常說“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。在房地產(chǎn)市場中房企無疑是先知先覺的投資者，那么它們現(xiàn)在的處境如何？未來的動向又是怎樣？掌握了這些對我們今后買房非常有幫助。

　　2016年秋開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，最受傷的無疑是房企。債券、股權(quán)、海外、銀行委外等借錢方式均被一一套上“手銬”！一般來說房企的主要借錢方式如下：

　　1、國內(nèi)貸款：2017年一季度末貸款余額1.41萬億元，貸款資金不能用于拿地；

　　2、股票融資：主要是IPO融資和再融資，2010年以后至今只有2家房企成功上市，再融資也被收緊，資金不能用于拿地。

　　3、利用外資：2016年利用外資140億元，2017年二季度開始，發(fā)改委收緊海外發(fā)債批文，外海借錢渠道受限；

　　4、債券融資：2016年11月開始也被嚴(yán)格限制，今年1到5月房企信用債同比下降75%。

　　看了上面的數(shù)據(jù)我相信你第一直覺是房企的好日子快到頭了，如果還不夠直觀，我們再來看另一組數(shù)據(jù)，2016年，A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元。

　　在資金如此捉襟見肘的情況下，房企都用它來干了些啥事？

　　一般來說，房企拿到錢后主要用于拿地和建樓房。

　　下面是過去一年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速表

　　從上表中我們可以看到開發(fā)投資今年4月份見頂，自那起開始回落，7月份創(chuàng)下年內(nèi)新低。房地產(chǎn)開發(fā)投資可以理解為項目的投資，一般在樓市降溫的時候，新房價格較為便宜，房企建房的意愿不強，側(cè)面反應(yīng)出房價階段性調(diào)整。

　　下面是1到7月房企土地購置面積增速圖

　　土地購置面積可以理解為房企拿地的面積，從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，自5月份開始房企拿地?zé)崆橐宦犯邼q，1－7月增速高達(dá)11.1%。

　　這么看就非常有意思了！

　　在資金緊張的背景下，房企開發(fā)投資快速收縮，而拿地?zé)崆閰s絲毫未減，這說明了啥？

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個短期性的指標(biāo)，當(dāng)樓市短期降溫后，往往表現(xiàn)為下降。

　　2、一個房企拿地完成后，一般經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)報批、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、交房等程序才能銷售，期限一般為3年。

　　房企之所以拿地肯定是預(yù)期房價未來會上漲，而這個時間點就是3年后，我們可以理解為房企在限購、限貸、限售、限商四限背景下的一次豪賭，或者說對未來房價預(yù)期的一次PK！

　　四限是為了控制房價上漲，而房企PK的是未來3年后房價會上漲，那么房價真的會上漲嗎？

　　在開發(fā)商的眼里，它們看好3年后房價上漲的邏輯無非是幾點：

　　1、大城市土地供應(yīng)10年內(nèi)不會有太大的改變，住宅用地仍然非常稀缺；

　　2、地方財政對土地的依賴度10年內(nèi)很難改變；

　　3、中國的城鎮(zhèn)化進程進入到五分之三左右，城鎮(zhèn)化10年內(nèi)很難改變；

　　4、租房與買房待遇相差太大，居民10年內(nèi)買房意愿很難改變；

　　上面幾點加起來使樓市像一根彈簧，壓一下會下落，放松則會反彈。

　　通過最新的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管調(diào)控不斷，但是居民買房熱情仍然沒有減弱，居民購房貸款在5月份開始回落后，7月份又開始反彈，占比44.45%，幾乎接近一半，當(dāng)然這當(dāng)中三四線樓市貢獻(xiàn)了不少，這說明樓市調(diào)控已接近一年，但買房的預(yù)期沒有徹底扭轉(zhuǎn)。

　　中國的樓市向來是漲多跌少，每一次的下跌都是政策調(diào)控下的結(jié)果，對地方政府來說肯定是希望房價上漲，買房的人希望房價上漲，地方財政收入需要房價上漲，另外房價上漲也能側(cè)面反應(yīng)出一個城市的競爭力。但在未來“抑制資產(chǎn)泡沫”和“房價環(huán)比下降”的兩大要求下，地方政府也不敢太“任性”。

　　最近長沙放寬了對?？埔陨蠈W(xué)歷人才的購房限制，?？埔陨蠈W(xué)歷人員購買首套房不受任何限制，打響了新一輪的搶人大戰(zhàn)，未來肯定會有越來越多城市效仿，我們不能把它們理解為調(diào)控政策的放松，但如果越來越多的城市加入對房價肯定是利好。

　　對于未來小白的看法是，長期來說房價難言見頂，這也是房企拿地告訴我們的信息。只不過在人口紅利、經(jīng)濟基本面、城鎮(zhèn)化進入中后期制約下房價漲速的見頂，即不可能大幅上漲了。

　　如果按照城鎮(zhèn)化理論，中國已經(jīng)經(jīng)歷了農(nóng)村向城市、小城市向大城市階段，現(xiàn)在以及以后會經(jīng)歷的是大城市向郊區(qū)外溢的階段，即衛(wèi)星城。表現(xiàn)得較為明顯的是深圳－東莞、中山；北京－雄安、通州；上海－蘇州、無錫、南通等。大城市向外延伸，是這些城市的機會，也是城市房價的機會。