與前幾輪樓市調(diào)控不同的是，在限價(jià)、限貸、限購之外，限售成為此輪樓市調(diào)控的新方向。

自3月份廈門首次出現(xiàn)限售，到9月底多個(gè)城市加碼限售，截至目前，全國(guó)已有逾45個(gè)城市跟進(jìn)這一政策，樓市投資投機(jī)得到了有效控制。

多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，限售政策要求購房取得房產(chǎn)證后，滿一定年限才能上市交易，這將給炒房客施加資金壓力，大大降低樓市的投資投機(jī)行為，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。

限售政策更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量則是，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)供求的基礎(chǔ)上，建立租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。

限售的積極作用

限售政策首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺(tái)新規(guī)“新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售”。

此后，不少城市跟進(jìn)了這一政策，并有所升級(jí)和調(diào)整；9月底，新一輪城市調(diào)控中也增加了限售。

自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個(gè)城市出臺(tái)新一輪調(diào)控，除西安和武漢外，7個(gè)城市均實(shí)施了限售。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前為止全國(guó)已有46個(gè)城市執(zhí)行了限售政策。

從范圍來看，有針對(duì)戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對(duì)城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對(duì)新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。限售周期一般為2-5年不等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大部分城市限售都是針對(duì)新房和二手房統(tǒng)一進(jìn)行，只有幾個(gè)城市只限售新房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售的本質(zhì)就是樓市去杠桿，大量房源被鎖住數(shù)年不能交易，樓市已經(jīng)不太可能吸引高成本資金進(jìn)入。

9月限售的7個(gè)城市，大多此前房?jī)r(jià)漲幅明顯，為限售出臺(tái)做了注腳。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名中，桂林環(huán)比上漲1.1%排第一；南昌環(huán)比上漲0.9%排第三；長(zhǎng)沙同比漲16.9%排第一。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，近年來，但凡房?jī)r(jià)上漲快的城市，其房屋換手率一般都較高。因此，使房屋在幾年內(nèi)不得出售，是短期內(nèi)阻止房?jī)r(jià)上漲，打擊投機(jī)和短炒的絕佳手段，最終使住房得以回歸居住屬性。

“限售政策通過凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本，具有直接消滅投資和短炒的效果?！彼袛啵奘鄱唐趦?nèi)能阻止房?jī)r(jià)上漲，但不會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌，有助于維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

國(guó)信證券也指出，限售是為了抑制“短線投機(jī)”。從樓市投資的角度，持有數(shù)年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

此外，限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時(shí)不足的潛在購房者的購買力培育起來。

以近日出臺(tái)補(bǔ)丁政策的七城為例，據(jù)國(guó)信證券測(cè)算，限售規(guī)定的2-5年，正好是這些城市剛達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄芍涫杖爰彝慅R一套普通住宅首付所需年限，因此“限售”實(shí)際上是在為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取時(shí)間。

除了具備短期的調(diào)控效果，限售政策也有助于租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制的建立。李宇嘉分析，如果住房換手率仍較高，并繼續(xù)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，租售并舉很難建立，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的收益遠(yuǎn)比租賃要高得多。

張大偉認(rèn)為，限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是，位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍的房?jī)r(jià)上漲城市。另外，限購政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，都會(huì)限售。

二手房流通性變低

張大偉指出，限售基本都是取得不動(dòng)產(chǎn)證后幾年不得銷售，市場(chǎng)交易基本都是期房為主，完成交易后通常要2年才能拿到房產(chǎn)證，所以未來買新房基本上至少需要4年才可以出售。

這意味著，大量的新房將被持有至少四年，影響未來的二手房供應(yīng)；而如果限售時(shí)間較長(zhǎng)，則當(dāng)下市場(chǎng)上的許多二手房也將被“凍住”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限售對(duì)于房源的流動(dòng)性或流通性進(jìn)行了管制，很大程度上使得房屋的持有成本增加，這會(huì)帶來潛在的二手房供應(yīng)會(huì)減少，因?yàn)楸仨氁愿L(zhǎng)周期持有。

國(guó)信證券認(rèn)為，理論上，“限售”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，使部分購房需求向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

以第一個(gè)出臺(tái)限售的城市廈門為例，3月份出臺(tái)限售后二手房供應(yīng)及成交大受影響，持續(xù)低迷。

數(shù)據(jù)顯示，其1、2月份的二手房成交穩(wěn)定，3月份猛漲，隨后經(jīng)歷了斷崖式下滑，及至6月，二手住宅日均成交僅60套左右；截至9月，廈門二手房成交已連續(xù)半年下跌。

持續(xù)的成交低迷也讓價(jià)格發(fā)生了變化。9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況，其中，廈門二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅全國(guó)第5，至此，廈門二手住宅價(jià)格環(huán)比已連續(xù)下降5個(gè)月。

另一個(gè)一線城市中唯一實(shí)施限售的廣州，二手房市場(chǎng)也不樂觀。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在3月的調(diào)控政策加碼后，二手房市場(chǎng)活躍度快速下降，第二季度全市11區(qū)經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為27659套，比第一季度減少39.5%。6月全市二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)20095元/平方米，環(huán)比僅微增68元/平方米。

到了7月，廣州市11區(qū)經(jīng)中介行促成的二手房網(wǎng)簽量為7588套，比6月的8506套減少10.8%。8月廣州市（不含南沙、從化）二手房中介網(wǎng)簽7377宗，比7月的7070宗微升4.34%，但整體成交能力與7月相差不大，比去年8月的9285宗大幅下降20.55%。

伴隨傳統(tǒng)一手樓市旺季的到來，廣州已有不少開發(fā)商發(fā)布了推貨信息并加快推貨節(jié)奏，其中，價(jià)格大眾化的增城、黃埔、從化、南沙等區(qū)域表現(xiàn)突出，大批新貨接踵而來，部分二手樓潛在買家將被分流到一手市場(chǎng)。

國(guó)信證券指出，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長(zhǎng)，限售對(duì)開發(fā)商、地方財(cái)政、產(chǎn)業(yè)鏈未必負(fù)面。

此外，限售后的二手房買賣市場(chǎng)流通性減少，有助于其轉(zhuǎn)到租賃上來，增加大量的租賃房源。

機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，短期來看，限售的作用在于降低交易頻次，有利于增強(qiáng)租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。特別是在后期，租賃將與享受基本公共服務(wù)相掛鉤，房源供應(yīng)穩(wěn)定性的提高有利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

為了使限售政策發(fā)揮其最大的影響力，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)限售政策的細(xì)節(jié)會(huì)繼續(xù)深入研究，包括限售期房屋的處理或資產(chǎn)管理模式如何建立等。另外，限售過程中如何處理各類法律糾紛也是一個(gè)重點(diǎn)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道