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融創(chuàng)萬達”閃婚“成功

2017-07-25 09:41
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融創(chuàng)、萬達、富力三巨頭之間的交易,再次震撼業(yè)界。其實,不管是7月10日融創(chuàng)和萬達的交易事件,還是此次改為三巨頭之間的交易,作為本次萬達甩賣資產(chǎn)包交易的主要接盤者,融創(chuàng)從一開始就吸引了足夠多的眼球。期間曲折頗多,在紛紛質(zhì)疑融創(chuàng)之時,引入富力破局,留下自己最想要的土儲,甩掉了不擅長的酒店業(yè)務(wù),合縱連橫啃下萬達,顯示了在多年收購的經(jīng)驗。


據(jù)悉,此次萬達大甩賣,從開始談判,到達成一致,召開發(fā)布會,前后不到一月,中間雖多有曲折,但也算“有情人終成眷屬”,“閃婚”成功。萬達巨額資產(chǎn)包要賣,可以說是從一開始就看中了融創(chuàng)。道理也很簡單,因為融創(chuàng)“胃口好”,又“不差錢”,是業(yè)內(nèi)當(dāng)之無愧手握大把現(xiàn)金的“并購專家”。

說起“胃口好”,融創(chuàng)“大快朵頤”的經(jīng)驗?zāi)鞘窍喈?dāng)豐富。據(jù)了解,不算本次交易,單是2017年以來,融創(chuàng)就已經(jīng)有7次成功并購經(jīng)歷,其中,超過百億以上的并購有2次;除卻對樂視高達150.41億的并購主要為跨領(lǐng)域的生意外,其他6次并購交易的目標均為業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中,5月12日,融創(chuàng)以總價102.5億元拿下天津星耀投資80%的股權(quán),同樣也震動業(yè)界。而其他的并購交易也均為金額幾十億元的大買賣,攬下數(shù)不清的土地儲備、可售貨值。除此之外,融創(chuàng)能在地產(chǎn)江湖里得了“并購專家”的諢名,自然也非自今年始,其名號是早在圈內(nèi)叫響了的。


不過,萬達也不是一般的“千金小姐”,它要賣的是價值數(shù)百億的資產(chǎn)包,除了“胃口好”,還有更重要的,就是融創(chuàng)“不差錢”。在富力加入之前、最初融創(chuàng)要全盤接手萬達的資產(chǎn)包時,孫宏斌即表示,融創(chuàng)當(dāng)時需付的632億元的收購資金對融創(chuàng)現(xiàn)金流的壓力并不大,因為融創(chuàng)賬上能動用的現(xiàn)金有將近900多億元,六月份融創(chuàng)銷售回籠資金285億元,七月份預(yù)計可銷售200億元,八月份之后每月能實現(xiàn)銷售300億元以上。而富力加入之后,融創(chuàng)的需付收購資金下降至438.44億元,融創(chuàng)將更加應(yīng)付自如。


公開數(shù)據(jù)顯示,融創(chuàng)中國繼2016年實現(xiàn)合約銷售金額同比大幅增長121%之后,于2017年上半年延續(xù)強勁態(tài)勢,合約銷售金額同比增長94%至1118.4億元,位列房企上半年業(yè)績排行榜第7位,其年度業(yè)績目標完成率達52%。尤其6月份,融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售額285億元,創(chuàng)下該公司歷史上單月銷售新高。


另外,在融創(chuàng)今年上半年完成的1118.4億元銷售額中,其權(quán)益金額為750.3億元;到2017年6月30日,融創(chuàng)賬面資金已從2016年末的約698.12億元增加到了900多億元,刨除上半年的近700億元的收購資金,融創(chuàng)還有超過200億元的彈藥可用。


此外,除了“不差錢”,融創(chuàng)近幾年來,更是通過精準的判斷力、強大的收并購能力、持續(xù)銷售帶來的不斷增長的業(yè)績和現(xiàn)金流,形成了有序的良性循環(huán),在保證整個運營過程安全、穩(wěn)定的同時,實現(xiàn)了快速的規(guī)模擴張和戰(zhàn)略性布局,顯示出深厚的內(nèi)功。


融創(chuàng)的財報顯示,從2012年-2016年的5年間,其合約銷售額從356億增長到1553億元,對應(yīng)的毛利潤率分別為25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%,幾乎下降一半。而毛利潤率開始大幅下降的2014年,也正是融創(chuàng)大手筆并購的“元年”,融創(chuàng)自此走上規(guī)模并購的道路。


根據(jù)申萬宏源的統(tǒng)計,融創(chuàng)中國于2015年以總代價300億元新增項目約30個;2016年以1000億元新增項目約150個。融創(chuàng)所拿的土地,當(dāng)時買或當(dāng)時并購,多數(shù)都低于市價或與市價持平,顯示出融創(chuàng)對土地投資的高精準度和強大判斷力。


特別是從2016年開始,融創(chuàng)的銷售開始發(fā)力:2014年銷售額為658.47億元,2015年銷售額增至734.6億元,增長部分不足百億元;但到了2016年,銷售額大幅增長至1553億元,在2015年的基礎(chǔ)上翻了一番;2017年上半年,融創(chuàng)完成了1118.4億元的合約銷售額,并購帶來的規(guī)模效應(yīng)正在銷售的快速增長中得以體現(xiàn)。未來,并購的低成本優(yōu)勢更將隨著利潤的上升而得到體現(xiàn)。


截至2017年上半年,融創(chuàng)土地購置費用預(yù)計仍超過300億元,土地儲備已覆蓋50余個城市,權(quán)益面積達5500萬平方米,平均土地成本為5800元/平方米。


在貨源總儲備方面,2017年的8起收并購,讓融創(chuàng)總儲備面積已達6707.46萬平方米,其中可售面積5514.42萬平方米。如果加上2016年底時 7219萬平方米的儲備,截至目前,融創(chuàng)總的土地儲備量接近1.39億平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前,恒大的土地儲備量為2.29億平方米,碧桂園為1.66億平方米,綠地為1.36億元平方米,按此計算,融創(chuàng)的土地儲備量或已進入房企前三。


換算為價值,截至6月,融創(chuàng)未銷售部分總貨值1.3萬億元,足以保證融創(chuàng)將來的業(yè)績需要。如果加上此次萬達文旅地產(chǎn)的可售貨值,融創(chuàng)的總貨值不菲。在這些貨值當(dāng)中,非常賺錢的約在一半以上,部分項目的凈利潤率預(yù)計甚至能超過20%,總額約1萬億元左右,總體項目銷售的凈利率則在10%。龐大的貨源儲備,必將為融創(chuàng)未來數(shù)年的跨越式發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。


編輯者:橙子

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