2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項指標走勢均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標如開發(fā)投資額、土地購置面積超預期增長，在嚴厲調控之下，依舊保持“火熱”。就商品房銷售而言，雖然累計同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持近一年月均水平之上，主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進程大幅加速。然而，到了二季度，隨著緊縮調控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占到全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長的腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項指標開始回落，二季度各指標高增長成為全年的拐點。

2017上半年總結

房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計增速創(chuàng)近兩年新高，但5月環(huán)比首降

2017年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超預期增長，其增速在2015年降至1%的“冰點”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計增長9.3%，創(chuàng)近兩年新高。

5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計增速較前值下降0.4個百分點，今年首次下降，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6個百分點，整體投資熱情并未出現(xiàn)減退。另一方面，單月開發(fā)投資額也保持在近一年月均水平上，環(huán)比上漲17%。

若從區(qū)域來看，東北區(qū)域房地產(chǎn)投資增速為負，且降幅擴大，與房企拿地不積極、庫存較高不無關系，而中部地區(qū)增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四線城市土地市場的火熱。

整體來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長主要基于兩個方面：一是商品房銷售持續(xù)火熱使企業(yè)資金充足，而土地和可售存貨嚴重不足，亟需補充庫存，使新開工面積增速和土地購置等指標持續(xù)趨好，并帶動全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)上漲。第二，因為房地產(chǎn)銷售持續(xù)向好，特別是三、四線城市在“去庫存”政策的作用下，銷售增速明顯加快。

銷售增速持續(xù)下滑，一、二線“偃息旗鼓”，三四線“熱火朝天”

2017年1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點?？v向來看，全國商品房面積、金額雙雙較2017年年初下降7.4和10.8個百分點，較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。

銷售增速的持續(xù)下滑，主要是緊縮政策調控的結果，一方面是各地存貨減少疊加嚴格“限價”導致新增供應銳減，成為制約銷售量增長的關鍵因素；另一方面一、二線“限購、限貸、限售”政策頻頻加碼，熱點三四線城市也紛紛由“刺激”轉為“緊縮”，投資需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

實際上，整體銷售情況在一季度和二季度仍有天壤之別。一季度增速雖下滑，市場熱度仍慣性保持，銷售量絕對值仍維持在近一年以上。從前3月商品房銷售面積、金額同比分別增長15%和24%也可見一斑；到了二季度政策效果疊加逐漸在需求端顯現(xiàn)，累計同比增速加速下滑趨勢已成，單月銷售面積、金額的絕對量也回落至近一年月平均水平之下，并始終處于下滑通道之中，二季度也儼然形成商品房銷售的“拐點”。

二季度銷售增速加速下滑與三四線城市銷售回落不無關系。去年四季度以來，一、二線熱點城市受制于嚴厲調控政策，投資需求和資金大量“外溢”，三四線城市接棒成為新的銷售增長點。譬如從商品房銷售區(qū)域分布看，政策普遍更為嚴厲的東部地區(qū)銷售面積增速最低，不到10%，而東北、西部、中部銷售增速均在15%以上。但這些地區(qū)銷售增速已經(jīng)開始回落，接下來繼續(xù)回落為大概率事件。

企業(yè)補庫存與規(guī)模擴張需要，新開工面積與土地購置保持高位徘徊

去年以來的銷售火熱態(tài)勢在當前熱點城市仍慣性維持，同時需求和資金也在往三四線和部分非限購二線城市大量持續(xù)外溢，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補庫存成為當前多數(shù)房企的首要目標。尤其是在當前市場普遍“量跌價仍漲”，未來房價看漲預期不變的情況下，也是維持“高周轉”以實現(xiàn)規(guī)模擴張的絕佳窗口期，企業(yè)加快開工意愿強烈，新開工面積絕對量保持相對高位。

強烈的補庫存與規(guī)模擴張需要，必然要求企業(yè)在土地市場更加激進，去年以來的土地熱潮在2017年有過之而無不及。土地購置面積同比增速在今年年初由負轉正之后，增幅繼續(xù)提高也足以說明，1-5月企業(yè)土地購置面積同比增速為5.3%，土地成交價款累計同比增長32.3%，兩者增速的巨大缺口也說明在企業(yè)土地獲取激烈爭奪下，帶來的土地價格飆升。

各類物業(yè)待售面積持續(xù)減少，住宅庫存較最高點下降22%

截止到5月末，商品房待售面積66018萬平方米，比4月末減少1452萬平方米。其中，住宅待售面積減少1307萬平方米，辦公樓待售面積減少51萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少88萬平方米，待售面積延續(xù)2016年以來的下滑趨勢。盡管政策調控導致銷售增速下滑，但由于多數(shù)城市供應不濟，導致庫存量仍處在下降通道。

此外，各類物業(yè)類型庫存均在下降，其中住宅庫存下降最快，較2016年1-2月最高峰減少22%，考慮到后續(xù)成交仍有回落風險，庫存下降的速度將繼續(xù)放緩。商、辦庫存延續(xù)下滑趨勢，但基于存量基數(shù)大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長。

2017下半年展望

三四線銷售面臨降溫，三季度銷售增速將降至10%以下

需求側，政策調控仍在加強，“四限”之外，對于調整貸款利率將進一步加大市場觀望情緒、增加購房成本，而目前地產(chǎn)調控并未對經(jīng)濟增長造成較大影響，因此，政策調整的空間仍有，尤其是針對三四線城市；供給側，限價政策難有放松，熱點城市供應量將持續(xù)偏緊，但整體要略好于上半年。因此，綜合供求兩側因素來看，三季度乃至下半年銷售增速持續(xù)下滑為大概率事件，面積增速或將降至10%以下。銷售金額增速也將在銷售結構變動的影響下繼續(xù)回落。

另外，增速下滑的速度主要取決于三四線城市市場“火熱”可持性，顯然從目前市場情況來看，不容樂觀。第一，政策蔓延至大部分三四線城市；第二，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉，且需求存在透支的情況。

房地產(chǎn)投資額總體維持在相對高位，增長持續(xù)性謹慎樂觀

調控以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未停滯，且不降反增，從側面表明在需求側政策出盡之后，增加有效供給，增加土地供應、提高新開工量成為諸多城市市場的當務之急。整體而言，無論是從宏觀經(jīng)濟“保增長“的角度，還是從調節(jié)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展角度出發(fā)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速都將會維持在相對高位運行。

但隨著政策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態(tài)下，對未來房產(chǎn)投資回升可持續(xù)性保持謹慎樂觀。

新開工面積增速將維持10%左右，主要取決于落實增加供地

受“限價”政策影響，部分企業(yè)為獲得做大利潤，部分地塊、項目延遲或拉長開工周期。整體來看，諸多企業(yè)在熱點城市都面臨補庫存的需要，未來新開工量的變化取決于有效可當期開工的平價土地供地量（地價不再高于房價）?？偟膩砜?，當前企業(yè)開工意愿仍較高，因此三季度新開工面積增速仍能維持在10%左右。

土地購置或將變盤為“量升價漲”，金額增速將有所收窄 

下半年，土地市場仍是開發(fā)商激烈競爭“角斗場”，就目前情況來看，一線和強二線城市土地市場繼續(xù)保持“沉默”，部分二線土地大戶如青島、濟南等城市在響應中央增加供應之下，繼續(xù)保持現(xiàn)有供地節(jié)奏。三、四線土地市場“量價齊升“走勢短期不會發(fā)生逆轉，因此，未來全國土地購置面積增速會進一步增長，土地成交金額由于三四線占比變大以及政策限制下一二線土地價格保持平穩(wěn)，整體增速將緩慢回落。