近日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告，涉及浦東張江、嘉定新城2幅國(guó)有建設(shè)有地出讓。值得關(guān)注的是，兩幅土地出讓年限均為70年，但土地用途為“租賃住房”，不能出售。

公告中明確指出：本地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。

這是全國(guó)首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

租金水平不高于市場(chǎng)同類房源

房屋租金明確規(guī)定：租金水平應(yīng)不高于市場(chǎng)同類房源租金水平，租金價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)租金水平情況適時(shí)調(diào)整。

根據(jù)目前公布的出讓預(yù)合同顯示，該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對(duì)園區(qū)重點(diǎn)科研單位、高校和重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家、高級(jí)專家和領(lǐng)軍型人才等重點(diǎn)高端人群給予重點(diǎn)保障。

事實(shí)上，這次優(yōu)先出讓的張江南區(qū)配套基地正是配合此前發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，其稱，擬通過(guò)增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。同樣地，嘉定作為新興人才的聚居地，也承載著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)移的使命。

除了吸引人才外，從土地市場(chǎng)來(lái)講，自持70年對(duì)房企的資金和運(yùn)營(yíng)能力要求較高，也會(huì)有效降低溢價(jià)率，從而降低土地市場(chǎng)的熱度。

開發(fā)商在租賃市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)盈利？

其實(shí)，目前已有不少房企或機(jī)構(gòu)涉足住房租賃市場(chǎng)。像萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、世聯(lián)地產(chǎn)等已經(jīng)涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，試圖在租賃時(shí)代到來(lái)前占得有利位置。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，行業(yè)TOP30房企中已有1/3房企通過(guò)不同方式參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。此外，還有如YOU+等依托“互聯(lián)網(wǎng)+”成長(zhǎng)起來(lái)的長(zhǎng)租公寓品牌。

“要摒棄過(guò)去那種短平快的傳統(tǒng)開發(fā)思維，以金融的思維來(lái)切入這一領(lǐng)域才會(huì)盈利?！钡禺a(chǎn)人士薛建雄說(shuō)，“租賃住房最大的特點(diǎn)是有穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，這為發(fā)行資產(chǎn)支持類證券提供了很好的基礎(chǔ)?！?/span>

薛建雄認(rèn)為，通過(guò)發(fā)行債券或資產(chǎn)支持類證券可以進(jìn)行低成本融資，此外目前國(guó)家在這一塊的各種優(yōu)惠和支持政策，對(duì)房企實(shí)現(xiàn)盈利也是有利的。

樓市新玩法：住房租賃或成為下一個(gè)風(fēng)口

“土地供應(yīng)模式已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，避免地價(jià)高溢價(jià)率對(duì)交易市場(chǎng)的影響。同時(shí)，對(duì)租賃房源將有非常明顯的補(bǔ)充作用。

事實(shí)上，上海的這2宗地塊是全國(guó)首次出現(xiàn)土地用途為租賃的地塊。之前萬(wàn)科拿下的北京和佛山的3塊100%自持住宅地塊，并非土地性質(zhì)本身就是租賃。上海此次土地出讓，可以視作對(duì)中央支持租賃住房建設(shè)政策的響應(yīng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)今后還將有更多城市陸續(xù)跟進(jìn)。

去年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

其中，明確提出，改善租房市場(chǎng)有效供給，在支持和規(guī)范個(gè)人出租住房的同時(shí)，也將“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化水平。

在一線城市土地供應(yīng)緊張的情況下，越來(lái)越多的一、二線城市加大租賃市場(chǎng)的培育，增加房源來(lái)緩解供需矛盾。