央行7月12日發(fā)布的《2017年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，截至6月末，廣義貨幣增速（M2）再創(chuàng)歷史新低，同比增長(zhǎng)9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。央行通報(bào)的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫見(jiàn)成效。

四大房貸指標(biāo)同步回落

從央行通報(bào)的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸四項(xiàng)指標(biāo)同步回落。具體來(lái)看：

一、房地產(chǎn)貸款余額增速回落。2017年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，比上年末高1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額20.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%，比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)貸款增量占比下降。上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

三、個(gè)人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當(dāng)月批準(zhǔn)的抵押貸款金額與抵押品價(jià)值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個(gè)百分點(diǎn)。

四、個(gè)人住房貸款期限縮短。6月份發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均合同期限為269個(gè)月，比上年12月份縮短了兩個(gè)月。

對(duì)此，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘表示，綜合上述數(shù)據(jù)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房貸指標(biāo)的變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

調(diào)控政策與信貸政策雙發(fā)力

事實(shí)上，房貸四項(xiàng)指標(biāo)同步回落的背后，是地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼與嚴(yán)格執(zhí)行，以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款的不斷收緊。

政策方面，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控手段已經(jīng)從以往的“限購(gòu)、限貸”逐步擴(kuò)大到“限價(jià)、限售”。據(jù)業(yè)類(lèi)人士不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)約60個(gè)城市出臺(tái)了以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為調(diào)控核心的政策近百余條。

體現(xiàn)在具體城市方面，以北京為例。北京市住建委7月11日發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，自3·17新政以來(lái)采取的措施包括：嚴(yán)格商品住房預(yù)售、現(xiàn)售的價(jià)格引導(dǎo)；進(jìn)一步調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；加大自住房用地供應(yīng)和中小套型住房供應(yīng)比例；進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)、差別化信貸和稅收政策等，抑制投機(jī)投資性需求，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)；研究清理整治違規(guī)“商改住”政策，嚴(yán)格控制“商改住”增量等政策手段。

從個(gè)人住房貸款方面來(lái)看，同樣以北京為例，在過(guò)去幾個(gè)月中四次提高房貸利率，最近的一次是6月5日。從北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，3·17新政實(shí)施以來(lái)，北京個(gè)人住房貸款發(fā)放金額持續(xù)回落。3月至5月，北京個(gè)人住房貸款新發(fā)放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。從融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份北京首套平均利率達(dá)到4.97%，已超過(guò)基準(zhǔn)利率。

同樣在其它熱點(diǎn)城市，首套房貸利率收緊趨勢(shì)異常明顯，有不少銀行首套房房貸利率回歸基準(zhǔn)甚至調(diào)高。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)首套房平均利率為4.89%，為基準(zhǔn)利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%；6月份全國(guó)超八成的銀行無(wú)利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，為基準(zhǔn)利率的1.05-1.2倍不等。值得一提的是，今年4月全國(guó)首套房平均利率僅為4.49%，在創(chuàng)下了歷史新低后開(kāi)始上浮至今。

對(duì)此，中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心副總監(jiān)回建強(qiáng)分析認(rèn)為，幾個(gè)房貸指標(biāo)的回落是限貸限購(gòu)政策落地后必然出現(xiàn)的結(jié)果，這是被動(dòng)的一面。而銀行從風(fēng)控角度，收緊房貸投放和利率口徑，這是主動(dòng)調(diào)整，金融信貸是影響樓市的主要因素。

下半年樓市：政策以穩(wěn)為主，降溫不可避免

今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市相繼實(shí)施了較為嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控措施。從目前情況來(lái)看，部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控“組合拳”正在發(fā)酵，政策疊加直接抑制了部分市場(chǎng)需求。

同時(shí)，通過(guò)貨幣政策的收緊來(lái)控制資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域也已成為“常規(guī)”手段。特別是熱點(diǎn)城市，由于受監(jiān)管部門(mén)窗口指導(dǎo)影響，銀行個(gè)人房貸額度緊張，從審批到放款的周期被拉長(zhǎng)。考慮到銀行在今年上半年已提前釋放貸款額度，下半年貸款申請(qǐng)的難度可能會(huì)更大。據(jù)中金固定收益研究日前發(fā)布的研究報(bào)告指出，目前諸多銀行已將全年70-80%的信貸額度用完，下半年樓市可能會(huì)出現(xiàn)貸無(wú)可貸的尷尬局面。

回建強(qiáng)表示，下半年樓市仍會(huì)延續(xù)目前的總體增速回落走勢(shì)，同時(shí)城市分化也會(huì)更加明顯。不少業(yè)內(nèi)人士也都相信，一些熱點(diǎn)城市成交量出現(xiàn)大幅下滑，房?jī)r(jià)自身存在調(diào)整必要，政策嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到歷史最嚴(yán)，市場(chǎng)降溫已不可避免。因此，這些城市下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)基本保持穩(wěn)定，暫時(shí)沒(méi)有再次加碼的必要。至于一線城市，由于需求不減，政策也基本不存在放松的可能。