廣州的租購同權(quán)對于樓市絕對有顛覆性的影響，未來會有更多城市跟隨。住房市場的長效機制已然呼之欲出！租房和買房一樣了，房價會怎么樣？

7月17日，廣州市政府官網(wǎng)掛出《關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。

廣州樓市爆出的大消息，廣大群眾在7月18日才琢磨出味道來：在具體措施中的第一條，提出中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權(quán)！

具體內(nèi)容如下：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定。(市教育局牽頭)

此舉具有里程碑意義

現(xiàn)在北京、上海等城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學校，醫(yī)療等資源。

而這些資源往往具有獨占性(即按片劃分的擇校體系)。也就是說，只有買房子的人，擁有產(chǎn)權(quán)的人才能夠享受。稀缺就會導致溢價，因此最貴的房子往往是所謂的學區(qū)房，醫(yī)療房。

不少所謂的地產(chǎn)專家或者推銷者，也常常會把這種獨占性和稀缺性當做是推薦房源的最重要理由。據(jù)公號“暴財經(jīng)”分析，最貴學區(qū)房的不斷上漲基本上都是因為擁有教育等資源的獨占性。

這種獨占性還導致一個問題，就是擁有房產(chǎn)的人和租房的人之間存在著一條無形的身份落差和階層鴻溝。

現(xiàn)在，按照廣州的規(guī)定，租房可以和購房享受同樣的資源，那么無形中就等于把租房的價值提高了許多，讓租房和購房者擁有同樣的權(quán)利。

三大好處不可忽略

這么一來有幾個好處：

第一，大大緩解了人們的買房熱情。據(jù)“暴財經(jīng)”了解，有為數(shù)眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不買房就可以享受到教育了，購房熱情自然下降。

第二，進一步確立租房體系的地位。租房的價值不差于買房，那么在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發(fā)揮其作為租賃房資源的重要性。

第三，對于人才來說可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢想的南漂、北漂因為無法給孩子一個好的教育資源而出走呢？一旦租房確權(quán)，那么對于人才的吸納將是顛覆性的影響。

如果其他城市不跟進，恐怕廣州未來將一騎絕塵。

不過這里還有一個隱憂——這種擁有好教育資源的地塊，房租方面可能因為供求關系的變化發(fā)生較大幅度的提高。因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的地塊租房，而不是買房。

總之，這一舉措對于遏制房價上漲有積極的正面意義，對于租賃體系的建立一樣有關不可估量的影響，但希望廣州政府及后續(xù)跟進的城市，要在上述存在優(yōu)質(zhì)資源的地區(qū)，控制房租的上漲。

租賃住房三部曲

說完這條具有歷史性意義的條款以外，其實廣州本次的通知中還有幾個重要的內(nèi)容：

增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租。

這三個條款，業(yè)內(nèi)人士稱之為租賃住房三部曲！分別從土地、商業(yè)用房、個人改造房等三個維度來提供租賃住房。

土地方面，從拍地的時候就強調(diào)，要有純租房，既化解土地市場的熱炒，就可以增加出租市場的供應。

商業(yè)用房，可以改造成租賃房，既可以盤活商業(yè)用房的存量，緩解其又功能屬性被抑制和過剩的局面，又可以給租賃市場提供更多的房源。

改造房的措施也給一些有出租意愿但是由于資質(zhì)，安全標準等問題無法進入租房市場的房源以合理性。

商住用房去庫存時機到來

商業(yè)用房這里要多說幾句。業(yè)內(nèi)人士劉曉博認為，此次廣州“開口子”，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，可以說體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的原則，給多個城市提供了一條解決“商業(yè)用房高庫存”的道路。

廣州這份文件的原話是：

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。

這里面隱藏了幾個利好：

第一，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個“等”，有進一步想象的空間。此前大城市一直再整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調(diào)整呢？

第二，“調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行”，居住成本會降低。

第三，這段話沒有講，但文件里有涉及：租住人還可以提取公積金支付房租，以及“保護承租人的穩(wěn)定居住權(quán)”等等。

過去幾年，中國樓市發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折，主要體現(xiàn)在兩個方面：

第一，全國的住房已經(jīng)足夠14億中國人居住，但存在顯著的“人房錯配”現(xiàn)象。也就是說，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠住；而在農(nóng)村、絕大多數(shù)中小城市，住宅已經(jīng)顯著過剩。

第二，各大城市都給予寫字樓、商業(yè)綜合體、商務公寓等“商業(yè)用房”極為充足的土地供應，于是中國城市普遍出現(xiàn)了“商業(yè)用房”嚴重過剩的局面。

上圖是2016年上半年部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報道稱，深圳的“消化周期”長達20年。

據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米。截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米，全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

在上海，庫存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱已經(jīng)超過1000萬平方米，消化周期也長達8到10年。

“商業(yè)用房”過剩了，該怎么辦？要知道，這類房子管理費高，對于普通業(yè)主來說空置的成本非常高。而在過去幾個月，北京、上海又對“商業(yè)用房”采取了空前嚴厲的限制措施，以避免大家打擦邊球，最終讓人口增長失控。

因此，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》也給“商業(yè)用房”去庫存提供了機會。

“暴財經(jīng)”指出，廣州的租購同權(quán)對于樓市絕對是擁有顛覆性的影響，未來相比會有更多城市跟隨。住房市場的長效機制已然呼之欲出！