據(jù)媒體報(bào)道，北京東壩某樓盤即將迎來交付，購買了該項(xiàng)目自住型商品房的業(yè)主卻開心不起來。他們發(fā)現(xiàn)自購的房子與小區(qū)內(nèi)其他商品房被一道2米多高的鐵柵欄所隔開。經(jīng)交涉得知，房子交付后物業(yè)管理方將對小區(qū)內(nèi)這兩類房屋進(jìn)行差別化管理和區(qū)分對待。

業(yè)主表示，隔離后的兩棟自住型商品房的公共活動場地、綠化等都有縮水，可能還存在消防隱患。開發(fā)商工作人員回應(yīng)稱，隔開是因?yàn)閮深惙课莸膬r(jià)格和物業(yè)費(fèi)高低有別，管理成本和內(nèi)容有所不同?！艾F(xiàn)有北京的自住房小區(qū)都是這么隔開的，不讓隔也得隔?！保ㄔ敿?xì)報(bào)道  同一小區(qū)不同待遇 北京“自住型商品房”業(yè)主稱遭歧視 ）

對此事，在一些社交媒體上，因?yàn)榱龅逆萑徊煌?，爭鋒相對的觀點(diǎn)討論很難達(dá)成統(tǒng)一。

有網(wǎng)友認(rèn)為，商品房業(yè)主高價(jià)購買了房子，多交了物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該享受更多的綠化面積；有的網(wǎng)友則表示，盡管自住房價(jià)格低，但規(guī)劃明確表示社區(qū)公共資源是均等享有的。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，低價(jià)購買到了自住商品房的業(yè)主應(yīng)該感到“慶幸”，而不能再想著占更多的“便宜”。

筆者認(rèn)為，一道鐵柵欄隔開的是統(tǒng)一和尊重，表達(dá)了某種不公平和歧視的意味，更可能是侵權(quán)行為。

盡管購買的是價(jià)格相對較低的自住型商品房，但社區(qū)容積率、綠化率、建筑密度等公共資源應(yīng)該是均等的，在購房合同里也有明確約定。開發(fā)商對該類房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行隔離，并區(qū)別化管理和對待，直接侵害了自住商品房業(yè)主本應(yīng)享有的社區(qū)綠化、配套設(shè)施等權(quán)益。

北京自2013年推出了以小戶型為主，價(jià)格相對較低的自住型商品房，面向的是住房困難群體，年輕客戶相對校多，曾一度被輿論認(rèn)為是平抑北京高房價(jià)的有力武器之一。

北京市場上當(dāng)前這些配建自住型商品房的多數(shù)樓盤，是企業(yè)在土地公開市場通過“招拍掛”獲取的土地而建成。而自住商品房的配建，多以開發(fā)商在拍地環(huán)節(jié)“限地價(jià)，競自住房面積”所報(bào)出的建設(shè)面積決定，并因此決定地塊開發(fā)權(quán)的歸屬。

開發(fā)企業(yè)競拍此類土地應(yīng)該是經(jīng)過精準(zhǔn)測算，得出項(xiàng)目開發(fā)所需要的開發(fā)、管理成本、盈利情況的判斷，也包括對配建的自住商品房部分所負(fù)有的責(zé)任和義務(wù)，是一種組織決策行為。

2017年2月15日北京市住建委發(fā)布“關(guān)于對《自住型商品住房規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查要點(diǎn)》（征求意見稿）公開征求意見的通知”（以下簡稱通知），明確提出配建自住型商品住房項(xiàng)目應(yīng)滿足均好性要求，同一居住項(xiàng)目在建筑控制高度條件一致的情況下，自住型商品住房與普通商品房在建筑密度、人口密度和人均綠地指標(biāo)等方面應(yīng)基本保持一致。

通知還對自住商品房后期物業(yè)管理提出了明確要求，即配建的自住型商品住房項(xiàng)目，商品住房與自住型商品住房應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自住型商品住房與商品住房進(jìn)行物理分割。

在筆者看來，這類隔離行為實(shí)質(zhì)上是將原本屬于自住型商品房、公租房等保障性住房業(yè)主，均等擁有的社區(qū)綠化、道路等設(shè)施“勻走”一些給此前高價(jià)售出的商品房，滿足的是開發(fā)商對于追求高售價(jià)，繼而實(shí)現(xiàn)高利潤的需求。

以報(bào)道中所涉小區(qū)為例，開發(fā)商將2棟樓涉200多戶居民的自住房進(jìn)行了隔離后，除了樓下的活動區(qū)間、綠化面積明顯縮水外，最基礎(chǔ)的消防需求也可能得不到滿足。假若通過消防驗(yàn)收的該小區(qū)，在經(jīng)過隔離后埋下了消防安全隱患，一旦發(fā)生事故影響救援，將造成不可挽回的后果。

商品房部分業(yè)主確實(shí)付出了更多經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)，有不同的需求可以理解。這就對物管方提出了更高的要求，在遵循公開、平等、不侵害任何一方權(quán)益的原則下，如何讓全體業(yè)主滿意，是管理方需要研究和面對的問題。

面對分歧，物業(yè)運(yùn)營管理方應(yīng)耐心解釋問題、疏導(dǎo)沖突，而不是簡單地以一道鐵柵欄簡單粗暴地將社區(qū)隔斷開，激化矛盾。

作為負(fù)有規(guī)劃、監(jiān)管責(zé)任的主管單位，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃之初，應(yīng)該考慮企業(yè)、業(yè)主的利益訴求。對于部分已經(jīng)建成項(xiàng)目業(yè)主的合理訴求，主管單位也理應(yīng)積極作為，盡到監(jiān)管責(zé)任。