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嚴(yán)調(diào)控下大型房企業(yè)績高增長 三大邏輯揭示行業(yè)變局

2017-07-15 09:16
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   時(shí)間過半,任務(wù)過半,大部分房企交出了亮麗的期中考試答卷:有7家房企半年銷售額邁入千億俱樂部,其中,狀元碧桂園半年銷售額接近3千億元,榜眼萬科和探花恒大半年銷售額均超過2千億元;銷售額排名TOP20中有10家房企增幅超過70%;大部分房企目標(biāo)完成率已超50%。


??從上半年全國的房地產(chǎn)形勢(shì)看,銷售面積和銷售額的累計(jì)同比增速是逐月下降的,這意味著整個(gè)市場蛋糕不會(huì)變得更大,這時(shí)我們看到大型房企跑的速度更快了,累計(jì)同比增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。


??如果說今年1、2月份房企高增長的業(yè)績與去年銷售火爆及年底藏貨有關(guān),那么在“3.17”以來全國近60個(gè)城市或地區(qū)密集刮起的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴下,限購、限貸、限價(jià)、限售、限商住、限離婚……這些銷售“障礙”仍沒有阻擋大房企半年業(yè)績的繼續(xù)高增長,究竟是什么原因?這背后的邏輯是什么?下半年這種高增長能否持續(xù)?


??對(duì)此,接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“大象跳舞”蘊(yùn)藏三個(gè)邏輯:一是有規(guī)模才有江湖地位,排名靠前資源多;二是大企業(yè)在嚴(yán)調(diào)控下優(yōu)勢(shì)凸顯,反而更加有利;三是全國布局,抓住弱二線、熱點(diǎn)三四線補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。他們預(yù)計(jì),下半年大房企業(yè)績?cè)鏊賹⒌陀谏习肽?,但仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。


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  邏輯一:有規(guī)模才有江湖地位


??上半年,大型房企都在爭排名,拼命往前沖,業(yè)績?cè)鲩L迅猛。有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,超級(jí)陣營(銷售額突破1000億)中由于有融創(chuàng)和中海的加入,企業(yè)數(shù)量增加至7家,平均銷售額增長39.26%,達(dá)1848億元;第一陣營(銷售額500-1000億)新增龍湖、金地、綠城、招商蛇口、魯能5家企業(yè),企業(yè)數(shù)量共計(jì)7家,平均銷售額達(dá)651億元。


??新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,沖業(yè)績爭排名,主觀原因是這些房企意識(shí)到“有規(guī)模才有江湖地位,有江湖地位才有話語權(quán)”,只有跑得快,在排名上才能過得去。為什么大家要去沖?因?yàn)閾?dān)心被拋棄掉。2013年講城市分化時(shí),中小房企就被購房者、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、政府等拋棄了;2014年銀行說只做百強(qiáng)房企貸款,其他只收不貸;2015年基金說只做百強(qiáng)房企;2016年供應(yīng)商也這么說了。


??“現(xiàn)在銀行收的非常緊,放款首先看你排名在不在百強(qiáng),不是百強(qiáng)就不考慮了,那你就基本沒有新增貸款了。未來銀行不排除收縮到50強(qiáng)的可能性,那時(shí)50強(qiáng)之外拿不到銀行貸款,那你的發(fā)展速度會(huì)一落千丈,意味著被拋棄了,以后不可能有大發(fā)展了。你不激流勇進(jìn),就不進(jìn)則沒(沉沒)了,可能會(huì)斷崖式下跌,因此大家現(xiàn)在都有百舸爭先的勁頭?!睔W陽捷說。

??歐陽捷認(rèn)為,大家爭排名的客觀原因是,排名越靠前,獲得資源越多。第一是人的資源,大家都愿意去蒸蒸日上的企業(yè),往大企業(yè)走,增長快的大企業(yè)好招人。第二是資金資源,只有大房企才能從銀行拿到錢,大房企拿到開發(fā)貸后就去買地,然后把土地抵押再獲得開發(fā)貸,接著再把在建工程抵押去拿開發(fā)貸。今年房企開發(fā)貸增速提高其實(shí)源于大企業(yè)開發(fā)貸的增長,中小房企跟開發(fā)貸關(guān)系不大。第三是土地資源,大企業(yè)獲得更多資金資源,有了錢就可以增加城市布局,多拿地,土地資源就多了。


??“人、錢、地三個(gè)資源都有了,剩下就是開發(fā)的事了,就比較簡單了?!睔W陽捷說,大象跳舞,跑的比兔子還快,就是這個(gè)原因。


??邏輯二:嚴(yán)調(diào)控更有利于大企業(yè)


??單從大型房企上半年銷售業(yè)績的同比增幅看,似乎“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不大。


??有關(guān)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)蔣云峰接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,現(xiàn)在的調(diào)控政策,其實(shí)是利好大企業(yè)的。因?yàn)樵谝?guī)模效應(yīng)下,越是調(diào)控,大企業(yè)相對(duì)小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)越大。如大企業(yè)融資成本低,小企業(yè)可能融不到資,更別說成本是多少。另外,無論是營銷能力還是拿地能力,特別是拿地時(shí),大企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)也非常明顯。因此在現(xiàn)在的調(diào)控政策下,大房企市場份額擴(kuò)張比較快,中小房企業(yè)績下降比較快。


??民生證券研究院院長管清友也表示,在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊下,有限的資金流向信用資質(zhì)更好的大房企。相比小房企,大房企融資渠道更加多元化,融資能力更強(qiáng),因此能更好應(yīng)對(duì)強(qiáng)監(jiān)管下的流動(dòng)性壓力。


??“從調(diào)控的角度講,其實(shí)大家受到的抑制(限購、限貸、限價(jià))是一樣的,但問題在于目前情況下,中小房企容易產(chǎn)生爛尾、卷款跑路,所以政府在其他很多方面會(huì)向大企業(yè)傾斜。”歐陽捷說,比如上海拿地要按評(píng)分,評(píng)分排名靠后不可能拿到地;有些地方政府在土地出讓時(shí)會(huì)設(shè)置條件,必須交多少保證金而且要在賬上停留多少時(shí)間才行,中小房企就不可能有那么多錢放在那,一天的利息損失不得了,而且本身也沒那么多錢。


??邏輯三:抓住熱點(diǎn)三四線補(bǔ)漲機(jī)會(huì)


??觀察上半年銷售業(yè)績靠前的大型房企,基本都有廣泛的全國化布局,除了一二線城市的主要貢獻(xiàn)外,熱點(diǎn)三四線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局也為業(yè)績?cè)鲩L奠定了基礎(chǔ)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出,大企業(yè)的銷量是隨著全國銷量變化而變化的,上半年全國銷量仍是正增長,大企業(yè)市場份額提升速度更快,相比市場蛋糕的增長又多分了一塊蛋糕。


??另外,一些增速較快的企業(yè),如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中南、中梁等在一些弱二線和三四線城市布局比較多?!敖衲晟习肽暌痪€量縮,二線分化,強(qiáng)二線調(diào)控后也量縮,弱二線量還在增,三四線大部分是增的,所以在弱二線、三四線布局較多的企業(yè)上半年增速比較好看,增速比較強(qiáng)勁?!睏罴t旭說,融創(chuàng)除了因?yàn)榍皟赡昴玫睾筒①忢?xiàng)目多,今年上市推廣量大,對(duì)上半年的增速起到支撐作用外,這兩年在改變策略,不再緊盯著一線和核心二線,弱二線太原、石家莊、青島拿地很多,已經(jīng)慢慢下沉到弱二線和三四線了。


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?  某大型上市房企有關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為,一線銷售還可以,影響沒有外界說的那么大,而三四線對(duì)一些企業(yè)貢獻(xiàn)較大,三四線的補(bǔ)漲帶來了增量部分。


??不過,從千億房企名單看,融創(chuàng)顯得有點(diǎn)與眾不同,其主要布局在一線、環(huán)一線及核心城市,并沒有像其他房企那樣在三四線廣泛布局,而且賣的都是中高端住宅,為何也能以高速增長沖進(jìn)半年千億俱樂部?


??對(duì)此,一位不愿透露姓名業(yè)內(nèi)人士表示,大企業(yè)是全國化布局,還有一些沒有調(diào)控的二線城市給他們?cè)黾恿素暙I(xiàn),這些地方“東方不亮西方亮”,帶來增長溢出,僅僅靠三四線城市其實(shí)是不夠的。“融創(chuàng)就是因?yàn)樘崆霸谥形鞑孔隽瞬季?,調(diào)控之前有一些收獲,如鄭州?!彼f,同時(shí),調(diào)控之下的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)融創(chuàng)反而是利好,因?yàn)橄拶徬拶J情況下,部分剛需或改善需求會(huì)選擇一步到位,買最好、最合適的高端精品,而在政府限價(jià)情況下,融創(chuàng)響應(yīng)政策合理定價(jià),最終贏得市場。


??下半年大房企業(yè)績?cè)鏊?/span>仍將遠(yuǎn)高于行業(yè)平均


??盡管從大型房企上半年銷售業(yè)績同比增幅看,“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不明顯,但是從月度銷售額來看,部分房企的銷售額也有逐月減少的趨勢(shì)。5月有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的10大龍頭房企中,有6家房企銷售額連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下滑。


??蔣云峰指出,從4月至6月份來看,其實(shí)大房企的后勁還是有一定的影響,整體來說,大家對(duì)下半年并不是特別看好,增長不會(huì)那么快,但大幅下降可能性也不大,預(yù)計(jì)大房企下半年銷售業(yè)績會(huì)增幅回落或增幅平穩(wěn)。


??對(duì)于下半年房企銷售額是否會(huì)保持上半年的高增長趨勢(shì),歐陽捷認(rèn)為,下半年房企銷售額的增速肯定會(huì)往下降,但是增長依然會(huì)比較快。因?yàn)榕琶?3強(qiáng)房企的市場份額從去年底的26.8%,已經(jīng)迅速提升到今年1~5月的39.9%,從目前趨勢(shì)看,很可能明年就會(huì)占據(jù)50%的市場份額,增速是非??斓??!叭珖麄€(gè)銷售的平均增速才百分之十幾,這些房企跑的這么快,平均百分之五六十的速度,市場份額怎么會(huì)不大呢?!彼A(yù)計(jì),下半年大型房企的銷售增速相比上半年會(huì)放緩,但還是會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。


??楊紅旭則認(rèn)為,下半年房企分化會(huì)進(jìn)一步加劇,主要是降溫城市數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加,一線、強(qiáng)二線和環(huán)都市圈,甚至一些普通二線和強(qiáng)三線都會(huì)降溫,總體來講,下半年的銷售增速會(huì)進(jìn)一步下滑,只有在三四線布局較多的企業(yè)下半年成交還會(huì)保持較快增長。


編輯者:九年

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