別為2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日，江門市一宗土地經(jīng)過44輪競價被美的地產(chǎn)摘得，溢價率68.8%，樓面價達5571元/平方米。佛山三水于同期掛出的一宗商住地塊，樓面價約3615元/平方米，刷新區(qū)域起拍樓面價紀錄。