7月10日上午，萬達(dá)集團(tuán)與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬達(dá)將十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)作價(jià)295.75億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元收購(gòu)萬達(dá)76個(gè)酒店項(xiàng)目。至此，融創(chuàng)本次收購(gòu)萬達(dá)文旅項(xiàng)目及酒店資產(chǎn)將耗資631.7億元，這一交易也刷新了中國(guó)地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的新高。

　　雖然突然宣布的并購(gòu)消息讓人頗感意外，但這并不影響市場(chǎng)對(duì)本次交易的看好。受本次并購(gòu)消息影響，萬達(dá)集團(tuán)旗下H股上市公司萬達(dá)酒店發(fā)展股價(jià)當(dāng)日盤中股價(jià)一度上漲155%至1.47港元。雖然融創(chuàng)并購(gòu)標(biāo)的中并不涉及萬達(dá)酒店發(fā)展資產(chǎn)，但截至當(dāng)日收盤，萬達(dá)酒店發(fā)展股價(jià)上漲46.55%報(bào)收0.85港元。

出售重資產(chǎn)為IPO鋪路

　　對(duì)于萬達(dá)本次突然出售文旅項(xiàng)目及酒店資產(chǎn)，市場(chǎng)已出現(xiàn)諸多猜測(cè)。特別是考慮到不久前萬達(dá)因市場(chǎng)不實(shí)傳聞導(dǎo)致公司債大跌等，讓一些市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為本次出售資產(chǎn)可能是萬達(dá)為了緩解負(fù)債率過高的問題。

　　對(duì)此，王健林（博客）就本次資產(chǎn)出售表示，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。

　　萬達(dá)剝離負(fù)債資產(chǎn)或與萬達(dá)急于回歸A股有關(guān)。萬達(dá)內(nèi)部人士透露，萬達(dá)商業(yè)回A計(jì)劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

　　通過本次商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出售，的確能極大緩解萬達(dá)負(fù)債率。根據(jù)萬達(dá)2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為7511億元，貨幣資金為1002億元，負(fù)債合計(jì)為5278億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70%。如果在萬達(dá)上半年負(fù)債保持不變的前提下，萬達(dá)本次出售資產(chǎn)獲得的632億元資金，將讓公司的負(fù)債率下降至64.8%。

　　通過出售資產(chǎn)將公司負(fù)債率下調(diào)超5%，勢(shì)必會(huì)在目前監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，給公司在內(nèi)地的IPO過審掃除一大障礙。與此同時(shí)，隨著萬達(dá)在影視、體育、旅游、兒童娛樂等輕資產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)力，這些高毛利業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步提升公司整體盈利水平。

　　而萬達(dá)致力于擺脫地產(chǎn)商標(biāo)簽，向高毛利的輕資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，除了與當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控趨緊的大環(huán)境有關(guān)外，或也與目前地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的尷尬估值相關(guān)。

　　從最新的數(shù)據(jù)來看，與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)定位類似的綠地控股、世貿(mào)集團(tuán)的市盈率都不到10，而近年來發(fā)展勢(shì)頭頗猛的融創(chuàng)中國(guó)最新市盈率不過18.55。相比而言，萬達(dá)院線雖上市僅兩年多，但其最新市盈率則為32.24，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)上市公司。對(duì)此，有市場(chǎng)人士分析稱，向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，也將有利于提高萬達(dá)集團(tuán)在A股市場(chǎng)的整體估值。

　　而萬達(dá)的輕資產(chǎn)計(jì)劃在今年已然處于有序推進(jìn)之中。據(jù)萬達(dá)半年工作報(bào)告披露，今年上半年，萬達(dá)廣場(chǎng)以輕資產(chǎn)方式拓展了26個(gè)，新開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)有9個(gè)，占比達(dá)四分之三。

　　易居（博客）研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就本次并購(gòu)告訴記者，這體現(xiàn)了萬達(dá)走輕資產(chǎn)模式的特點(diǎn)，充分說明了萬達(dá)當(dāng)前積極甩包袱、做品牌的導(dǎo)向。

　　“從資金面壓力來說，文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)際有很多新的壓力，比如消費(fèi)認(rèn)同的熟悉程度需要培育，這也是當(dāng)前此類地產(chǎn)項(xiàng)目在資金方面的壓力?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次交易一方面有助于萬達(dá)降低負(fù)債規(guī)模，另一方面也有助于萬達(dá)后續(xù)持續(xù)推進(jìn)新項(xiàng)目的擴(kuò)張。

　　目前，萬達(dá)商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。

    通過并購(gòu)清除對(duì)手 融創(chuàng)自有打算

　　近年來，融創(chuàng)并購(gòu)動(dòng)作頻頻，特別是通過并購(gòu)收獲土地資源及以業(yè)績(jī)并表實(shí)現(xiàn)融創(chuàng)營(yíng)收的持續(xù)增長(zhǎng)，已成為融創(chuàng)快速發(fā)展的重要手段。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2016年至今，融創(chuàng)已發(fā)起超過20起并購(gòu)，加上本次并購(gòu)萬達(dá)的項(xiàng)目，其并購(gòu)花費(fèi)已超1400億元。大舉并購(gòu)之下，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也一并快速成長(zhǎng)。年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)2016年的合同銷售金額達(dá)1506億元，同比增長(zhǎng)121%。其2017年的銷售目標(biāo)確定為2100億元。截至2016年底，其手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元上升158%。2016年新增的5394萬平方米土地儲(chǔ)備中，有68%都來自收購(gòu)。

　　“在地產(chǎn)行業(yè)，土地儲(chǔ)備和回款速度決定著地產(chǎn)企業(yè)的生存能力?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷告訴記者，土地儲(chǔ)備、快速銷售和并購(gòu)重組也是融創(chuàng)一直以來擅用的三個(gè)策略。

　　特別是對(duì)于銷售一直是公司強(qiáng)項(xiàng)的融創(chuàng)而言，接受萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除了可以通過出售住宅類項(xiàng)目快速增加營(yíng)收外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的酒店及文旅項(xiàng)目，其還可以通過長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的長(zhǎng)期盈利。

　　“當(dāng)然此類收購(gòu)更多的是經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，對(duì)于銷售規(guī)模的提升雖然短期內(nèi)沒有強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或提高經(jīng)營(yíng)效益是有積極作用的?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

　　而從本次融創(chuàng)并購(gòu)的萬達(dá)資產(chǎn)標(biāo)的本身來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬達(dá)本次出讓資產(chǎn)價(jià)格較低，融創(chuàng)的并購(gòu)成本并不高。

　　記者從萬達(dá)此前對(duì)這13個(gè)文旅項(xiàng)目投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目總投資金額約為5400億元。但本次萬達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)僅以295.75億元的價(jià)格出售給融創(chuàng)，其報(bào)價(jià)顯然極為劃算。

　　對(duì)于現(xiàn)金流相對(duì)健康的融創(chuàng)而言，并購(gòu)資金的來源顯然也不是問題。

　　“此次交易所用資金完全來自融創(chuàng)自有資金，今年上半年公司賬上還有900多億元現(xiàn)金?！贬槍?duì)本次對(duì)萬達(dá)相關(guān)資產(chǎn)的并購(gòu)情況，孫宏斌（博客）對(duì)媒體說道。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年融創(chuàng)收入1118億元，賬上現(xiàn)金達(dá)到900億。對(duì)此，632億元的并購(gòu)作價(jià)融創(chuàng)顯然是能夠負(fù)擔(dān)得起。

　　更為關(guān)鍵的是，用600多億元的并購(gòu)接手萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，換取萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步退出，也利于融創(chuàng)強(qiáng)化自身在地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)及定位。

　　“特別是隨著地產(chǎn)行業(yè)從千億向萬億營(yíng)收邁進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期，所有地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)銷售過萬億的目標(biāo)，僅靠賣房產(chǎn)很難達(dá)成，必須要靠不斷并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)?！眲⑵G說道，而融創(chuàng)通過并購(gòu)實(shí)現(xiàn)與萬達(dá)的全面戰(zhàn)略合作，對(duì)雙方未來的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)是互惠互利的。

　　萬達(dá)通過出售重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)、消費(fèi)、文化及金融的品牌管理公司，融創(chuàng)則是土地儲(chǔ)備最充裕的地產(chǎn)企業(yè)之一。雙方未來通過深入合作，萬達(dá)利用自身強(qiáng)大的資源整合及品牌運(yùn)營(yíng)能力，可實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)和租金的高利潤(rùn)回報(bào)，而融創(chuàng)通過長(zhǎng)期持有的物業(yè)資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)旗下商業(yè)文旅地產(chǎn)的持續(xù)盈利，實(shí)現(xiàn)雙贏局面。