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2017上半年總結(jié)展望|信貸收縮與“四限”疊加,三四線調(diào)控將持續(xù)深入

2017-07-07 09:16
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2017年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)政策整體延續(xù)分類調(diào)控、因城施策的主基調(diào),一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市落實各種措施去庫存,并支持居民自住及農(nóng)民工購房需求;另一方面,一線城市和熱點二、三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。與此同時,金融去杠桿影響房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策調(diào)整,嚴(yán)禁銀行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,房貸利率也隨之逐月水漲船高。

但從政策效果來看,無疑陷入了“政策向左,市場向右”的困局,緊縮政策的四面“圍堵”只是讓投資需求和資金從核心城市四處“外溢”至其他城市,以至于前期諸多高庫存壓力城市都走出了“量價齊升”之路。


2017上半年總結(jié)


金融去杠桿帶來樓市信貸收縮,但房貸占新增貸款比重仍居高不下


2017年上半年,央行進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管,并在同業(yè)、資管、表外以及影子銀行等多業(yè)務(wù)領(lǐng)域主動縮表,銀行信貸持續(xù)收緊,房貸利率也有不同程度地提升。以北京為例,全面取消首套房貸利率優(yōu)惠,二套房貸利率將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。央行主動縮表顯著波及貨幣及信貸市場,M2增速逐月下移,2017年5月M2增速首次跌破10%,這在30年內(nèi)尚屬首次。盡管銀行信貸有所收縮,5月新增新增住戶中長期消費(fèi)貸款3765億元,同比下降23%,但是占比依舊維持在30%以上,居民高杠桿購房的現(xiàn)象尚未實質(zhì)性解決。


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中央著力落實土地“有供有限”,支持發(fā)展住房租賃市場


2017年上半年,中央層面的房地產(chǎn)市場政策基本“空窗”,沒有出臺全國范圍內(nèi)的刺激或緊縮政策,更多在醞釀房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的具體措施,集中表現(xiàn)在兩個方面:一是著力落實土地供應(yīng)端“有供有限”,二是推動住房租賃市場的發(fā)展,以期影響市場預(yù)期。

“有供有限”新政持續(xù)發(fā)力,熱點城市著力加大土地供應(yīng)。4月,住建部發(fā)文要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期調(diào)整供地計劃,消化周期在36個月以上的城市,暫停供地;消化周期在6個月以下的城市,不僅要顯著增加供地,而且要加快供地節(jié)奏。從現(xiàn)有公布2017年供地計劃城市來看,北京、天津、成都等熱點城市都明顯加大了土地供應(yīng),尤其是宅地計劃供應(yīng)量大幅提升,有助于房地產(chǎn)市場回歸至供求平衡的階段,緩解房價看漲預(yù)期。

不過,上半年熱點城市大量供地主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域,中心城區(qū)土地供應(yīng)長期缺位。譬如,上海宅地供應(yīng)均位于羅店、臨港、松江新城等郊環(huán)外板塊,中心城區(qū)宅地近乎“0”供應(yīng),進(jìn)一步加劇中心城區(qū)本就供不應(yīng)求的局面。與此同時,高庫存城市減緩甚至?xí)和9┑貎H落實在省級層面,地級乃至縣級三四線城市尚未落實到執(zhí)行層面,這與土地財政漸成三四線城市財政收入重要來源密不可分,高庫存城市限制供地政策在執(zhí)行層面依舊存在著較大阻力。

熱點城市土拍引入競自持新規(guī),加快培育和發(fā)展住房租賃市場。培育和發(fā)展住房租賃市場乃是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要內(nèi)容,北京、杭州等熱點城市相繼調(diào)整土地出讓方式,土拍環(huán)節(jié)施行競自持面積新規(guī)。譬如,杭州國土部下發(fā)土地新政:溢價率達(dá)到70%,轉(zhuǎn)而競報自持比例。從土拍結(jié)果來看,優(yōu)質(zhì)地塊大都到達(dá)競價上限,進(jìn)入競報自持面積環(huán)節(jié),北京土拍更是頻繁出現(xiàn)住房全自持的現(xiàn)象。隨著新晉出讓地塊自持比例穩(wěn)步提升,企業(yè)開發(fā)策略被迫由單純的銷售向“銷售+持有”轉(zhuǎn)化,住房租賃市場將迎來規(guī)?;l(fā)展的新階段。


三、四線城市開啟調(diào)控?zé)岢迸c“限售”措施成本輪調(diào)控最大不同


本輪調(diào)控政策現(xiàn)已跨越三個階段,第一階段起始于2016年3月上海、深圳兩市相繼升級限購令,隨后蘇州、南京重啟限購,開啟了熱點城市調(diào)控的大幕;第二階段,2016年國慶期間22城密集出臺調(diào)控新政,一時之間將房地產(chǎn)調(diào)控推升至無以復(fù)加的地步;第三階段也就是今年上半年以北京為“排頭兵”,各線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策輪番上陣,一、二線城市跟進(jìn)出臺甚至升級調(diào)控,三四線城市也加入調(diào)控的隊伍,這在歷次調(diào)控周期尚屬首次。

上半年,限購、限貸城市持續(xù)擴(kuò)容。其中,一線城市最為嚴(yán)苛,非本地戶籍家庭社保連續(xù)繳滿5年限購1套,認(rèn)房又認(rèn)貸,二套非普通住房首付比例超70%;二線城市調(diào)控政策持續(xù)深入,青島、長沙等市相繼重啟限購,杭州、廈門等市進(jìn)一步升級調(diào)控,核心城市周邊的三四線城市也紛紛出臺緊縮調(diào)控措施,尤其值得一提的是“限售“成為新的殺手锏。

34個三四線城市相繼限購,政策力度較為溫和。上半年,一線城市限購政策主要集中在商住公寓市場,北京率先將商辦類項目納入限購范圍,開啟熱點城市整治商住公寓的熱潮。廣州進(jìn)一步升級限購令,限購標(biāo)準(zhǔn)向其他一線城市看齊,非本地戶籍家庭社保連續(xù)繳滿5年限購1套,本地戶籍單身人士限購1套。二線城市限購不斷加碼,青島、海口、寧波等市重啟限購,杭州、南京、成都等市更是升級限購,主要集中在以下幾個方面:

其一,限購區(qū)域持續(xù)擴(kuò)容,將遠(yuǎn)郊區(qū)域納入限購范圍;

其二,提高非本地戶籍家庭社保繳存年限,普遍要求連續(xù)繳滿2年;

其三,本地戶籍單身、離異人士執(zhí)行限購等不一而足。

與此同時,房地產(chǎn)調(diào)控政策漸由一二線城市向三四線城市擴(kuò)散,尤以核心城市周邊的三四線城市為代表,東莞、佛山、珠海等熱點三四線城市持續(xù)加碼調(diào)控。雄安新區(qū)獲批后,河北省晉升為房地產(chǎn)投資熱門區(qū)域,市場熱度顯著提升,省內(nèi)多個三四線城市紛紛出臺限購令。截止目前,已有34個三四線城市相繼限購,主要集中在河北、廣東、浙江等省份。就政策內(nèi)容而言,多數(shù)三四線城市調(diào)控政策仍較為溫和,施行分區(qū)域、分戶籍、分面積段限購,限購僅限于主城區(qū)、非本市戶籍居民家庭(甚至是居民)、中小套型。


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各線城市限貸政策力度遞減,一線認(rèn)房又認(rèn)貸,三四線認(rèn)房不認(rèn)貸。上半年,一線城市全面收緊信貸,北京和廣州相繼加碼限貸,著力提升非普通住宅首付比例,目前一線城市全部認(rèn)房又認(rèn)貸,二套非普通住房首付比例超70%。并且,房貸利率均有不同比例的提升,譬如北京全面取消首套房貸利率優(yōu)惠,二套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

二線城市中新晉限貸城市政策力度相較溫和,青島、寧波等市首套房首付比例30%,二套房首付40%,政策本意還是積極支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限貸政策繼續(xù)升級,執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸,二套房首付升至60%,在打擊投資、投機(jī)性需求的同時,難免會誤傷部分改善性需求。三四線城市限貸政策較為溫和,普遍執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。

多數(shù)三四線城市收緊公積金貸款,尤以常州、句容等市為代表,譬如常州二套房公積金貸款首付比例從30%提高到50%。值得一提的是,雄安新區(qū)獲批后,核心區(qū)非本市戶籍家庭從嚴(yán)限貸,霸州市、文安縣非本市戶籍首套房首付比例參照本市戶籍二套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,首付不低于50%。

熱點一、二線城市從嚴(yán)“限價”,多數(shù)三四線城市尚未“限價”。一線城市限價政策執(zhí)行最為堅決,預(yù)售證審批愈加嚴(yán)苛,高售價以及房價漲幅較大項目很難拿到新的預(yù)售證。受限價政策影響,一線城市新增供應(yīng)量降至歷史低位,即使是在傳統(tǒng)的銷售旺季,供應(yīng)量依舊維持在較低水平。因熱點二線城市房價始終存在著較大的上漲壓力,限價政策執(zhí)行愈加嚴(yán)格,南京、杭州、廈門等市預(yù)售證審批趨嚴(yán),譬如南京已暫停下發(fā)售價在4.5萬/平方米以上的項目預(yù)售證,新增供應(yīng)量均大幅回落。核心城市周邊的三四線城市也在積極落實限價政策,或多或少對樓市供應(yīng)、成交造成負(fù)面影響。不過,更多三四線城市并不受限價政策影響,鹽城、徐州等市受益于房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖,房價均出現(xiàn)了過快上漲的局面。

32城相繼發(fā)布“限售“令,凍結(jié)交易成為抑制投機(jī)需求的殺手锏?!毕奘邸罢叱蔀楸据喺{(diào)控一大亮點,政策本意在于積極支持自住性需求,著力打壓投資、投機(jī)性需求,以便維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。3月份,北京首開先河出臺限售政策,隨后廈門、福州、杭州等市跟進(jìn)落地限售令,海南更是在全省范圍內(nèi)施行限售新政。整體而言,限售政策力度不一,除保定白溝新城和??谙奘壑芷陂L達(dá)5年之外,其余城市限售周期基本維持在2-3年。

目前,一線城市限售政策表里不一,上海、深圳尚未跟進(jìn)下發(fā)限售令,北京限售僅針對企業(yè)購買的商品住房,居民并不受限售政策影響。截止目前,12個二線城市相繼出臺限售令。其中,南京最為嚴(yán)苛,購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織)新購住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。多數(shù)二線城市分區(qū)域限售,即限售僅限于主城區(qū)以及限購區(qū)域,遠(yuǎn)郊以及非限購區(qū)域并不受限售政策影響。限售的三四線城市主要集中在河北、海南以及核心城市周邊的三四線城市,投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場,房價上漲過快成為這類三四線城市限售的重要因素。多數(shù)三四線城市分類施行限售,以便提高政策的針對性及有效性。譬如,無錫、東莞、常州等二手房成交活躍的三四線城市,均將二手房納入限售范圍。


下半年展望


政策以“穩(wěn)”為主但三四線將成新主場,信貸收縮的影響將逐漸顯現(xiàn)


首先,因城施策、分類調(diào)控仍是下半年市場調(diào)控的主基調(diào),各城市自身仍是調(diào)控市場的主力,我們預(yù)計各線城市整體仍將以“穩(wěn)”為主,維持現(xiàn)有政策內(nèi)容、力度不變。一方面,一線和熱點二三線城市房價猶存上漲壓力,政策尚未根本扭轉(zhuǎn)投資購房預(yù)期,仍然呈現(xiàn)出“政策向左,市場向右“的顯著特征,短期內(nèi)調(diào)控政策難以放松,更無退出的可能性;另一方面,調(diào)控政策一輪嚴(yán)于一輪,政策效果疊加帶來的市場變化正在進(jìn)行量的積累,成交量大幅下滑的同時,房價漲幅逐月收窄,暫無進(jìn)一步加碼的必要。

其次,針對當(dāng)前政策造成的“逆向分化”也好,還是“按下葫蘆浮起瓢”也罷,之前的高庫存壓力二線和三四線市場開始走上量價齊升的通道。我們預(yù)計不排除會有更多的三四線城市跟進(jìn)落地“限購、限貸、限價、限售”等緊縮政策,熱點輪動帶來的結(jié)果就是三四線城市將成為樓市調(diào)控的新主場。

最后,我們認(rèn)為金融體系主動“縮表”過程不可逆,去杠桿、防風(fēng)險將維持很長時間,銀行信貸資金量減少的影響將會從利率創(chuàng)導(dǎo)至首付,極大削弱購房者支付能力和提高投機(jī)風(fēng)險。當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場成交明顯轉(zhuǎn)暖,房貸占新增貸款比重依舊維持在較高水平,資產(chǎn)荒疊加高杠桿帶來的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險似乎無解。不過,信貸資金收緊存在著滯后傳導(dǎo)期,多數(shù)三四線城市市場轉(zhuǎn)暖更有可持續(xù)性較差的通病,無疑金融”縮表“將是本輪房地產(chǎn)市場”擴(kuò)張“上升的最大變數(shù),也許市場突變就在一夜間。

編輯者:曦夢

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