8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2017年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，數(shù)據(jù)顯示，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速等多項(xiàng)指標(biāo)，均出現(xiàn)明顯回落。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速盡管有所回落，但和去年同期相比，還是加快2.6個(gè)百分點(diǎn)。另外，1-7月份商品房銷(xiāo)售面積比上半年有所回落，但仍然保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，非重點(diǎn)城市增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%，房地產(chǎn)市場(chǎng)“還有條件保持比較平穩(wěn)的運(yùn)行”。

不過(guò)，與投資端和銷(xiāo)售端回落相悖的是，土地市場(chǎng)依舊火熱，土地購(gòu)置面積與成交價(jià)款增速擴(kuò)大。1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)罕見(jiàn)的兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速為2014年以來(lái)最高；土地成交價(jià)款5428 億元，增長(zhǎng)41.1%。

房企資金面緊張

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資59761億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

分地域來(lái)看，在一二線城市供地節(jié)奏明顯加快的帶動(dòng)下，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)在8%附近，而中西部地區(qū)的投資增速則波動(dòng)較大，分別從上月的16%和6.8%下降到13.8%和5.1%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅依然處于大于5%的區(qū)間，從這個(gè)角度看，近期投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)。但部分投資開(kāi)始受到了房企資金面收緊的影響，增幅開(kāi)始收窄。

資金面的緊張首先由銷(xiāo)售層面?zhèn)鲗?dǎo)而來(lái)。1-7月累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)14%，為一年以來(lái)的新低。商品房銷(xiāo)售額68461億元，增長(zhǎng)18.9%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。

盡管銷(xiāo)售面積增速下滑，但在三四線城市帶動(dòng)下，去庫(kù)存形勢(shì)依然良好。7月全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)63496萬(wàn)平米，為最近31個(gè)月的最低值。

在一二線城市受到嚴(yán)格調(diào)控限制的背景下，三四線城市被認(rèn)為是去庫(kù)存主力。海通證券研究認(rèn)為，在當(dāng)前的政策緊縮和長(zhǎng)效機(jī)制并舉的情況之下，一線城市去化周期短期仍有繼續(xù)上行的壓力；二線城市去化周期逐漸趨穩(wěn)；三四線城市去化周期穩(wěn)中趨降。

資金層面，由于監(jiān)管層對(duì)于房企融資出臺(tái)了多項(xiàng)新規(guī)，使房企融資渠道進(jìn)一步受限，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速亦有回落。

其中，國(guó)內(nèi)貸款占比有所下降，而企業(yè)自籌資金占比和其他資金占比則有所上升，其他資金占比超過(guò)51%，說(shuō)明房企對(duì)于市場(chǎng)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)進(jìn)一步加深。

土地購(gòu)置增速繼續(xù)沖高

有意思的是，在房地產(chǎn)行業(yè)整體回穩(wěn)趨勢(shì)明顯，投資增速創(chuàng)下年內(nèi)新低的同時(shí)，房企土地購(gòu)置面積卻一路走高。

1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增速為2014年以來(lái)新高；土地成交價(jià)款5428億元，增長(zhǎng)41.1%，增速擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)投資增速與房企土地購(gòu)置面積增速?gòu)?015年底以來(lái)，一直保持較高正相關(guān)性，但兩者在近期出現(xiàn)背離。

分析背離原因，他指出，去年以來(lái)去庫(kù)存的優(yōu)異表現(xiàn)，讓房企對(duì)行情依舊保持較高預(yù)期，因此有能力的房企仍愿意大量吃入土地，為長(zhǎng)期發(fā)展布局。但現(xiàn)階段房?jī)r(jià)受到調(diào)控政策的影響，上漲幅度很小，部分地區(qū)甚至微幅下降，這顯然傷害了房企短期內(nèi)加速開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。體現(xiàn)在7月數(shù)據(jù)上，就是施工面積與新開(kāi)工面積增速均有所下滑，并最終影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4374元/平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，持續(xù)3個(gè)月保持超過(guò)25%的高速增長(zhǎng)，同時(shí)，地價(jià)房?jī)r(jià)比絕對(duì)值重回55%的歷史高位。

實(shí)際上，土地成本的攀升，在調(diào)控導(dǎo)致的資金趨緊背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)從數(shù)據(jù)到業(yè)態(tài)上的多重變化。

這主要表現(xiàn)在，龍頭房企在融資能力、拿地機(jī)會(huì)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售能力上的優(yōu)勢(shì)日益凸顯，行業(yè)集中度加速提升。

比如，近期房企獲得土地的主要方式發(fā)生變化。由于較高的土地收購(gòu)價(jià)格，一批中小房企將手中三四線城市項(xiàng)目出讓給標(biāo)桿房企，通過(guò)項(xiàng)目出讓緩解限購(gòu)帶來(lái)的資金回籠壓力，甚至獲得可觀的收益。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則指出，由于前一階段較好的銷(xiāo)售和融資形勢(shì)，到目前為止，2017年樓市仍處在供求博弈階段，資金短缺苗頭已現(xiàn)但還不是普遍現(xiàn)象。隨著調(diào)控深入，房企資金壓力會(huì)越來(lái)越大，房地產(chǎn)投資增速還將持續(xù)下滑，同時(shí)資金回籠壓力會(huì)迫使部分企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售，屆時(shí)樓市將進(jìn)入深度調(diào)整期。