最近，廣州推出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的樓市政策，上海也宣布只能租不能賣的土地政策。尤其是廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，更是引起了廣泛的討論。引起熱議的原因在于，這項(xiàng)政策賦予租房者和購(gòu)房者同樣的就近入學(xué)權(quán)利，在一定程度上剝離了房產(chǎn)上附著的社會(huì)福利。

在增加了“租房”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，此措施削弱了“購(gòu)房”的附加價(jià)值。有評(píng)論認(rèn)為，這項(xiàng)政策如果在全國(guó)推廣，那么將大大降低學(xué)區(qū)房的售價(jià)，但會(huì)推高學(xué)區(qū)房的房租價(jià)格。甚至還有人說(shuō)，這將是改變中國(guó)樓市命運(yùn)的大事。

事實(shí)真的會(huì)如此嗎？中國(guó)樓市的命運(yùn)會(huì)因?yàn)榫徒雽W(xué)的政策而被徹底改變？對(duì)于這樣的結(jié)論，筆者持保留意見(jiàn)。

一，房屋租賃產(chǎn)業(yè)背后是人口與資本的爭(zhēng)奪

其實(shí)，在這項(xiàng)政策背后，是政府要扶持住房租賃企業(yè)、做大租賃供應(yīng)市場(chǎng)的政策。廣州市政府推出這項(xiàng)措施的同時(shí)，住建部、發(fā)改委等九個(gè)部委聯(lián)合發(fā)表通知，要在人口凈流入較大的主要城市，加快發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。

而通知也明確要求，在這項(xiàng)政策中重點(diǎn)受支持的企業(yè)為國(guó)有企業(yè)，有關(guān)單位要協(xié)助這些企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)，并且盤活存量房用于租賃。在試點(diǎn)名單中，重點(diǎn)城市就包括廣東兩個(gè)最大的城市——廣州和深圳。

可見(jiàn)，這一招數(shù)最主要還是為了支持國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型改革，讓國(guó)企能夠通過(guò)房屋租賃這個(gè)新興市場(chǎng)持續(xù)盈，并且充分利手里邊的存量房。

這說(shuō)明兩點(diǎn)：首先是國(guó)企不差錢，否則不可能達(dá)到玩租賃的門檻（無(wú)論是自持還是企業(yè)當(dāng)二房東都需要大量資本筑底）；第二是國(guó)企不差房，這些年很多公司靠賣房從而保殼、起死回生的新聞?wù)f明，內(nèi)地企業(yè)擁有的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然是房地產(chǎn)。而作為國(guó)家的親兒子的國(guó)企們，手中持有或間接持有的則是最為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，是謂“好上加好”，當(dāng)然他們最有資格玩租賃。在內(nèi)地房地產(chǎn)格局悄然變化的今天，把這些閑置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出去進(jìn)行長(zhǎng)期套利，自然是一種可以想象的選擇。

筆者一直認(rèn)為，“連我都能想到的，肯定早就有人想到了”。這實(shí)在也不是謙虛，因?yàn)槊看蔚氖聦?shí)都能證明有關(guān)部門對(duì)于趨勢(shì)的洞察和干預(yù)總是走在分析的前面。就以這次國(guó)家啟動(dòng)扶植租賃的政策為例，這項(xiàng)政策能生效的前提是，執(zhí)行此政策的地區(qū)必須是人口大規(guī)模凈流入的地區(qū)。

早在一年多以前，筆者曾經(jīng)寫文章，認(rèn)為只有在人口流入較多的地區(qū)購(gòu)房，其投資才有價(jià)值。從人口流向的趨勢(shì)來(lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角、北京顯然是全國(guó)勞動(dòng)流入最為集中的地區(qū)。對(duì)于此，有關(guān)部門早已是了然于心。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海以981.65萬(wàn)的流入人口位列各大城市首位，成為外來(lái)常住人口最多的城市。首都北京的人口凈流入數(shù)量達(dá)到822.6萬(wàn)，位居第二。深圳緊隨北京，以782.9萬(wàn)的人口凈流入位居第三。之后則是廣東的省會(huì)城市廣州。而我們注意到，所謂的租賃新政試點(diǎn)，大部分就是在北上以外的大城市，這些地方的人口流入非?？捎^。

人口流入多的城市，往往會(huì)有較大的資金流量。例如深圳，其存貸款余額數(shù)據(jù)到2018年預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到101344億元，漲幅是三個(gè)主要一線城市里最高的，同時(shí)，深圳、廣州這樣的珠三角城市都開始實(shí)行房屋租賃改革、鼓勵(lì)外地人士落戶。人口流入的背后，是大量資金帶來(lái)的投資，從而產(chǎn)生出新興企業(yè)和工作崗位。這無(wú)疑是玩轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)的前提。

租賃的政策有利于吸引勞動(dòng)力人口?？梢园堰@些勞動(dòng)力死死摁在一二線城市里邊，讓他們堅(jiān)定長(zhǎng)期打工的決心。在各個(gè)城市群爭(zhēng)奪勞動(dòng)力人口的背后，其實(shí)也是爭(zhēng)奪未來(lái)的稅金、爭(zhēng)奪未來(lái)的購(gòu)房者、爭(zhēng)奪未來(lái)的消費(fèi)與投資……這對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要性不言而喻，當(dāng)然要花大力氣鋪路。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，應(yīng)該從以上幾方面數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行考慮，從中可以看出，房屋租賃企業(yè)在商業(yè)上的未雨綢繆以及其與地方政府的緊密合作，套路很深。

二，中國(guó)地產(chǎn)的周期被宏觀調(diào)控?zé)o限延長(zhǎng)

實(shí)際上，企業(yè)的這種選擇本身就說(shuō)明他們已經(jīng)看到了經(jīng)濟(jì)周期的到來(lái)，房產(chǎn)也將隨之經(jīng)歷一輪調(diào)整。我們可以看看身邊的人，過(guò)去十幾年大家似乎都是在買房，沒(méi)有買其他，現(xiàn)在又是紛紛捂盤，這其實(shí)就是一種周期的表現(xiàn)。

不過(guò)，周期從表面的數(shù)據(jù)上來(lái)看并不是太明顯，也就是說(shuō)，即使沒(méi)有交易量，但房產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)堅(jiān)挺。這說(shuō)明房地產(chǎn)侵蝕經(jīng)濟(jì)過(guò)深，它已經(jīng)不是一種“居住剛需”，而是一種“投資剛需”。經(jīng)濟(jì)周期在投資品價(jià)格上的反應(yīng)最為明顯，作為中國(guó)最受歡迎的投資商品，房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然也會(huì)受周期影響。

通過(guò)中國(guó)的新房?jī)r(jià)格指數(shù)變化，其實(shí)可以知道價(jià)格的波動(dòng)具有周期性規(guī)律。僅僅以2012年4月至今的新建房屋價(jià)格變化，就可看出在2012年和2015年，房?jī)r(jià)都有小幅的回落，分別下落了1.5%和5.5%左右。而在2013年和2016年，房?jī)r(jià)的上升幅度也非常明顯。這種漲落變化，與供需關(guān)系和國(guó)家調(diào)控政策密切相關(guān)，是一種周期性出現(xiàn)的變化。

從周期的角度，我們可以嘗試回答那個(gè)難倒了很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者和分析人士的問(wèn)題：中國(guó)內(nèi)地的房?jī)r(jià)為啥總是不跌？為何中國(guó)不同于當(dāng)年地產(chǎn)泡沫破滅的日本和美國(guó)？1990年在日本房地產(chǎn)泡沫頂峰的時(shí)候，日本整個(gè)國(guó)家的住房?jī)r(jià)值相當(dāng)于該國(guó)當(dāng)年GDP的200%；2006年美國(guó)房地場(chǎng)泡沫頂峰的時(shí)候，美國(guó)整個(gè)國(guó)家的住房?jī)r(jià)值相當(dāng)于該國(guó)當(dāng)年GDP的160%。中國(guó)在今天的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)年的日本和美國(guó)。

在中國(guó)，房?jī)r(jià)總值與GDP之比已達(dá)到411%，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年的美國(guó)和日本。但是表面上看起來(lái)仍然是安然無(wú)恙。地產(chǎn)泡沫依然沒(méi)有破滅，所謂的周期性調(diào)整也是遲遲未發(fā)生。這一切都不是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)不符合一般規(guī)律，而是因?yàn)橹袊?guó)宏觀調(diào)控的力量空前強(qiáng)大，人為拉長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)周期，使得房?jī)r(jià)一直在漲，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格回調(diào)。這種不會(huì)破的泡沫，才是最可怕的泡沫。

如果僅僅從供需關(guān)系、庫(kù)存、人口結(jié)構(gòu)來(lái)分析，恐怕并不能得出關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的正確結(jié)論。至少?gòu)?009年到今天的這一輪房?jī)r(jià)上漲中，我們沒(méi)有看到大幅的明顯下跌，而只有周期性的價(jià)格回調(diào)，這就說(shuō)明，小的地產(chǎn)周期依然有效，但近10年的大地產(chǎn)周期，完全是因?yàn)殂y行灌水、資金流動(dòng)性強(qiáng)拉起來(lái)的。

政策的強(qiáng)干預(yù)使得房?jī)r(jià)無(wú)法“獨(dú)善其身”，在信貸周期沒(méi)有下降的前提下，新增貸款的45%以上都流入房地產(chǎn)業(yè)，這是房地產(chǎn)價(jià)格在10年的大周期一直上漲，沒(méi)有明顯回調(diào)的原因。

2009年以來(lái)的中國(guó)版量化寬松，已經(jīng)眾所周知。如果我們僅僅看近兩年的M2增量，也會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)周期是隨著貨幣供應(yīng)和信貸寬松程度相關(guān)的。從兩年前的133萬(wàn)億，增加到今年7月的163萬(wàn)億。兩年間，憑空創(chuàng)造了30萬(wàn)億信貸。這種信貸創(chuàng)造的節(jié)奏，決定了房?jī)r(jià)上漲的幅度和節(jié)奏，也就是我們所說(shuō)的周期。在最近的一輪小周期內(nèi)，房?jī)r(jià)從2015年底開始爬升，背后是貨幣信貸在2015年10月以后增幅的明顯增加。

根據(jù)國(guó)家信息中心制作的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)（根據(jù)各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合形成），中國(guó)經(jīng)濟(jì)自從2009年的強(qiáng)刺激政策（所謂的4萬(wàn)億）實(shí)施以后，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)在一年左右的時(shí)間達(dá)到峰值。領(lǐng)先世界復(fù)蘇。但是這種復(fù)蘇的原因是因?yàn)檎膹?qiáng)刺激政策。從2010年開始，每一年的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)都比前一年要低，自2014年以后，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷的情況，到2015年跌倒谷底。

這8年左右的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，本身就說(shuō)明了房?jī)r(jià)的上漲和實(shí)際經(jīng)濟(jì)景氣的情況是相違背的。在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激的背景下，流動(dòng)性沒(méi)有進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)，而是流到不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行炒作。造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣下降，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻反向上漲的情況?？傮w而言，強(qiáng)刺激政策讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成績(jī)單更加靚麗，但是寬松的信貸也在一定程度上造成了房產(chǎn)價(jià)格的暴漲。

通過(guò)這次的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，可以看到未來(lái)的房產(chǎn)趨勢(shì)依然是上漲。不過(guò)，這次是首先提升房租價(jià)格，用開放一部分房屋附加值的辦法吸引流動(dòng)人口定居城市，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是有利于進(jìn)一步增加城市的勞動(dòng)力，對(duì)樓市長(zhǎng)期的發(fā)展有利。但這種政策的本質(zhì)其實(shí)有兩個(gè)：

第一是搶勞動(dòng)力的趨勢(shì)將增強(qiáng)，各個(gè)城市之間呈現(xiàn)的是“零和博弈”，即是說(shuō)一些地區(qū)勞動(dòng)人口的增加、未來(lái)經(jīng)濟(jì)總量的提升以及房?jī)r(jià)的增高，其實(shí)是以另外一些人口流出地區(qū)的凋敝為代價(jià)的。也可由此看出，未來(lái)的地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差距將會(huì)進(jìn)一步拉大。

第二，租賃市場(chǎng)已經(jīng)開始未雨綢繆，這其實(shí)依然是一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)以及轉(zhuǎn)型的國(guó)企主導(dǎo)的市場(chǎng)。通過(guò)出讓一部分房屋附加值的辦法來(lái)尋租牟利。本質(zhì)上，這依然是傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)變種。如果租賃企業(yè)資本的集中形成了租賃壟斷，那么租賃企業(yè)本身是可以對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成直接影響的。租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展讓房租普遍變貴之后，或許下一輪的漲價(jià)周期又會(huì)開始醞釀。