一直穩(wěn)健低調(diào)的龍湖地產(chǎn)開始爆發(fā)了。2017年上半年，龍湖實現(xiàn)銷售金額926.3億元，同比增長140%，完成年度目標(biāo)1100億元的84%，增速和完成率均位居行業(yè)之首。

近日，龍湖高管團隊在滬露面，深度解析了龍湖業(yè)績增長的原因。高管團隊認為，龍湖業(yè)績的爆發(fā)得益于市場的“翹尾”行情，更與低成本融資、多元化的布局、供貨前置供應(yīng)等因素密切相關(guān)。未來，“長跑運動員”龍湖將繼續(xù)保持這種穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。不過，“當(dāng)市場發(fā)生變化，速度該快一點就快一點”。

供貨前置，“存貨就是癌癥”

7月20日，半年業(yè)績公布不久，包括龍湖集團CEO邵明曉在內(nèi)的龍湖高管團隊亮相上海。
“2014年三季度到2016年三季度，中國房地產(chǎn)處于上升機遇中的一個翹尾行情，這其中又包含了一、二線城市去庫存與客戶購買熱情高漲的因素?！鄙蹠悦鲝娬{(diào)，業(yè)績的顯著增長首先受益于市場行情。

供貨前置供應(yīng)則是關(guān)鍵要素。抓緊“翹尾”行情的龍湖，在提升供貨量的同時，也有意識地把很多供貨做了提前，“我們認為，存貨就是癌癥”，邵曉明說。
龍湖集團副總裁袁春透露，龍湖已經(jīng)形成了科學(xué)的供銷存體系，根據(jù)“4217”從市場端來倒推運營供貨和營銷動作，一般會提前4個月提前營銷做動作。龍湖集團品牌及營銷部總經(jīng)理孫維強則補充說，龍湖的供貨一直在做相應(yīng)的鋪排調(diào)整，包括投入端口的戰(zhàn)略支撐，產(chǎn)品研發(fā)、客戶研究、市場定位等。此外，龍湖強調(diào)低資本成本、保持兩位數(shù)以上的利潤增長，都是圍繞短期增長和長期可持續(xù)的增長結(jié)合。

低成本的融資戰(zhàn)略無疑是亮眼業(yè)績的重要保證。最近幾年，龍湖一直堅持持續(xù)降低資本成本的鐵率。邵曉明透露，在過去的三年，可能龍湖是這個行業(yè)內(nèi)是唯一一家沒用過非標(biāo)、沒做過前端融資的公司，且凈負債率長期保持在60%以下。

持續(xù)低成本的融資戰(zhàn)略，也為龍湖多元布局地產(chǎn)市場的舉措打下了基礎(chǔ)。在低資本成本的優(yōu)勢下，基于對未來的需求的判斷，龍湖確定了住宅開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營及長租公寓四大主航道業(yè)務(wù)，將所有的戰(zhàn)略資源集中于此。同時，龍湖也在試水聯(lián)合辦公“一展空間”等投資型的“點心業(yè)務(wù)”。

邵曉明表示，公司在研究西蒙、西田等知名企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，兩家公司持續(xù)以重資產(chǎn)模式做投資型物業(yè)，核心就是資本成本。據(jù)第三方機構(gòu)測算，在中國做投資型物業(yè)的回報率能做到6%已是非常優(yōu)秀的水平，“而龍湖要求資本成本要大大地低于這個才會去做”?！氨３址€(wěn)健增長，尤其是穩(wěn)健的利潤增長，這一點龍湖是非常堅持的，而且要把短期的增長和長期的可持續(xù)的增長結(jié)合起來。”

上海是個非常有想象力的戰(zhàn)略高地

區(qū)域布局方面，邵曉明強調(diào)，龍湖聚焦一線、二線城市的戰(zhàn)略沒有變化，且會堅持“做透”所進入的城市。不過，考慮到中國大交通的改變及其帶來的人口重新集聚、大城市周邊外溢、“十三五”產(chǎn)業(yè)新布局等一些因素，龍湖會在一些大城市的周邊城市進行試探。
除了環(huán)京區(qū)域的河北廊坊、承德等，龍湖今年也將目光瞄準(zhǔn)粵港澳大灣區(qū)。在廣州、深圳、佛山之外，龍湖還將在華南進行更為深入的布局。
在龍湖城市群布局中，長三角的分量已占到30%。作為長三角的橋頭堡，盡管上海目前并不是對龍湖業(yè)務(wù)貢獻最大的區(qū)域，但龍湖高管團隊此番再次強調(diào)了對這座城市的重視，認為它確是一個未來非常有想象力的戰(zhàn)略高地。

邵曉明強調(diào)，龍湖在滬深耕十年，已經(jīng)有一定的影響力，未來在上?！翱隙ㄒ轿坏卮蛟臁?，希望挖掘出更多的潛力。龍湖上?，F(xiàn)有布局除住宅、購物中心和聯(lián)合辦公，也將引入長租公寓。但其直言，上海地產(chǎn)行業(yè)高手如云，想在上海做好確實不容易，很有挑戰(zhàn)，房企要具備很多的能力。

履新之后首次公開露面的龍湖集團上海公司總經(jīng)理溫介邦則將上海從1992年至今的時間分為四個階段。其認為，在2016年至今這一全面更新的階段，房企真正所要具備的能力，是對城市運營、城市更新、城市服務(wù)的能力，而龍湖已經(jīng)提前2-3年對相關(guān)的業(yè)務(wù)體系進行了布局與鋪排。

溫介邦透露，在這一階段，龍湖開始布局奉賢、金山、臨港等遠郊板塊，環(huán)上海中心區(qū)域市場布局思路已經(jīng)形成。而龍湖在上海市場嘗試最多的是TOD軌道交通＋物業(yè)的運營模式，比如虹橋天街。隨著上海城市擴張，未來一定是軌道節(jié)點的物業(yè)運營成為趨勢。

同時，上海公司在未來4-5年需要花力氣去做的，就是對上海下一個發(fā)展階段的訴求和當(dāng)下的痛點有所捕捉，并基于此來建立龍湖業(yè)務(wù)體系和組織體系。因此，在堅持把握住宅市場、租賃市場及產(chǎn)業(yè)市場等的同時，龍湖還去嘗試一些創(chuàng)新、服務(wù)性的業(yè)態(tài)，包括教育、醫(yī)療等多元化的產(chǎn)品。

練好內(nèi)功，厚積“勃”發(fā)

邵曉明稱，從宏觀經(jīng)濟角度來看，中國正在進行一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化升級、新動能的轉(zhuǎn)換，龍湖在這其中會做一個長跑運動員：“當(dāng)市場發(fā)生變化，速度該快一點就快一點，只要不脫離大勢就可以。但龍湖又不會過分超越、持續(xù)超越行業(yè)去做這個?！?/span>

未來，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度會越來越高，必須要把規(guī)模和市場份額做上去?！褒埡F(xiàn)在是在面向未來做一些預(yù)埋，準(zhǔn)備一些能力，做一些投資?！币虼?，龍湖會繼續(xù)加強購物中心、長租公寓等重資產(chǎn)產(chǎn)品。邵曉明預(yù)計，到2020年，已經(jīng)建立起成熟大運營體系的商業(yè)板塊會有超過50億元的租金收入，同時期望在三年內(nèi)長租公寓可以有超過10億元的租金。不過，邵曉明坦言，這些業(yè)務(wù)都需要長期培育，在沒有達到一定的規(guī)模和體量之前，龍湖也不會直接像萬科那樣直接收購大型重資產(chǎn)項目。

邵曉明強調(diào)，拿地不是越多越好，且最好在低點拿地、高點賣房，控制節(jié)奏。值得注意的是，龍湖這一輪拿的地更多的是做一些帶天街的項目，拿地成本控制得非常好。
包括袁春、孫維強在內(nèi)的數(shù)位龍湖高管都表示，龍湖對下半年的市場依然比較謹慎。但不管在上行市場還是下行市場，要始終對市場有一個敬畏的心，練好內(nèi)功后給客戶呈現(xiàn)最好的產(chǎn)品來，幫助城市向一個更好的它想要的方向去發(fā)展，在這個過程中然后對投資者有回報。

克而瑞信息集團董事長丁祖昱說，“龍湖已經(jīng)過調(diào)整，已經(jīng)都完全到位了，今年不爆發(fā)是不可能的。所以上半年就已經(jīng)有一份非常出色的答卷交出來了。”

在丁祖昱看來，龍湖和萬科有點像，“做大又做強，然后做強又做大”。未來，中國房地產(chǎn)一定是一個比較復(fù)合型的、系統(tǒng)化的一個生態(tài)體系，而龍湖已經(jīng)敏銳地抓準(zhǔn)了時機?！敖裉旄鼞?yīng)該看龍湖的這些內(nèi)功怎么練的，然后看它各個方面的綜合實力的體現(xiàn)?！逼鋱孕牛?jīng)過三五年的修煉，龍湖將迎來屬于自己的“厚積勃發(fā)”。