時(shí)間過(guò)半，任務(wù)過(guò)半，大部分房企交出了亮麗的期中考試答卷：有7家房企半年銷(xiāo)售額邁入千億俱樂(lè)部，其中，狀元碧桂園半年銷(xiāo)售額接近3千億元，榜眼萬(wàn)科和探花恒大半年銷(xiāo)售額均超過(guò)2千億元；銷(xiāo)售額排名TOP20中有10家房企增幅超過(guò)70%；大部分房企目標(biāo)完成率已超50%。

從上半年全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)看，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的累計(jì)同比增速是逐月下降的，這意味著整個(gè)市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大，這時(shí)我們看到大型房企跑的速度更快了，累計(jì)同比增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

如果說(shuō)今年1、2月份房企高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)與去年銷(xiāo)售火爆及年底藏貨有關(guān)，那么在“3.17”以來(lái)全國(guó)近60個(gè)城市或地區(qū)密集刮起的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴下，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商住、限離婚……這些銷(xiāo)售“障礙”仍沒(méi)有阻擋大房企半年業(yè)績(jī)的繼續(xù)高增長(zhǎng)，究竟是什么原因？這背后的邏輯是什么？下半年這種高增長(zhǎng)能否持續(xù)？

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“大象跳舞”蘊(yùn)藏三個(gè)邏輯：一是有規(guī)模才有江湖地位，排名靠前資源多；二是大企業(yè)在嚴(yán)調(diào)控下優(yōu)勢(shì)凸顯，反而更加有利；三是全國(guó)布局，抓住弱二線、熱點(diǎn)三四線補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。他們預(yù)計(jì)，下半年大房企業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒌陀谏习肽?，但仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

邏輯一：有規(guī)模

才有江湖地位

上半年，大型房企都在爭(zhēng)排名，拼命往前沖，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛。有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，超級(jí)陣營(yíng)（銷(xiāo)售額突破1000億）中由于有融創(chuàng)和中海的加入，企業(yè)數(shù)量增加至7家，平均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.26%，達(dá)1848億元；第一陣營(yíng)（銷(xiāo)售額500-1000億）新增龍湖、金地、綠城、招商蛇口、魯能5家企業(yè)，企業(yè)數(shù)量共計(jì)7家，平均銷(xiāo)售額達(dá)651億元。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，沖業(yè)績(jī)爭(zhēng)排名，主觀原因是這些房企意識(shí)到“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)”，只有跑得快，在排名上才能過(guò)得去。為什么大家要去沖？因?yàn)閾?dān)心被拋棄掉。2013年講城市分化時(shí)，中小房企就被購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、政府等拋棄了；2014年銀行說(shuō)只做百?gòu)?qiáng)房企貸款，其他只收不貸；2015年基金說(shuō)只做百?gòu)?qiáng)房企；2016年供應(yīng)商也這么說(shuō)了。

“現(xiàn)在銀行收的非常緊，放款首先看你排名在不在百?gòu)?qiáng)，不是百?gòu)?qiáng)就不考慮了，那你就基本沒(méi)有新增貸款了。未來(lái)銀行不排除收縮到50強(qiáng)的可能性，那時(shí)50強(qiáng)之外拿不到銀行貸款，那你的發(fā)展速度會(huì)一落千丈，意味著被拋棄了，以后不可能有大發(fā)展了。你不激流勇進(jìn)，就不進(jìn)則沒(méi)（沉沒(méi)）了，可能會(huì)斷崖式下跌，因此大家現(xiàn)在都有百舸爭(zhēng)先的勁頭?！睔W陽(yáng)捷說(shuō)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，大家爭(zhēng)排名的客觀原因是，排名越靠前，獲得資源越多。第一是人的資源，大家都愿意去蒸蒸日上的企業(yè)，往大企業(yè)走，增長(zhǎng)快的大企業(yè)好招人。第二是資金資源，只有大房企才能從銀行拿到錢(qián)，大房企拿到開(kāi)發(fā)貸后就去買(mǎi)地，然后把土地抵押再獲得開(kāi)發(fā)貸，接著再把在建工程抵押去拿開(kāi)發(fā)貸。今年房企開(kāi)發(fā)貸增速提高其實(shí)源于大企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的增長(zhǎng)，中小房企跟開(kāi)發(fā)貸關(guān)系不大。第三是土地資源，大企業(yè)獲得更多資金資源，有了錢(qián)就可以增加城市布局，多拿地，土地資源就多了。

“人、錢(qián)、地三個(gè)資源都有了，剩下就是開(kāi)發(fā)的事了，就比較簡(jiǎn)單了?！睔W陽(yáng)捷說(shuō)，大象跳舞，跑的比兔子還快，就是這個(gè)原因。

邏輯二：嚴(yán)調(diào)控

更有利于大企業(yè)

單從大型房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同比增幅看，似乎“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不大。

有關(guān)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)蔣云峰認(rèn)為，現(xiàn)在的調(diào)控政策，其實(shí)是利好大企業(yè)的。因?yàn)樵谝?guī)模效應(yīng)下，越是調(diào)控，大企業(yè)相對(duì)小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)越大。如大企業(yè)融資成本低，小企業(yè)可能融不到資，更別說(shuō)成本是多少。另外，無(wú)論是營(yíng)銷(xiāo)能力還是拿地能力，特別是拿地時(shí)，大企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)也非常明顯。因此在現(xiàn)在的調(diào)控政策下，大房企市場(chǎng)份額擴(kuò)張比較快，中小房企業(yè)績(jī)下降比較快。

民生證券研究院院長(zhǎng)管清友也表示，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊下，有限的資金流向信用資質(zhì)更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強(qiáng)，因此能更好應(yīng)對(duì)強(qiáng)監(jiān)管下的流動(dòng)性壓力。

“從調(diào)控的角度講，其實(shí)大家受到的抑制（限購(gòu)、限貸、限價(jià)）是一樣的，但問(wèn)題在于目前情況下，中小房企容易產(chǎn)生爛尾、卷款跑路，所以政府在其他很多方面會(huì)向大企業(yè)傾斜?！睔W陽(yáng)捷說(shuō)，比如上海拿地要按評(píng)分，評(píng)分排名靠后不可能拿到地；有些地方政府在土地出讓時(shí)會(huì)設(shè)置條件，必須交多少保證金而且要在賬上停留多少時(shí)間才行，中小房企就不可能有那么多錢(qián)放在那，一天的利息損失不得了，而且本身也沒(méi)那么多錢(qián)。

邏輯三：抓住熱點(diǎn)三四線

補(bǔ)漲機(jī)會(huì)

觀察上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)靠前的大型房企，基本都有廣泛的全國(guó)化布局，除了一二線城市的主要貢獻(xiàn)外，熱點(diǎn)三四線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局也為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受媒體采訪時(shí)指出，大企業(yè)的銷(xiāo)量是隨著全國(guó)銷(xiāo)量變化而變化的，上半年全國(guó)銷(xiāo)量仍是正增長(zhǎng)，大企業(yè)市場(chǎng)份額提升速度更快，相比市場(chǎng)蛋糕的增長(zhǎng)又多分了一塊蛋糕。

另外，一些增速較快的企業(yè)，如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中南、中梁等在一些弱二線和三四線城市布局比較多?！敖衲晟习肽暌痪€量縮，二線分化，強(qiáng)二線調(diào)控后也量縮，弱二線量還在增，三四線大部分是增的，所以在弱二線、三四線布局較多的企業(yè)上半年增速比較好看，增速比較強(qiáng)勁?！睏罴t旭說(shuō)，融創(chuàng)除了因?yàn)榍皟赡昴玫睾筒①?gòu)項(xiàng)目多，今年上市推廣量大，對(duì)上半年的增速起到支撐作用外，這兩年在改變策略，不再緊盯著一線和核心二線，弱二線太原、石家莊、青島拿地很多，已經(jīng)慢慢下沉到弱二線和三四線了。

某大型上市房企有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，一線銷(xiāo)售還可以，影響沒(méi)有外界說(shuō)的那么大，而三四線對(duì)一些企業(yè)貢獻(xiàn)較大，三四線的補(bǔ)漲帶來(lái)了增量部分。

不過(guò)，從千億房企名單看，融創(chuàng)顯得有點(diǎn)與眾不同，其主要布局在一線、環(huán)一線及核心城市，并沒(méi)有像其他房企那樣在三四線廣泛布局，而且賣(mài)的都是中高端住宅，為何也能以高速增長(zhǎng)沖進(jìn)半年千億俱樂(lè)部？

對(duì)此，一位不愿透露姓名業(yè)內(nèi)人士表示，大企業(yè)是全國(guó)化布局，還有一些沒(méi)有調(diào)控的二線城市給他們?cè)黾恿素暙I(xiàn)，這些地方“東方不亮西方亮”，帶來(lái)增長(zhǎng)溢出，僅僅靠三四線城市其實(shí)是不夠的?！叭趧?chuàng)就是因?yàn)樘崆霸谥形鞑孔隽瞬季?，調(diào)控之前有一些收獲，如鄭州?！彼f(shuō)，同時(shí)，調(diào)控之下的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)融創(chuàng)反而是利好，因?yàn)橄拶?gòu)限貸情況下，部分剛需或改善需求會(huì)選擇一步到位，買(mǎi)最好、最合適的高端精品，而在政府限價(jià)情況下，融創(chuàng)響應(yīng)政策合理定價(jià)，最終贏得市場(chǎng)。

下半年大房企業(yè)績(jī)?cè)鏊?/span>

將會(huì)回落

盡管從大型房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增幅看，“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不明顯，但是從月度銷(xiāo)售額來(lái)看，部分房企的銷(xiāo)售額也有逐月減少的趨勢(shì)。5月有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的10大龍頭房企中，有6家房企銷(xiāo)售額連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下滑。

蔣云峰指出，從4月至6月份來(lái)看，其實(shí)大房企的后勁還是有一定的影響，整體來(lái)說(shuō)，大家對(duì)下半年并不是特別看好，增長(zhǎng)不會(huì)那么快，但大幅下降可能性也不大，預(yù)計(jì)大房企下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)增幅回落或增幅平穩(wěn)。

對(duì)于下半年房企銷(xiāo)售額是否會(huì)保持上半年的高增長(zhǎng)趨勢(shì)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，下半年房企銷(xiāo)售額的增速肯定會(huì)往下降，但是增長(zhǎng)依然會(huì)比較快。因?yàn)榕琶?3強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額從去年底的26.8%，已經(jīng)迅速提升到今年1~5月的39.9%，從目前趨勢(shì)看，很可能明年就會(huì)占據(jù)50%的市場(chǎng)份額，增速是非?？斓??！叭珖?guó)整個(gè)銷(xiāo)售的平均增速才百分之十幾，這些房企跑的這么快，平均百分之五六十的速度，市場(chǎng)份額怎么會(huì)不大呢。”他預(yù)計(jì)，下半年大型房企的銷(xiāo)售增速相比上半年會(huì)放緩，但還是會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)行業(yè)平均水平。

楊紅旭則認(rèn)為，下半年房企分化會(huì)進(jìn)一步加劇，主要是降溫城市數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加，一線、強(qiáng)二線和環(huán)都市圈，甚至一些普通二線和強(qiáng)三線都會(huì)降溫，總體來(lái)講，下半年的銷(xiāo)售增速會(huì)進(jìn)一步下滑，只有在三四線布局較多的企業(yè)下半年成交還會(huì)保持較快增長(zhǎng)。