7月17日，廣州市政府公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出賦予符合條件的承租人子女與業(yè)主子女一樣享有同等就近入學(xué)的權(quán)利等16條措施，全力推進住房租賃市場發(fā)展。

??廣州新政是邁向“租購?fù)瑱?quán)”的重要一步，或意味著住房租賃業(yè)的春天已經(jīng)到來。

??從去年年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，規(guī)范租賃市場發(fā)展，加快租賃立法，推動機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，建立購租并舉的住房制度滿足多層次需求。到近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

??不斷出臺的政策說明，政府部門已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了“重買賣、輕租賃”的心態(tài)。萬科新任掌門人郁亮近期接受采訪時也預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新洗牌。未來，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊。

??根據(jù)2015年數(shù)據(jù)，美國居住消費占GDP比重是12.5%，英國為15.7%，德國為12.1%，日本為14.1%，中國卻只有6.7%。居住消費包括租金、物管、裝修等，從國際水平看，中國住房租賃極其周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍很大，很可能成為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟進去下半場后的主要發(fā)力點。

??在房地產(chǎn)經(jīng)濟下半場鳴鑼開幕之時，廣州率先提出“租購?fù)瑱?quán)”，但“租購?fù)瑱?quán)”一旦全面推行，特別是在北京、上海這樣教育資源爭奪激烈的城市，學(xué)區(qū)房等緊俏地段的租金必定水漲船高。而“租購?fù)瑱?quán)”實施后，房租會不會漲不免引起公眾擔(dān)憂。

??今年上半年曾有媒體曝出一線城市房租價格大幅下滑，但此消息已被政府相關(guān)部門和房屋租賃中介證偽。租房者盼望的房租下跌實際上并沒有來，而房租到底多高才合適呢?

??對此，全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆曾經(jīng)提出 “六分之一理論”，即一個正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果用了1/3的錢在付房租，房租就已經(jīng)成為家庭的沉重負擔(dān)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院21日發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》則顯示，就房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城鎮(zhèn)居民可支配收入)來看，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等城市的房租收入比均屬于租金嚴(yán)重過高城市。

??無疑，房租負擔(dān)仍是大城市“打工族”最大的生活壓力。面對業(yè)已高企的房租壓力，政府部門在發(fā)展住宅租賃市場時要嚴(yán)把控房租這條底線。

??對于如何控制房租價格，筆者認為治根之策是增加租賃房源供給。

??首先需要激活個人業(yè)主手中的市場存量房。

??租賃市場的主體通常可以分為個人業(yè)主和機構(gòu)出租，不管在發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，個人業(yè)主始終是租賃市場的主要力量。

??國家統(tǒng)計局7月6日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，已經(jīng)超過英國、德國、荷蘭等絕大部分歐洲國家。這說明中國住房存量能夠滿足人口居住的需求。

??可是，在總量充足的情況下，不少人還是表達了“被平均”的感覺。這主要是因為住房過度囤積在炒房客手中，而炒房客把房子轉(zhuǎn)為出租的市場意愿仍不高。據(jù)官方數(shù)據(jù)，中國的租售比是21%，即80%買賣，20%租賃，而在主要歐美國家，所有的商業(yè)性房屋，銷售和租賃大體各占50%。

??國內(nèi)自有房產(chǎn)租賃率低的一個原因在于房價上漲帶來的紅利明顯高于租金收益。目前，國內(nèi)的租金回報率在1%~2%，與商業(yè)銀行一年期定期存款利率相當(dāng)，低于4%~5%的正常國際房租收益率?？紤]到近兩年房價的漲幅，租金收益更是微乎其微，這導(dǎo)致房產(chǎn)所有者不愿“賠本賺吆喝”。

??另一個更深層原因就是，由于房產(chǎn)稅遲遲不能出臺，目前房產(chǎn)的持有成本非常的低，或者說幾乎為零，市場上的存量二手房沒有動力進入流通領(lǐng)域。

??鑒于此，要想住房租賃得以發(fā)展首先必須先剎住房價上漲的趨勢。在國家接連出臺限購政策，住房買賣市場降溫的情況下，鏈接研究院數(shù)據(jù)顯示，今年鏈家掛牌出售的房源轉(zhuǎn)租的比例相比2016年提升大約兩個百分點，到達14%。更重要的就是在接下來幾年適時推出房地產(chǎn)稅。

??其次，除了考慮個人業(yè)主，加強機構(gòu)化、固定化的租賃產(chǎn)業(yè)，發(fā)展增量，引進房地產(chǎn)商，增加一手房供給也是發(fā)展租賃市場不可忽視的一部分。

??目前市場上能夠見到的某某品牌公寓大多為租賃服務(wù)商從個人手中整租房源，將其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)改造，統(tǒng)一管理、對外出租。但這類公寓面臨著住房改造、商用和民用水電的區(qū)別對待、負稅高(30%~35%)等問題。成本高是擺在這類品牌公寓面前的難題。

??對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在土地出讓金高企的當(dāng)下，自持土地70年做租賃的成本是難以承受的。如果政府不出臺相應(yīng)的金融和稅收政策，開發(fā)商難以以出租為目的開發(fā)。雖然住宅租賃可能是新藍海，近些年來，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在試水長租公寓，但在當(dāng)前租賃市場尚不成熟、不完善之時，開發(fā)商下一步要以何種形式切入市場，還需繼續(xù)探索。

??除了增加房源供給，控制房租價格上漲也應(yīng)從立法層面出發(fā)。

??在中國的租賃市場，租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價的能力，業(yè)主隨心所欲隨意調(diào)整租金、隨時收回住房的狀況并不少見。要想扭轉(zhuǎn)這一狀況，必須從法制層面加以規(guī)范。

??我國自2006年提出加快租賃立法，加快機構(gòu)化和規(guī)?；淖赓U企業(yè)的發(fā)展。今年5月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》開始公開征求意見。

??在上海金融與法律研究院今年6月中旬舉行《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》研討會上，針對業(yè)主隨意調(diào)整租金的情況，與會專家提出租金控制加解約權(quán)限制的辦法。租金控制即租金漲幅只能在一定指數(shù)(由相關(guān)部門統(tǒng)計發(fā)布)范圍內(nèi)，一年一次，出租人不得隨意上漲;解約權(quán)限制即非有特殊原因只能簽訂不定期的租賃合同，出租人在沒有重大事由，比如承租人違約或者亂扔垃圾、破壞建筑結(jié)構(gòu)等情況下，沒有解約權(quán)，但是承租人有提前一段時間隨時解約的權(quán)力。

??當(dāng)然，書面上的法律法規(guī)落實到實踐還需要相關(guān)政策的配合。比如，建立租賃市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)、完善登記備案制度及租賃稅、引入第三方的擔(dān)保機制、增強行業(yè)協(xié)會的作用、通過與公安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建立租客征信和黑名單機制等細節(jié)都尚需完善。

??雖說“有恒產(chǎn)者有恒心”是中國自古以來的傳統(tǒng)，但在房價高企、消費觀念轉(zhuǎn)型的今天，若租賃者能夠居有定所，且以穩(wěn)定、可負擔(dān)的租房成本獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和等同于房產(chǎn)所有者同等的國民待遇，租賃同樣不失為一種屬于未來的選擇。