北京此輪調(diào)控明確了要切實(shí)增加商品住房有效供應(yīng)。6月27日，北京市住建委公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，為了推進(jìn)這些項(xiàng)目盡快入市，市住建委推出辦理預(yù)售許可證的相關(guān)規(guī)定。據(jù)測算，這些項(xiàng)目可提供約20萬套住房供應(yīng)，是去年新建商品房成交量的兩倍多。

今年北京樓市下半場，短期內(nèi)快速增加供應(yīng)的渠道，無疑是389個(gè)清單里228個(gè)開工未入市項(xiàng)目。為此，新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個(gè)開工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)解讀(以下簡稱“大數(shù)據(jù)”）。大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，228個(gè)在途項(xiàng)目企業(yè)拿地時(shí)間，多數(shù)在2010-2015年之間。

大數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，228個(gè)在途項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積4800萬平米，有網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)記錄的項(xiàng)目共計(jì)196個(gè)。目前已銷售2700萬平米，剩余開工未入市2100萬平方米（含證載項(xiàng)目）。剩余部分包括，實(shí)際開工未入市部分共1830萬平方米（開工但沒有拿證出售），剔除商業(yè)及混合公建950萬平方米，純住宅880萬平方米。此外，證載中拿了銷售證還沒賣出的住宅面積有270萬平方米。這也意味著，228個(gè)在途項(xiàng)目未來還有1150萬平方米住宅未銷售。

中原分析認(rèn)為，228個(gè)項(xiàng)目中還有不少含危改、自住房、回遷房、兩限房、公租房等項(xiàng)目，其中包括32個(gè)沒有銷售記錄的項(xiàng)目。如果以每套100平方米計(jì)算，實(shí)際開工未銷售11萬套（含危改、自住房等政策性房屋）。因?yàn)榭紤]到部分土地還存在拆遷問題，近兩年這些在途項(xiàng)目中可售商品房部分的有效供應(yīng)并不如預(yù)期那么樂觀。

朝陽32個(gè)項(xiàng)目占比居首

從228個(gè)開工未入市項(xiàng)目分布情況看，228個(gè)開工未入市項(xiàng)目主要分布在朝陽區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，這些區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)均超過20個(gè)。其中朝陽以32個(gè)項(xiàng)目居分布排名的首位，在個(gè)數(shù)超過20的區(qū)域內(nèi)，朝陽區(qū)域所在位置最好，未來項(xiàng)目入市也必然得到市場的青睞。東城、西城的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為2和6，雖然區(qū)域好，但是受拆遷影響大，無法期待其短期入市。比如位于西城的中信城項(xiàng)目就是典型因?yàn)椴疬w而遲遲沒有入市的項(xiàng)目。

1.0-2.0容積率占比超4成

從228個(gè)開工未入市項(xiàng)目容積率來看，容積率在1.0-2.0之間的產(chǎn)品占比最高，超過4成。容積率在2.0-3.0之間的產(chǎn)品占比將近4成。容積率在4.0以上的項(xiàng)目占比為4.5%，屬于高容積率范疇。從容積率來看，整體項(xiàng)目品質(zhì)偏好，當(dāng)然也是因?yàn)榻柬?xiàng)目較多，整體拉低了容積率，其中順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，大興、密云的項(xiàng)目占比均為兩位數(shù)。

住宅占比超6成

在228個(gè)在途項(xiàng)目各類物業(yè)產(chǎn)品中，住宅占比超6成。與此同時(shí)，多個(gè)住宅項(xiàng)目中還有教育、配套建設(shè)、養(yǎng)老公建等物業(yè)配備。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，住宅和商業(yè)混合的項(xiàng)目占比為32%。

截至6月底，228個(gè)在途項(xiàng)目目前已銷售2700萬平米，剩余開工未入市2100萬平方米（含證載項(xiàng)目）。而未來還有1150萬平方米住宅未銷售。如果以每套100平方米計(jì)算，實(shí)際開工未銷售11萬套（含危改、自住房等政策性房屋）。

120平米以上戶型占五成

北京市住建委公布的最新預(yù)售信息數(shù)據(jù)顯示，目前228個(gè)在途項(xiàng)目中已開發(fā)入市項(xiàng)目產(chǎn)品，戶型面積120平米以上占五成。90平米以下的戶型僅占2成，90-120平米之間的戶型占3成。

據(jù)新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個(gè)開工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，228個(gè)在途項(xiàng)目涉及普通的二類居住用地、公寓樓項(xiàng)目、安置房、危改項(xiàng)目、新村建設(shè)項(xiàng)目、需要配建公共租賃住房、限價(jià)商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目。

140個(gè)項(xiàng)目已是“尾盤”

大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)已入市項(xiàng)目各價(jià)格段產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)在3萬以下的低價(jià)位產(chǎn)品熱銷，成交占比超6成。而單價(jià)在8萬以上的項(xiàng)目僅占2.8%，單價(jià)在5萬至8萬之間的項(xiàng)目占到10.2%，單價(jià)在3萬至5萬之間的項(xiàng)目占到26.1%。而單價(jià)在1.5萬至3萬之間的項(xiàng)目占比最多，達(dá)到近4成。

在有銷售記錄的項(xiàng)目中，從銷售類別來看，期房占比為61%；現(xiàn)房占比為15%；期轉(zhuǎn)占比為24%。而其中140個(gè)項(xiàng)目已拿證部分銷售率超過70%，這部分銷售物業(yè)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)意義的尾盤階段。

未來140平米以上戶型占主流

針對未來入市部分產(chǎn)品，新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場研究部推出228個(gè)開工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析認(rèn)為，從證載項(xiàng)目可售部分看，未來入市項(xiàng)目140平米以上大戶型，尤其是200平米以上占到可售項(xiàng)目的近五成。90平米以下的戶型占到15.1%，90-120平米之間的戶型占11.4%。120-140平米之間的戶型占7.8%。從以上數(shù)據(jù)不難看出，小戶型的比例正在壓縮，未來供應(yīng)將以改善型住宅為主。（