步入7月份以來，中國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)變化，很多城市從此前的嚴控“購房”，轉(zhuǎn)變到鼓勵“租賃”。

尤其是繼八部委印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，已有佛山、鄭州、沈陽、武漢、成都等試點城市公布了相關措施。

從各地的實施辦法來看，其中一個方向集中于增加租賃住房供應，加強管理和服務，規(guī)范租房市場等方面，以解決新市民的住房問題。但在中國的語境下，房子并不只包含居住價值，更對應著附著在房子上面的一系列社會權利和福利。而從長遠來看，租賃市場要獲得真正的發(fā)展，還有賴于推進與房產(chǎn)相關的多項社會改革。

發(fā)展住房租賃企業(yè)

鏈家研究院今年發(fā)布的一份《2016大數(shù)據(jù)居住報告》顯示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億，到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

但中國尚未形成一個成熟的住房租賃體系，市場上仍然以個人房東為主，并且缺乏相應的監(jiān)管規(guī)范措施。

7月，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，包括廣州、佛山、鄭州（河南）、沈陽、武漢、成都等6個城市，已經(jīng)出臺、公示或者將相關的實施方案的大致內(nèi)容公告。

針對租房市場的痛點，各地在鼓勵租賃方案中分別從增加供應、規(guī)范市場等方面做出了相關計劃，其中一個思路是，發(fā)展住房租賃企業(yè)。

7月31日，《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》審定通過。其中提出，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

此外，成都將逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業(yè)建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，支持企業(yè)向機構化、規(guī)?；较虬l(fā)展，力爭到2020年，培育和發(fā)展機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業(yè)運營管理，建立長期穩(wěn)定的合作關系。

武漢也將選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營試點企業(yè)，爭取于2017年底之前實現(xiàn)住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則認為，從中央和地方的一系列舉動來看，租售并舉模式將成為樓市長效建設新重點，大力培育租賃市場一定程度上也將緩解未來熱點城市供不應求的市場現(xiàn)狀，抑制房價的上漲。

探索“租購同權”

在八部委的通知之前，廣州就已經(jīng)發(fā)布了《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中提出的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”引發(fā)熱議。

這直接反映了民眾最關切的一個方面，除了滿足居住的需求之外，租房者是否可能同等享受其他附著在房產(chǎn)之上的權利？

在隨后密集出臺的鼓勵住房租賃政策中，增加租房者的權利也被多個城市作為重點突破的方向。

成都提出，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規(guī)定享受公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務。

沈陽提出，建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務，實現(xiàn)購租同權。

武漢也在《征求意見》中提出，將結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人子女就近入學等基本公共服務政策措施。

并不在此次12個租賃試點城市之列的無錫甚至提出，自9月起，取消購房60平方米落戶政策，允許租賃住宅落戶。

鄭州也提出，在縣（市）、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨凇?/span>

不難看出，政策為租房者打開了越來越多的通道，但在一些情境下，要想獲得完全的城市身份，房產(chǎn)仍然幾乎是某些關鍵環(huán)節(jié)的唯一通行證。

以集體戶口轉(zhuǎn)個人戶口為例，一般需要有自有房產(chǎn)，或掛靠到其他人的戶口名下，但同樣要求后者擁有至少50%以上的房屋所有權。

在一些城市，如果僅僅只有集體戶口，在結(jié)婚登記、子女落戶以及子女劃片入學等事項上仍有一定的阻礙。事實上，獲得獨立的居民戶口也正是諸多已經(jīng)擁有集體戶口的年輕人購房的一大動力。

從大多數(shù)城市的入學程序來看，擁有房產(chǎn)也仍然是一個強有力的競爭因素。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，并不是所有的城市都適合推行租購同權，像北京、上海這樣的城市，正在采取人口控制的措施，同權較難實行；但在三四線城市和部分二線城市有較大的執(zhí)行空間，以此來吸引人口流入，這也是城市爭奪人才的一種重要措施。

張宏偉表示，同權并非指追求百分之一百的公平，仍然要視資源的局限性而定，但至少，租房者可以比過去享受到更多的權益。