風(fēng)口上的三四線：虛火還是趨勢(shì)？

2017年二季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)

經(jīng)歷了過去幾年的沉寂之后，三四線樓市在上半年成功“逆襲”在調(diào)控高壓讓一二線啞火的同時(shí)，三四線城市的市場(chǎng)火爆情況可見一斑。而那些深耕三四線的企業(yè)，在這輪行情中更是收獲得盆缽滿載。

從去年的企穩(wěn)到今年的反彈，這一輪的回暖，是虛火還是真熱？

輪動(dòng)之下，變幻莫測(cè)的中國(guó)樓市，如何把握大勢(shì)，又該如何戰(zhàn)略先行？

而從前幾年的逃離“火場(chǎng)”，到今年的集中折返，當(dāng)企業(yè)再度拉開三四線布局的大幕，他們將要面對(duì)的，早已經(jīng)不僅僅是一片藍(lán)海。

聚焦城市發(fā)展前景，探究三四線發(fā)展迷局，解讀企業(yè)戰(zhàn)略之道，今天下午，克而瑞研究中心舉辦第21屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)，開發(fā)企業(yè)、資本界以及媒體等三百余人參加了會(huì)議。

邀請(qǐng)嘉賓：

丁祖昱  易居企業(yè)集團(tuán) CEO

張　燕  易居企業(yè)集團(tuán) 執(zhí)行總裁 / 克而瑞集團(tuán) CEO

竺　勁  東方證券 房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

陳宏朝  中梁地產(chǎn) 助理總裁

嚴(yán)　政  新城控股 副總裁

以下均節(jié)選自今日論壇演講嘉賓PPT及現(xiàn)場(chǎng)速記

我們對(duì)286個(gè)城市整個(gè)的投資前景地，如果做一個(gè)總結(jié)的話有三個(gè)特征：

第一，三大經(jīng)濟(jì)區(qū)其實(shí)就是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角。很大一部分得益于三四線城市的量。之所以會(huì)有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，有三個(gè)原因，首先第一個(gè)是供求關(guān)系。另外一方面，在16年這一輪大漲之前，一些弱二線，甚至三四線城市不溫不火，一直受制于庫(kù)存。

第二，中長(zhǎng)期發(fā)展看產(chǎn)業(yè)看人口，人口從哪里來？其實(shí)300公里以內(nèi)，高鐵的發(fā)展速度站點(diǎn)的布局，人口的動(dòng)向，以及未來的房?jī)r(jià)是成正向相關(guān)關(guān)系。

第三，城市容量有一定支撐了?，F(xiàn)有的基建投資，投資額大和小，跟未來有沒有規(guī)劃的利好，決定了三四線城市未來發(fā)展過程當(dāng)中，有沒有今天跳出來，映入眼簾。我們把供求關(guān)系也好，軌交的拉通，這些因素都考慮進(jìn)去，再看三四線城市如何成為熱點(diǎn)，大致的邏輯就比較清楚。

我們定義為優(yōu)質(zhì)型城市，核心特征是什么？

實(shí)力型城市，一般都是500萬以上的人口，人口的量決定了很多。今天我們研究城市投資邏輯當(dāng)中，說的最多就是供求關(guān)系，還有人口，還包括交通。我發(fā)現(xiàn)所有邏輯的內(nèi)核，無非不超過這幾個(gè)，這類城市需要謹(jǐn)慎看待的是什么？

有可能這個(gè)城市一旦由于政策收緊，它帶來的風(fēng)險(xiǎn)馬上就會(huì)顯現(xiàn)出來，而且馬上會(huì)造成銷售周期拉長(zhǎng)。

我們講投資邏輯的時(shí)候，只做了一半的事情，還有一半是什么？

每個(gè)企業(yè)都有自己的投資戰(zhàn)略和自己投資的偏好，今天A企業(yè)拿到的不見得B企業(yè)就可以做，這類型的因?yàn)檎呤站o帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如果今天在長(zhǎng)三角布局扎根的企業(yè)，可能會(huì)忽略這一點(diǎn)，剛剛進(jìn)入的，今年上半年做的更多的事情就是拿地，是哪些城市，更多的接下來的優(yōu)質(zhì)城市，是否符合企業(yè)的投資難點(diǎn)問題。

剛才提到的優(yōu)質(zhì)型城市，人口規(guī)模大概只有50到80萬，不能說中城市，這就是一個(gè)小城市。這類型的城市目前為止，大部分沒有調(diào)控政策出來，現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)建設(shè)也好，基礎(chǔ)布局也好，房地產(chǎn)剛剛起步，但是它最大的問題，可能就是后勁不足。

剛才丁總一直說的，他自己對(duì)三四線城市，并不認(rèn)為這一輪的火爆一直持續(xù)，這類型的城市最能夠體現(xiàn)他剛才說的結(jié)果，強(qiáng)力過去以后，由于產(chǎn)業(yè)布局也好，人口也好，支撐不了，后續(xù)肯定不足以支撐整體的發(fā)展，我們今天進(jìn)入一個(gè)城市，我們討論的整個(gè)投資布局，這類型的區(qū)域，反而是慎之又慎。

機(jī)會(huì)型城市，最核心的是什么？

目前的城市配套還不見得能夠跟得上，包括徐州，它屬于資源型城市；而張家口一直希望把自己的文旅旅游為核心，希望城市資源能夠有一個(gè)爆破。如果這方面資源優(yōu)勢(shì)的城市獲取一些機(jī)會(huì)有可能，如果僅僅是以住宅為核心的規(guī)?；姆科筮M(jìn)入到這類型的城市當(dāng)中，如果不具備剛才說的成熟條件，個(gè)人認(rèn)為還是不要碰的好。

在宏觀層面，整個(gè)利率的下行是非常明顯的。這個(gè)下行過程當(dāng)中有兩個(gè)事情，一個(gè)是利率方面，第二就是信用利差的變窄，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商。

通過對(duì)企業(yè)的考察，我們明顯看到幾個(gè)現(xiàn)象：第一個(gè)就是企業(yè)的杠桿率是提升的，而不是下降的，但是基本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的優(yōu)化，首先就是在杠桿率，2016年可能比2014年5年有所回落，但在2017年慢慢抬頭。

目前來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控的存在和金融去杠桿的存在，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了融資難的情況。其一是缺乏權(quán)益型的資金。其二，銷售回款明顯變慢，整個(gè)信貸資源繼續(xù)向三四線城市傾斜。

開發(fā)商長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)，首先第一個(gè)就是永續(xù)債。它利率比較好，比公司債多一到兩個(gè)點(diǎn)，3年以后進(jìn)行回購(gòu)，永續(xù)債是變相的中票或者公司債，但是可以融到非常大量的資金。

第二個(gè)是資產(chǎn)包專賣?，F(xiàn)在很多開發(fā)商可以采取整售的方式，可以把這個(gè)資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)附上回購(gòu)的權(quán)利。

第三個(gè)就是保險(xiǎn)的另類投資。目前整個(gè)保險(xiǎn)在權(quán)益市場(chǎng)的比例，整個(gè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大權(quán)益投資，尤其是舉牌，其實(shí)是減弱了，我們可以看到保險(xiǎn)的另類投資。

第四個(gè)是供應(yīng)鏈金融。給供應(yīng)商的應(yīng)付票據(jù)，更早的到金融機(jī)構(gòu)去貼現(xiàn)。

現(xiàn)在城市布局基本上都是同質(zhì)化，關(guān)鍵就是這些城市價(jià)值怎么挑出來，以及地怎么拿的問題。

作為開發(fā)企業(yè)，我們?cè)趺纯创磥矸康禺a(chǎn)整個(gè)的前景？首先我們看好未來5年。因?yàn)槲覀円捕宋磥?年的戰(zhàn)略規(guī)劃。我們看看未來5年是什么樣的時(shí)期？2020年是第一個(gè)百年。

下面再看一下整個(gè)投資決策，或者說一些標(biāo)準(zhǔn)流程的問題。

過完年以后，我們所有土地量上比較大，這么多地我們?cè)趺礇Q策呢？首先會(huì)把標(biāo)準(zhǔn)制訂下來，第二就是高周轉(zhuǎn)。集團(tuán)里面一個(gè)要求4、5、6，地拿到以后，4個(gè)月開盤，6個(gè)月資金第二次投入。第三個(gè)是杠桿問題，杠桿要匹配整個(gè)周期節(jié)奏。

我們一直在研判，調(diào)整我們的策略，與此同時(shí)，我們?cè)谝欢€也要打開布局。除了住宅以外，商業(yè)也要打開布局，這是一個(gè)核心。高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高利潤(rùn)，加中杠桿，實(shí)現(xiàn)千億，相當(dāng)于發(fā)動(dòng)一場(chǎng)戰(zhàn)斗。這其中，投資是先鋒，需要地面部隊(duì)等一系列全部去匹配。

我們通常講的沒有夕陽(yáng)的行業(yè)，只有夕陽(yáng)的企業(yè)。

從企業(yè)角度來講也是一樣的，沒有絕對(duì)的城市的好壞和對(duì)錯(cuò)，關(guān)鍵看企業(yè)怎么做。

三四線城市同樣可以出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，哪怕現(xiàn)在上海、北京這樣的城市，如果不符合自身企業(yè)的戰(zhàn)略和資源，也會(huì)很焦慮，很難受。

企業(yè)要發(fā)展，行業(yè)在兼并，不進(jìn)則退。作為企業(yè)來講，是沒有天花板的。作為我們來講，沒有選擇，只能盡量往前沖，跑贏你的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)，只有這樣才能跑到最后。

戰(zhàn)略上，我們短期內(nèi)還是要做大規(guī)模。

能夠進(jìn)入前10，也是最近幾年很明確的戰(zhàn)略方向。去年我們長(zhǎng)三角的銷售規(guī)模，還是占我們整個(gè)集團(tuán)銷售的80%，但是我們覺得在這個(gè)基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步拉大我們戰(zhàn)略重心。把握周期，在不同的區(qū)域，城市是有不同階段的。在長(zhǎng)三角城市化率比較高，而中西部的城市化率，則有一定的提升空間。

最近一兩年，我們總體的投資規(guī)模和力度還是非常大的，包括今年上半年，我們投資的規(guī)模和金額，總體來講還是能夠排前十的，保證了我們接下來進(jìn)一步行業(yè)規(guī)模的提升。