東城區(qū)地塊在土拍當(dāng)日意外“爆冷”，背后是中小型房企參與困難，但更多是該地塊對(duì)房企運(yùn)營要求較高，限定條件較多。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一次遇冷并非代表土地市場降溫。

北京市國土局二層交易大廳外，碧桂園投資部總經(jīng)理蘭亭不時(shí)和周圍人聊天，并關(guān)注著交易大廳門口。大廳內(nèi)，平谷兩塊地正在緊張競拍，蘭亭的同事也在舉牌。兩塊地最終花落重慶房企金科地產(chǎn)，但蘭亭沒有表現(xiàn)出沮喪。

當(dāng)天下午，北京市國土局官網(wǎng)顯示，另一備受關(guān)注的北京東城區(qū)永定門外大街地塊未進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)便落定“主人”。競得者是華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體，價(jià)格為38.4億元。該地塊出讓起始價(jià)為38.2億元，其他兩家參與者分別為保利+首開組合體、平安，但在現(xiàn)場競拍前已選擇退出。

平谷兩地塊競拍結(jié)束后，蘭亭表示，“我們事先也不知道他們（其余兩個(gè)競拍主體）已經(jīng)退出了競拍，到現(xiàn)場才知道。”

二環(huán)地塊意外“爆冷”

在現(xiàn)場交易開始前，北京市國土局交易廳公告屏上顯示，北京二環(huán)永外大街地塊最新報(bào)價(jià)為384000萬元，報(bào)價(jià)時(shí)間為7月31日，但令人意外的是，該價(jià)格成為8月1日成交的最終價(jià)格。

7月31日就有公開信息顯示，北京市東城區(qū)永外大街0503-602北等地塊土拍將于8月1日15：30舉行。該地塊也是自2012年2月香河園地塊成交之后，五年來東城區(qū)首次有住宅用地掛出，其也成為目前“限房價(jià)、競地價(jià)”的地塊中限價(jià)最高項(xiàng)目。

然而在土地開拍前，現(xiàn)場就有消息傳出，保利+首開、平安兩個(gè)競拍主體已退出競拍。據(jù)現(xiàn)場一位開發(fā)商人士解讀，“該地塊是網(wǎng)上競價(jià)，之后如果還有兩家及以上房企想繼續(xù)參與，則現(xiàn)場競拍?！币虼巳A潤+招商+碧桂園競拍主體直接取得該宗地，溢價(jià)率僅0.52％。

由于此次競拍的最大熱點(diǎn)——永定門外地塊，在現(xiàn)場競拍開始前就已一錘定音，平谷區(qū)兩地塊競拍現(xiàn)場顯得十分平靜：交易廳門內(nèi)報(bào)價(jià)競拍再成交，直播屏只傳出報(bào)價(jià)人員的聲音。交易廳門外，除了記錄競拍細(xì)節(jié)的人員之外，其余人員并未一直緊盯直播屏。

現(xiàn)場不乏并不參與此次競拍的“圍觀者”，比如泰禾集團(tuán)。交易過程中，泰禾集團(tuán)一位員工在直播屏前側(cè)耳傾聽，記錄具體交易數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)頭則神情輕松，與周圍人員閑談。今年以來，泰禾很少參與公開市場上的土地招拍掛項(xiàng)目，而是以收并購方式拓展版圖。

最終成交的平谷夏各莊兩地塊，其中的03-04地塊，規(guī)劃總建筑面積58313平方米，金科以8.23億總價(jià)、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地塊規(guī)劃總建面90599平方米，金科獲取的成交總價(jià)11.67億，自持比例28%。

對(duì)于永外大街如此稀缺地塊上市，但競拍者寡的局面，這位泰禾人士表示，據(jù)他在現(xiàn)場勘測，那塊地有些下沉，并且公建面積較大、要求復(fù)雜，所以參與的房企并不多。其還推測，相比民企，國企實(shí)力雄厚。

“起拍價(jià)太高了！38.2億！”另一家中小型房企參與競拍人士坦言。蘭亭的看法也是，現(xiàn)在中小房企不敢參與這樣數(shù)額巨大的競拍，“吃不住”。

最高限價(jià)考驗(yàn)地塊運(yùn)營？

對(duì)于二環(huán)地塊的意外“爆冷”，業(yè)內(nèi)人士分析不一。但關(guān)注點(diǎn)均在其限價(jià)方面。

北京市國土局相關(guān)資料顯示，該地塊的用地性質(zhì)為R2二類居住用地與B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，總用地面積為42457.553平方米，建設(shè)用地面積為29269.636平方米，規(guī)劃建筑面積73598平方米。

在招拍掛流程方面，該出讓地塊限定商品住房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí)，設(shè)定企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)達(dá)到設(shè)定時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

競拍前一天，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉了該地塊的出讓細(xì)則，包括居住建筑規(guī)模需執(zhí)行90/70政策；并限價(jià)銷售，均價(jià)不高于89068元/平方米，最高單價(jià)不高于93521元/平方米。商業(yè)部分50%需自持經(jīng)營20年，在0503-606地塊內(nèi)配建燕墩博物館（不小于7000平方米）且建成后無償移交東城區(qū)文化委員會(huì)；城六區(qū)地上建筑規(guī)劃50000平方米（含）以上的商品房開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)采用裝配式建筑。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，該地塊處核心城區(qū)二三環(huán)之間，為不可多得的內(nèi)城地塊。但是劣勢也同樣突出，除去南二環(huán)的歷史遺留氛圍之外，地塊商業(yè)50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得運(yùn)營較為復(fù)雜。另外，該地塊競得方還需交納土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，因此土地成本合計(jì)高達(dá)72.3億元，整盤樓面價(jià)已高達(dá)9.8萬元/平方米，已超地塊限定的銷售價(jià)格。

此外郭毅表示，住宅部分執(zhí)行“90/70”也成為地塊本身最大的短板。雖然相比同屬二環(huán)位置的使館壹號(hào)院今年超過12萬元/平方米的成交均價(jià)來說，該地塊限價(jià)較為“親民”，但從限價(jià)上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。而在2017年8萬+高端住宅的成交當(dāng)中，套均面積在90平方米以下的占比僅4%，套均面積200平方米以上的產(chǎn)品占比則高達(dá)40%。

她指出，8萬+豪宅項(xiàng)目面向的客群為高端改善型人群，對(duì)于生活品質(zhì)的要求相對(duì)較高，居住面積大則是基礎(chǔ)要求。該地塊的面積限制，與此存在無法調(diào)和的矛盾，未來的產(chǎn)品定位與市場去化也將存在一定難度。

位于永定門附近的中海紫御公館二手房目前成交價(jià)為110000-130000元/平方米。據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林某介紹稱，該小區(qū)房源非常緊俏，近3個(gè)月內(nèi)共成交13-14套房，成交周期約1個(gè)月；調(diào)控前，該小區(qū)的成交周期僅10天左右。

距離永定門外地鐵站約3.6公里的中信城項(xiàng)目建于2010年左右。林某稱，目前該小區(qū)成交價(jià)與掛牌價(jià)均為140000-150000元/平方米，近3個(gè)月內(nèi)共成交10套左右，成交周期根據(jù)業(yè)主報(bào)價(jià)為1-2月；而在今年調(diào)控加碼前，火爆時(shí)房源當(dāng)天掛出即被購買。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，“東城區(qū)地塊成交爆冷，并非代表土地市場降溫?！?/span>