共有產(chǎn)權(quán)房是在原有自住房基礎(chǔ)上，由政府分擔(dān)部分產(chǎn)權(quán)。購房者可以根據(jù)收入狀況，向政府回購全部產(chǎn)權(quán)。具體實(shí)施效果要看共有產(chǎn)權(quán)房源的供應(yīng)量，及其對(duì)現(xiàn)有成交結(jié)構(gòu)的影響

8月3日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下簡(jiǎn)稱《辦法》）開始向社會(huì)公開征求意見。

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府和購房者各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，降低購房者支付門檻的住房。共有產(chǎn)權(quán)住房的使用權(quán)歸購房者。

圖片來自視覺中國

《辦法》稱，共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步升級(jí)。分析人士認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房是在原有自住房基礎(chǔ)上，由政府分擔(dān)部分產(chǎn)權(quán)。未來購房者可以根據(jù)自己的收入狀況，向政府回購全部產(chǎn)權(quán)。

《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)商依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為5%。

目前這類住房的主要供應(yīng)對(duì)象是剛需購房人群，尤其是“新北京人”和留京人才。

《辦法》明確，申請(qǐng)人為符合北京住房限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭包括：已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議；或有住房轉(zhuǎn)出記錄的；或有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的家庭。

考慮到職住平衡，《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍，和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合北京住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的外地?zé)o房家庭。

《辦法》強(qiáng)調(diào)，給“新北京人”的分配應(yīng)不少于30%，即給在本區(qū)工作的外地家庭的房源應(yīng)不少于30%。此外，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照人才工作需要，在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)及周邊建設(shè)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房。

在產(chǎn)權(quán)份額的分配上，《辦法》規(guī)定，購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

《辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房再上市規(guī)定了限制。已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

此外，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。

共有產(chǎn)權(quán)住房在供地環(huán)節(jié)即有保障。《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地要在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。

實(shí)施政策能否起到保障剛需住房需求，并達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的作用？深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，從此前自住房的經(jīng)驗(yàn)看，供應(yīng)范圍有限，主要是滿足本地戶籍家庭及人才的住房需求。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向財(cái)新記者表示，具體實(shí)施效果要看共有產(chǎn)權(quán)房源的供應(yīng)量，及其對(duì)現(xiàn)有成交結(jié)構(gòu)的影響。以北京為例，目前新房市場(chǎng)以改善為主，那么中低價(jià)位的共有產(chǎn)權(quán)房就不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生太大沖擊，畢竟產(chǎn)品差距太大，更多的作用體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性拉低均價(jià)。但如果在一個(gè)剛需市場(chǎng)，那就會(huì)對(duì)商品房形成實(shí)質(zhì)性分流。

共有產(chǎn)權(quán)住房并非北京首創(chuàng)。上海自2010年起開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房。7月初發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，截至“十二五”期末，上海市先后四次調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約購房約6.6萬戶。此外，上海市政府累計(jì)發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)保障住房個(gè)人公積金貸款104億元，支持購房家庭3.8萬戶。

一位上海市場(chǎng)機(jī)構(gòu)高管向財(cái)新記者表示，由于供應(yīng)量有限，上海的共有產(chǎn)權(quán)房未能發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)作用。